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Folgeschaden im Sondereigentum durch defektes Gemeinschaftseigentum

24.03.2012 09:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss


Gefunden habe ich Folgendes:

Die meisten Wohnungseigentümer gehen wie selbstverständlich davon aus, dass ein in ihrer Wohnung durch ein undichtes Dach hervorgerufener Feuchtigkeitsschaden automatisch zulasten der "gemeinschaftlichen Kasse" instand gesetzt werden muss.

Sofern es sich hierbei nicht um einen Sturmschaden handelt, der dann über die bestehende Gebäudeversicherung abgewickelt werden kann, hat der einzelne Sondereigentümer den in seiner Wohnung entstandenen Schaden auf eigene Kosten zu beseitigen.

Achtung : Kein Schadensersatzanspruch des Sondereigentümers

Die Tatsache, dass es sich bei dem den Schaden verursachenden Dach um gemeinschaftliches Eigentum handelt, begründet an sich keinen entsprechenden Schadensersatzanspruch des Sondereigentümers.

Dem Sondereigentümer steht ein Anspruch auf Ersatz der Kosten nur dann zu, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verschulden anzulasten ist. Handelt es sich bei dem Schaden an der Dachfläche um einen so genannten Zufallsschaden, so trifft die Gemeinschaft hierfür keine Schuld, und eine Verpflichtung zur Tragung der Renovierungskosten ist nicht gegeben. Der betroffene Eigentümer hat somit die in seiner Wohnung entstandenen Durchfeuchtungsschäden auf eigene Kosten zu beseitigen.

Dies Beispiel zeigt u. a., dass es nicht allein auf die Zuordnung bestimmter Gebäudeteile ankommt, sondern darüber hinaus noch andere Bewertungskriterien zur Entscheidung der Kostenverteilung heranzuziehen sind.


FRAGE:
Wie weitreichend gilt das nun? Wenn bspw. ein Feuchtigkeitsschaden im Sondereigentum auftritt, aber die zu trocknende Wand an der die Feuchtigkeit austritt (da tragende Wand) zwingend Gemeinschaftseigentum ist oder im Bereich einer Dachschräge die durchfeuchtete Rigipsplatte der Dachkonstruktion -keine zusätzliche Wandverkleidung- naß und zwingend ausgetauscht werden muss, sind auch diese Kosten vom betroffenen EigentÜmer selber zu tragen fÜr deren Mängel-Beseitigung (des Folgeschadens)?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefergehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann. Zu dem von Ihnen geschilderten Fall müssten insbesondere die geltende Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, der Wohngebäudeversicherungsschein und die dazu gehörigen Bedingungen, vor allem der Verwaltervertrag eingesehen und der Sachverhalt abschließend und genau geklärt werden.

Zunächst sollten zumindest drei in Frage kommende Anspruchsarten auseinandergehalten werden:

1. Ansprüche im Zusammenhang mit dem Schadenereignis gegenüber einer Wohngebäudeversicherung,
2. Ansprüche des Sondereigentümers gegenüber dem Verwalter wegen Pflichtverletzung und
3. Ansprüche des Sondereigentümers gegenüber den anderen Wohnungseigentümers wegen Verletzung ihrer Pflicht zur Mitwirkung an der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Zumeist werden auftretende Wasserschäden von der Wohngebäudeversicherung reguliert, da es sich oft um bestimmungswidriges Austreten von Wasser oder einen Sturmschaden oder dessen Folgeschaden handelt, die in den meisten Wohngebäudeversicherungsverträgen als Risiko mitversichert sind. Der Verwalter hat nach Kenntniserlangung von Tatsachen, die möglicherweise einen Versicherungsfall bedeuten, bestenfalls unter Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat, bei der jeweiligen Wohngebäudeversicherung den Schaden und dessen Ursachen anzuzeigen. Diese entscheidet dann, ob Deckungsschutz besteht oder nicht. Gibt sie eine Deckungszusage teilt sie manchmal sogar Unternehmen mit, die alle erforderlichen Maßnahmen ausführen und dann mit ihr direkt abrechnen; welche Maßnahmen insgesamt umfasst werden richtet sich nach den Bedingungen und der Zusage des Versicherers.

Erfüllt der Verwalter die durch den Verwaltervertrag übernommenen oder die ihm durch das Gesetz (WEG) übertragenen Aufgaben nicht, so kommt dann unter Umständen ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verwalter in Betracht.

Ihre Schilderung „dem Sondereigentümer steht ein Anspruch auf Ersatz der Kosten nur dann zu, wenn der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verschulden anzulasten ist", ist daher nur korrekt, wenn man allein einen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber den anderen Wohnungseigentümern vor Augen hat. In diesem Zusammenhang wird ein Verschulden beim erstmaligen Auftreten und Bekanntwerden eines Schadens eher nicht anzunehmen sein. Ein Verschulden kommt aber in Betracht, wenn es die Wohnungseigentümergemeinschaft pflichtwidrig unterlässt, die Schadensursache zu beheben und die für diese Behebung vorher erforderlichen Schritte einzuleiten (ggf. Einberufung einer außerordentlichen Versammlung, Einholung eines Sachverständigengutachten usw.).

Die weitergehenden Fragen lassen sich ohne eine vollständige und genaue Mitteilung der relevanten Tatsachen und örtlichen Umstände nicht beantworten und sind daher für eine ausführliche anwaltliche Beratung geeignet.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände und insbesondere ohne die genannten Unterlagen geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.03.2012 | 12:58

Guten Tag Herr RA Joerss,

leider ist die Nachfragefunktion durch Ihre (nicht auf meine gestellte Frage) Antwort eingeschränkt nutzbar.

Aus der Ursprungsfrage geht ganz klar hervor, dass es eben nicht um einen Versicherungsschaden geht sondern um DEFEKTES GEMEINSCHAFTSEIGENTUM wie ein Undichtes Dach etc.

Bitte beantworten Sie daher meine Frage NUR unter diesem Geischtspunkt:

FRAGE:
Wie weitreichend gilt die Mängelbeseitigung durch den betroffenen Eigentümer auf eigene Kosten, wenn bspw. ein Feuchtigkeitsschaden im Sondereigentum auftritt, aber die zu trocknende Wand an der die Feuchtigkeit austritt / auftritt (da tragende Wand) zwingend Gemeinschaftseigentum ist oder im Bereich einer Dachschräge die durchfeuchtete Rigipsplatte der Dachkonstruktion -keine zusätzliche Wandverkleidung- naß und zwingend ausgetauscht werden muss, sind auch diese Kosten vom betroffenen EigentÜmer selber zu tragen fÜr deren Mängel-Beseitigung (des Folgeschadens)?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2012 | 13:13

Sehr geehrter Fragensteller,

es kommt nicht selten vor, dass ein Wohnungseigentümer bei einem auftretenden, an sich versicherten Schaden von dem Versicherer und leider oft dann schnell auch von seinem Hausverwalter drauf verwiesen wird, dass er den Schaden vollständig selbst zu tragen habe, weshalb ich Ihnen zunächst wie oben geantwortet habe.

Liegt mit Sicherheit kein Versicherungsfall vor, so hängt die Frage, ob ein Wohnungseigentümer seinen Schaden wegen einer Beschädigung der in seinem Sondereigentum stehenden Sachen aufgrund einer mangelhaften Sache des Gemeinschaftseigentums ersetzt verlangen kann,insbesondere davon ab, warum es zu dem Schaden in der jeweils konkreten Form gekommen ist.

Wie ich bereits ausgeführt habe, kommt ein Schadensersatzanspruch gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft beim erstmaligen Auftreten eines Schadens (sog. Zufallsschaden)mangels Verschuldens nicht in Betracht.

Mit der Kenntnis vom Schaden haben dann der Verwalter und die WEG sich im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu bemühen, dass die Schadensursache an der im Gemeinschaftseigentum stehenden Sache beseitigt wird, damit weiterer Schaden vermieden wird. Kommen sie dieser Pflicht nicht nach, nehmen sie also z.B. eine erforderliche Instandsetzungs- oder lnstandhaltungsmaßnahme nicht rechtzeitig oder gar nicht vor, so haften sie demjenigen Wohnungseigentümer, der dadurch einen Schaden erleidet, auf Schadensersatz.

Aus diesem Grund habe ich zu den weiteren Ansprüchen ausgeführt.

Ob eine Schadensposition eines Wohnungseigentümers dem Grunde und der begehrten Höhe nach ersatzfähig ist oder inwieweit die dem Wohnungseigentümer entstandenen Kosten von ihm selbst zu tragen sind, ist eine Frage des Einzelfalls, die nur anhand sämtlicher vorhandener, ggf. auch erst noch zu ermittelnder Tatsachen entschieden werden kann.

Es sollte daher abschließend geklärt werden, ob es sich bei dem in Frage stehenden Schaden, noch um einen Zufallsschaden handelt oder dieser auf ein Verschulden des Verwalters/ der WEG zurückzuführen ist; wichtig wäre für die letztere Frage auch eine Einsichtnahme des Verwaltervertrages, ob diesem die Instandhaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Sachen übertragen worden ist.

Handelt es sich definitiv um einen Zufallsschaden, so hat der Wohnungseigentümer die ihm entstehenden/ entstandenen Kosten selbst zu tragen.

Ich bitte um Verständnis, dass eine abschließende Beurteilung leider ohne eine genaue Beschreibung des Sachverhalts oder stattdessen eine eigene Einsichtnahme in die relevanten und bereits genannten Unterlagen nicht möglich ist.

Vor allem auch die zu derartigen Fällen ergangene Rechtsprechung stellt bei der Beantwortung der Frage, wen die Kostentragungspflicht trifft, je nach Fall und vorliegender Situation auf verschiedene Kriterien ab, so dass es nicht allein auf die Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ankommt.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

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