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Folgen der Duldung der Nutzung eines Gartenteils durch den Nachbar

| 17.06.2011 11:13 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Situation:

Grundstück mit Haus wurde in Zwangsversteigerung erworben. Es handelt sich grösstenteils um bewaldetes Gelände (Bauerwartungsland).
Die Nachbarfamilie nutzt seit einigen Jahren einen Teil (ca. 900qm ),das sind etwa 10% des Grundstücks, als Garten . Es bestand kein Vertrag (Pachtvertrag o.ä) mit dem Voreigentümer, sondern dieser hatte die Nutzung lediglich geduldet. Gegenleistungen gab es nicht. Im Grundbuch sind keine Rechte vermerkt oder Eintragungen vorhanden.
Die Familie hat das Gelände sukzessive in Eigeninitiative gerodet. Auf der Fläche befinden sich ein durch die Familie angelegter Kiesweg, Grillplatz, Schaukel, Kaninchenstall, Fussballfeld, Kinderhütte, Sandkasten, Holzlager, Mülltonnen und ein kleiner Gemüsegarten (ca. 3qm), ein alter Apfelbaum.

Es ist wünschenswert, ähnlich wie der Voreigentümer, die zeitweilige Nutzung durch die Familie zu dulden (blindes Auge) - um der finanzschwachen, kinderreichen Familie einen Garten möglich zu machen, solange das Gelände noch nicht anderweitig gebraucht wird.
Verträge sollen vermieden werden, um die vollen Verfügungs- und Besitzrechte über das Teilstück zu behalten und sicherzustellen, dass keine Kündigungsfristen oder Gewohnheitsrechte entstehen (um gegebenenfalls jederzeit Teilbereiche bebauen, verkaufen oder selbst nutzen zu können, ohne eine Räumung durch einen evtl. Pächter abwarten zu müssen). Es besteht kein Interesse an Pachteinnahmen. Ortsübliche Pachtbeträge sind sehr gering, und würden vermutlich in keinem Verhältnis zu den Rechten stehen, die mit einem Pachtvertrag für den Pächter einhergehen.


Fragen:

Besteht akuter Handlungsbedarf? Gibt es zu beachtende Fristen? Ist es möglich den status quo zeitweilig zu tolerieren, ohne Rechte zu verlieren?

Wie kann man die vollen Rechte am eigenen Gelände wahren und gleichzeitig der Familie vorerst Zugang/Nutzung zuzustehen ohne, dass dies für diese zu Rechtsansprüchen führt? (Verzichtserklärungen von Ihnen unterzeichnen lassen o.ä?). Sollte irgendetwas schriftlich festgehalten werden (oder gerade nicht)? Macht es vielleicht Sinn, schriftlich darauf hinzuweisen, dass sich die Familie auf unserem Eigentum befindet und kein Pachtverhältnis oder andere Ansprüche bestehen?

Was passiert, wenn die Nachbarfamilie ihr Anwesen verkauft, könnte ein Käufer dann ähnliche Nutzungsprivilegien für das Gelände verlangen, nur weil wir die Nutzung zuvor geduldet haben? (dies soll vermieden werden)

Hat die Familie bereits Ansprüche/Rechte auf das Gelände, gegründet auf die Duldung durch den Vorbesitzer?

Wie könnte man am geschicktesten vorgehen?
17.06.2011 | 11:47

Antwort

von


(1706)
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Nach meiner ersten Einschätzung bestehen tatsächlich keine Rechte und Pflichten aus einem etwaigen Schuldverhältnis des Voreigentümers mit seinen Nachbarn, da es hier an einer Grundbucheintragung mangelte und so etwaige Pflichten und Rechte lediglich zwischen den damaligen Parteien wirkten.

Man wird hier wohl das damalige rechtliche Verhältnis als Leihe einordnen können, aber auch je nach Auslegung als sonstige schuldrechtliche Nutzungsüberlassung. Eine Grunddienstbarkeit oder beschränkt persönliche Dienstbarkeit besteht nicht, da es an einem Grundbucheintrag fehlt.

Durch den Leihvertrag wird der Verleiher einer Sache verpflichtet, dem Entleiher (teilweise) den Gebrauch der Sache unentgeltlich zu gestatten.

Ist die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen, so kann der Verleiher die Sache jederzeit zurückfordern.

Damit kann auch bei Ihnen, wenn hier kein Grundbucheintrag stattfindet, kein Übergang auf den Käufer des Nachbargrundstücks in Betracht kommen.

Dieses zu Ihrer dritt- und vorletzten Frage.

Zum Vorgehen:
Ich halte es für unbedingt ratsam, schriftlich das Nutzungsverhältnis abzufassen, um Streitigkeiten möglichst aus dem Weg zu gehen, denn sonst steht nachher Aussage gegen Aussage.

Denn so kann auch

- die Nutzung für die Zukunft gesichert werden;
- in den gesetzlichen Grenzen der jederzeitige Zugriff auf den Grundstückteil gesichert werden kann (dieses dürfte nach meiner ersten Einschätzung bei der Leihe als Gefälligkeitsvertrag durchaus möglich sein, da keine so starke Bindung wie bei einem Miet-/Pachtverhältnis nach dem Willen des Gesetzes vorhanden ist);
- z. B. für den Fall des Eigentumsübergangs bei einer Partei eine (Aufhebungs-)Regelung getroffen werden kann;

Letztlich bestehen natürlich auch bei schriftlichen Verträgen (siehe z. B. OLG Hamm, Urteil vom 22.11.2007, Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=22%20U%20102/07" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamm, 22.11.2007 - 22 U 102/07: Zur außerordentlichen Kündigung des notariell vereinbarten ...">22 U 102/07</a> - dort ging es auch um ein Nutzungsverhältnisses bez. einer Immobilie und Ansprüchen aus ein Leih- oder sonstigen Nutzungsverhältnis) Unsicherheiten, weil diese je nach Parteiinteresse so oder so ausgelegt werden können, aber dieses Risiko hat man auch anderen, zwingend schriftlich abzuschließenden Verträgen, wie z. B. bei Immobilienkaufverträgen.

Letztlich ist aber auch dieses hier einfach regelbar, da das Leih- oder sonstige Nutzungsverhältnis nicht derart kompliziert ist wie andere Rechtsverhältnisse.

Ein derart großer Auslegungsspielraum ist damit meines Erachtens gar nicht vorhanden, auch die rechtliche Zulässigkeit derartiger vertraglicher Bestimmungen ist ungleich einfacher als etwas bei Immobilienkaufverträgen.

Meines Erachtens lassen sich daher nur so Ihre Interessen sachgerecht und vernünftig wahren.

Im Übrigen meine ich auch, dass dieses durchaus im Interesse Ihrer Nachbarn stehen sollte, denn schließlich geht es nur um mehr Rechtssicherheit und nicht darum, die bereits geduldete Nutzung irgendwie großartig zu verändern.

Sie sollten daher dieses einmal Ihren Nachbarn antragen und ggf. einen schriftlichen Vorschlag machen - z. B. als Diskussionsgrundlage.

Letztlich sollten Ihnen aber klar sein, dass Sie die eher stärkere Rechtsposition im Vergleich zu Ihren Nachbarn haben, was Sie im Streitfall, wenn denen sich also dagegen wehren, etwas schriftlich abzuschließen, deutlich machen sollten.

Für etwaige Verständnisfragen stehe ich Ihnen im Wege der hier kostenlos möglichen Nachfragefunktion zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Bewertung des Fragestellers 20.06.2011 | 09:05

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