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Folgekosten nach Mangelbeseitigung (Setzrisse)

06.05.2019 18:04 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe meine Mietwohnung nach 3,5 Jahren gekündigt.

Das Haus wurde 2014 gebaut und ich bin 2015 eingezogen. In den letzten Jahren haben sich in der gesamten Wohnung (52 qm) gravierende Setzrisse gebildet. Die Setzrisse sind senkrecht an der Wand (besonders in den Ecken), andere verlaufen waagerecht zwischen Decke und Wand. Teilweise fällt bereits der Putz von der Wand.

Da ich laut Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet bin, hat sich ein Maler die Wohnung angesehen. Seine Auskunft war, dass diese Risse nicht einfach übergemalt werden können, sondern fachgerecht behoben werden müssen.

Daraufhin habe ich meine Vermieterin informiert. Diese will die Risse auch auf ihre Kosten beseitigen lassen. Jetzt geht es um die Folgekosten.

Meine Vermieterin will, dass ich die Kosten für das Streichen der Wände übernehme, da ich bei Auszug für die erforderlichen Schönheitsreparaturen zuständig bin.
§ 17
3. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken,... Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte.
§ 30
1. Die Wohnung wird in einem einwandfreien Zustand übergeben, Wände und Decken sind in hellen Farben gestrichen und sind bei Auszug ebenso zurückzugeben.

Meine Wohnung befindet sich (bis auf die Setzrisse) in einem sehr guten Zustand. Ich hätte bei Auszug nur einmal die Wände streichen lassen, da es leichte Gebrauchsspuren gibt. Wenn jetzt die Wände und Decken ausgebessert werden, ist der Aufwand für die Malerarbeiten sehr viel höher und damit auch viel teurer.

Ich habe im Internet gelesen, dass Malerarbeiten nach Renovierungsarbeiten nicht vom Mieter zu übernehmen sind, sondern vom Vermieter zu zahlen sind.

Jetzt meine Fragen:

Wer muss die Folgekosten nach der Mängelbeseitigung bezahlen?

Bin ich dazu verplichtet, weil ich ausziehe und sowieso renovieren muss (auch wenn die Kosten jetzt höher sein werden)?

Gibt es irgendwelche Paragraphen oder Urteile auf die ich mich beziehen kann?

Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen
P. G.

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

Leider zitieren Sie die Schonheitsreparaturenklausel nicht vollständig. Möglicherweise ist sie bereits unwirksam.

Der Mieter muss nämlich nicht immer bei Auszug renovieren.

Ob tatsächlich eine Renovierung nach nur 3 1/2 Jahren erforderlich ist, ist eine andere Frage.
Eine Renovierung z.B. des Wohnzimmers wird in der Regel erst nach 5 bzw. neuerdings nach 8 Jahren fällig.

Für Folgekosten einre baumäßigen Instandsetzung müssen Sie überhaupt nicht aufkommen.

Nach einer Renovierung muss der Vermeiter selbst Tapezieren (BGH, Urt. v. 05.11.1992 - VIII ZR 260/91). Geld kann er dafür nicht verlangen.

Sie hätten allenfalls die Pflicht vor Auszug zu renovieren - vorbehaltlich des zuvor Geschriebenen.

> Diese Pflicht beseht aber nicht, wenn sich die Mietsache in einem nicht renovierungsfähigem Zustand befindet (BGH, Urt. v. 06.08.1997 - VIII ZR 150/96, bei mangelhafter Bausubstanz).

Sie sind nicht für den Putz und die Risse verantwortlich!

Vertrauen Sie nicht auf den Rat/ die Auskunft der Vermieterin, denn Sie hat andere Interessen als Sie.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.05.2019 | 20:13

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank für Ihre schnelle und positive Antwort.

Als Nachtrag hier die ganze Klausel:
1. Der Vermieter ist zur ordungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im Folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.

2. Wird dem Mieter die Wohnung in renoviertem oder nicht renovierungsbedürftigen Zustand übergeben, ist er während der Mietzeit verpflichtet, die laufenden Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen, soweit diese durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache seit Mietbeginn erforderlich werden.

3. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Naturbelassene und nicht farbig lackierte Holzteile oder Flächen, auf denen eine Holzmasserung abgebildet ist, dürfen ohne Genehmigung des Vermieters nicht verändert werden. Farbig gestrichene Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegen war; sie können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.
4. Kommt der Mieter den von ihm vorstehend übernommenen Verpflichtungen trotz Fälligkeit und Fristsetzung nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen; im Falle der Schönheitsreparatur steht dem Vermieter deses Recht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses zu. Der Fristsetzung bedarf es nicht, soweit der Mieter die Erfüllung der ihm obliegenden Verpflichtung ernsthaft und endgültig verweigert. Der Mieter hat auch nachweislich entstehenden Mietausfall und die Kosten zur Beweissicherung und Ermittlung des Schadens notwendigen Kosten für ein Sachverständigengutachten zu ersetzen.

Das Mietverhältniss wurde am 30.04.19 beendet, die Wohnungs- und Schlüsselübergabe fand am 28.04.19 statt. Die Beseitigung der Setzrisse ist für den 07.05.19 geplant. Im Anschluss sollen die Malerarbeiten stattfinden.

Jetzt meine Nachfrage:
Habe ich es so richtig verstanden, die Beseitigung der Setzrisse und die anschließenden Malerarbeiten sind in vollem Umfang von der Vermieterin zu tragen? Sie darf mir auch nicht anteilig Kosten (z. B. für die Farbe) von der Kaution abziehen?

Mit freundlichen Grüßen
P.G.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.05.2019 | 20:28

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die weiteren Angaben.

Sie wären ohne die besonderen Verhältnisse zur Renovierung verpflichtet, aber nur bei Erforderlichkeit.

Richtig, ihnen darf auch nicht anteilig etwas von der Kaution abgezogen werden.

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