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Folgen einer Kündigungsausschlussklausel bei Arbeitsplatzwechsel


| 02.03.2007 12:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Der Fall:

Im meinem Mietvertrag (noch nicht unterschrieben) findet sich folgende Klausel, wobei das 2. nach Verhandlungen entstand, d.h. eine Individualvereinbarung ist. Alles befindet sich in einem vom Vermieter vorgelegten, gedruckten Vertrag

1. Das Mietverhältnis beginnt am 16.4.2007. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Die Mietparteien verzichten wechselseitig bis zum 30.4.2010 auf Ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des vorgenannten Zeitraums zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur ausßerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und außerordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.

2. Abweichend zu der unter 1. getroffenen Vereinbarung sind sich die beiden Mietparteien einig, dass dem Mieter ein ordentliches Kündigungsrecht mit 3 Monatsfrist zusteht, wenn der Arbeitsvertrag durch die Firma XYZ (Anm.: meine zukünftige) innerhalb der Probezeit beendet wird. Die Probezeit läuft bis zum 31.10.2007. Im Falle einer Kündigung hat der Vermieter dem Mieter die Kündigung nachzuweisen.


Die Frage:
Angenommen nach einem Jahr(also nach Ablauf der Probezeit) endet mein Arbeitsverhältnis. (Eigenkündigung, Auflösungsvertrag oder Kündigung).

In diesem Fall würde ich dann gerne vor Ablauf der 3 Jahre aus dem Vertrag, um an den neuen Arbeitsplatz oder ohne Arbeitsplatz an meinen Lebensmittelpunkt (>300 km entfernt)zurückkehren, an dem ich eine Wohnung besitze, um die Miete nicht weiter zahlen zu müssen.

Was wäre mit den obigen Klauseln möglich?
(D.h. könnte ich vorzeitig kündigen, mit oder ohne Verpflichtung einen Nachmieter zu stellen; falls nicht, hätte ich das Recht unterzuvermieten?)

Danke für Ihre Antwort!
Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese auf der Basis der von Ihnen dargestellten Fakten wie folgt beantworten:

Zuerst ist es so, dass eine Klausel, wie die von Ihnen unter 1. genannte durchaus formularmäßig verwendet werden kann. Zumindest, wenn die vertragliche Bindung nicht mehr als vier Jahre beträgt, ist ein solcher beidseitiger Kündigungsausschluss auch formularmäßig möglich.

Die unter 2. genannte Ausnahme ist nur bis zum Ablauf der Probezeit vorgesehen. Das heißt, nach Ablauf der Probezeit haben Sie grundsätzlich nur die Möglichkeit außerordentlich zu kündigen.

Der Vermieter muss sich auch nicht auf einen Ersatzmieter einlassen. Eine Ausnahme könnte nur dann gelten, wenn das Festhalten am Vertrag für Sie eine überragende Härte darstellen würde, wie zB nach der Rechtsprechung Familienzuwachs oder unverschuldete Arbeitslosigkeit. Wenn zudem der von Ihnen gestellte Nachmieter auch zahlungsfähig und zur unbeschränkten Übernahme des Mietvertrages bereit ist, kann im Einzelfall der Mieter trotz derzeit nicht bestehendem ordentlichen Kündigungsrecht aus dem Vertrag herauskommen.

Hinsichtlich der Untervermietung gilt, dass Sie Ihren Vermieter um Erlaubnis dafür bitten müssen. Sofern er Ihnen diese verweigert und dafür kein Grund in der Person Ihres Untermieters vorhanden ist, können Sie, wenn der Untervermieter die ganze Wohnung bewohnen soll, Ihren Mietvertrag außerordentlich kündigen.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Maldonado
- Rechtsanwältin -

Nachfrage vom Fragesteller 02.03.2007 | 15:06

Danke zunächst für die rasche Antwort. Leider fehlt mir die Antwort auf den Kern meiner Frage, ob ich den von mir geschilderten Scenarien vorzeitig aus dem Vertrag komme oder nicht.

Verstanden habe ich, das hatte ich auch so vermutet, dass ich nur im Fall außergewöhnlicher Härte aus dem Vertrag kommen würde. Sie geben zwar Fällen wie Familienzuwachs und unverschuldeter Arbeitslosigkeit als Beispiel für außergewöhnliche Härte an, ich wollte aber gerne wissen:


Komme ich nach der Probezeit in folgenden Fällen vorzeitig aus dem Vertrag, der vermutlich sogar eine Individualabrede darstellt, d.h.:

Greift nach der Rechtsprechung "außergewöhnliche Härte" in folgenden Fällen?

a) Ich kündige selbst ohne neuen Job und will an meinen Heimatwohnort und Lebensmittelpunkt zurückkehren, da ich dort eine eigene Wohnung besitze; dieser ist mehr als 300km von der Wohnung entfernt. ( ) ja ( ) nein

b)Alles wie a) nur dass ich gekündigt werde. ( ) ja ( ) nein

c)Ich kündige und nehme einen neuen Job weit vom Ort der Wohnung entfernt an. ( ) ja ( )nein

d)wie c) nur dass ich gekündigt werde. ( ) ja ( ) nein


Herzlichen Dank für eine Klarstellung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.03.2007 | 15:25

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne komme ich Ihrer Bitte um Klarstellung nach:

a) Nein
b) Nein
c) Nein
d) Nur, wenn es eine unzumutbare Härte darstellt. Das ist bei beruflich bedingtem Wohnortwechsel umstritten und müsste im Einzelfall geklärt werden.

Es besteht natürlich immer die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter doch noch zu einigen.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Maldonado
- Rechtsanwältin -

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