Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Flurreinigung durch Fremdfirma - Sind unsere Abmahnungen formal korrekt?


31.03.2007 21:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben folgendes Problem:

Wir haben vor einigen Jahren ein Mehrfamilienhaus erworben.
Die " Putzmoral " in diesem Objekt ist sehr desolat. Bei Neuververmietung von Wohnungen muß der gesamte Hausflur von uns selbst einmal von oben bis unten geputzt werden, damit das Haus bei Besichtigungen einen guten Eindruck macht.

Wir waren nicht mehr bereit, ein solches Mieterverhalten hinzunehmen und haben den 8 Mietparteien je ein Schreiben zugestellt ( Einschreiben / Rückschein ), in dem genau geregelt ist, wann und wie geputzt werden muß. Im Prinzip beziehen wir uns in diesem Schreiben auf die im Mietvertrag enthaltene Hausordnung laut derer der Flur am Mittwoch und am Samstag gesäubert werden muß. Zwecks Überprüfbarkeit der ganzen Angelegenheit soll die linke Hausseite in den geraden Kalenderwochen putzen, die rechte Hausseite in den ungeraden Kalenderwochen. Eine örtliche Gebäudereinigungsfirma macht nun am Donnerstag und am Montag Ortsbegehungen und schickt uns die Ergebnisse per Post zu, so daß auch das Beweisführungsproblem gelöst sein sollte.

Nun verschicken wir fleißig Abmahnungen ( Einschr./ Rücksch.) mit dem Hinweis, daß, falls sich das Putzverhalten der jeweiligen Parteien nicht ändert, wir eine Fremdfirma für das Putzen beauftragen würden. Die Kosten würden der entsprechenden Mietpartei dann in Rechnung gestellt.

Nun unsere Fragen:

1. Ist das Beweisführungsproblem wirklich gelöst, oder kann seitens der Mieter argumentiert werden, die das Putzverhalten überprüfende Firma wäre nicht objektiv, weil sie im Endeffekt ein starkes Interesse an einem schmutzigen Flur hat, denn dadurch können Aufträge an Land gezogen werden? Wenn die Mieter dies einwenden können, wie können wir die Beweisführung ganz sicher machen?

2. Wie ist die Verpflichtung der Mieter einzuordnen, den Flur am Mittwoch und am Samstag zu putzen, wie es im Mietvertrag steht? Ist dies noch zeitgemäß? ( Vor unserem Schreiben mit Hinweis auf den Mietvertrag - zweimaliges Putzen pro Woche - wurde, wenn überhaupt, nur einmal geputzt. Wir wissen es nicht genau und wir wissen auch nicht, wie die Regelung diesbezüglich vor dem Erwerb des Hauses durch uns war. Unsere Verpflichtung der Mieter, den Flur - wie laut Mietvertrag gefordert - zweimal zu putzen, beruhte auf der stillen Hoffnung, daß er dann wenigstens einmal geputzt würde. ) Tendenziell stellt sich also die Frage, ob unsere Forderung nach zweimaligem Putzen unserer oben dargestellten Vorgehensweise im Hinblick auf die von uns angestrebte Problemlösung ( Beauftragung einer Fremdfirma ), juristisch im Wege steht.

3. Sind unsere Abmahnungen formal korrekt? Das Datum des Fehlverhaltens wird in den Abmahnungen selbstverständlich auch genannt. Müssen in den Abmahnungen die Namen von Zeugen genannt werden?

4. Nach wieviel Abmahnungen kann man für die entsprechende Mietpartei und dessen Teil des Flurs eine Fremdfirma beauftragen?

5. Wie ist das natürlich auf uns zukommende Problem zu lösen, daß die entsprechenden " Sünder " die Fremdfirma nicht freiwillig bezahlen werden? ( Verrechnung mit Rückerstattung von Betriebskosten? / Mahnbescheid? / Erhöhung der Vorauszahlungen für die NK? - Wie ist hier vorzugehen, wenn nicht gezahlt wird? / etc.........??????????

Also kurz und knapp: Wie kommen wir ohne lange Wege in einem solchen Fall schnell und ohne hohe Kosten an unser Geld, ohne daß die Mieter viel Einspruchsmöglichkeiten haben?

6. Wie steht es mit der Beweiskraft von Fotos?

7. Wir haben nirgendwo Urteile zu dieser Allerweltsproblematik gefunden. Dies ist eigentlich sehr verwunderlich, denn wir gehen davon aus, daß wir mit dem geschilderten Problem nicht alleine sind. Können Sie uns diesbezüglich weiterhelfen?


Schon jetzt bedanken wir uns für Ihre Bemühungen.


Mit freundlichem Gruß

-- Einsatz geändert am 01.04.2007 19:06:09
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Zuerst einmal möchte ich anmerken, dass den Kollegen mit Ihren Anmerkungen zuzustimmen ist.
Da Sie sich mittlerweile zu einer Erhöhung entschlossen haben, möchte ich Sie nicht im „Regen“ stehen lassen und eine Ihrer Erhöhung möglichst angemessene Bearbeitung durchführen.

Um auf Ihre konkreten Fragen nur ansatzweise einzugehen, wird erst einmal zu klären sein, ob Sie überhaupt das von Ihnen angeprangerte „Putzen“ wirksam fremdvergeben und den Mietern in Rechnung stellen können.
Dies wird nämlich weniger von einer Hausordnung denn der korrekten Umlegung im Mietvertrag abhängen, ob Sie überhaupt einen etwaigen monetären Anspruch werden generieren können.
Nach Ihrem bisherigen Sachvortrag haben Sie im Mietvertrag wohl nicht alternativ im Mietvertrag verankert haben, ob die Gebäudereinigung, was Sie wohl unter „Putzen“ verstehen dürften, sowohl in die Hände der Mieter geben wollen, oder dementsprechend fremdzuvergeben, um sodann über die Betriebskostenabrechnung zu lösen.
In diesem Zusammenhang weise ich insbesondere sehr eindringlich darauf hin, da im Mietrecht die Transparenz mehr und mehr großgeschrieben und dementsprechend gepflegt wird.
Insbesondere der Mieterbund wird in diesem Zusammenhang ein wachsames Auge auf derartige Problematiken haben, um diese im Sinne Ihrer Klientel zu verkaufen und dementsprechend die Betriebskostenabrechnung „auseinander nehmen“.
Nach Ihrem bisherigen Sachvortrag ist davon auszugehen, dass Sie wohl mangels wirksamer Umlegung im Mietvertrag unabhängig von einem Verfassen einer Vielzahl von Abmahnungen nicht zu einem monetären Anspruch werden kommen.
Sollte der Mietvertrag eine andere Auslegung zulassen, bitte ich Sie, dies in der kostenfreien Nachfrage mitzuteilen.
Nach Ihrem bisherigen Vortrag können etwaige Abmahnungen allenfalls über erhebliche Mietvertragsverletzungen bei weiteren Verstößen zu einer etwaigen Möglichkeit zur fristlosen Kündigung führen, die ggf. hilfsweise mit einer fristgemäßen verbunden werden kann.
In einem etwaigen Räumungsprozess wird selbstredend sicherlich spaßig sein, etwaig korrektes Putzverhalten als etwaige erheblicher Mietvertragsverletzung im Rahmen der Abmahnungen im Zusammenhang mit der Kündigung zu definieren.
Diesbezüglich kann jedoch nur Ihre lokale Rechtsprechung Klarheit verschaffen.

Nach obigem Vortrag wird es auf Ihre übrigen Fragen nicht mehr wirklich ankommen, zumal diese teilweise anhand der Überprüfung des Einzelfalles bzw. eines etwaigen Ortstermines werden zu klären sein.
Bei wirksamer Umlegung der „Putzkosten“ als etwaigen monetären Anspruch wird die Rechtsprechung hinsichtlich der etwaigen Anzahl von Abmahnungen sehr indifferent sein, zumal es nicht nur darauf sondern auch auf die weiteren Verstöße wird ankommen.
Sollte die Umlegung in die Betriebskostenabrechung wirksam möglich sein, werden Sie nach Zustellung der jeweiligen Betriebskostenabrechung diese mit den Mitteln des Forderungseinzuges durchsetzen müssen.
Ein gerichtliches Mahnverfahren wird wohl rech schnell zum berühmten Kreuzchen des Rechtsmittels führen, so dass Sie dadurch voraussichtlich nur Zeit verlieren mögen.
Somit sollten Sie sich im Klageverfahren sodann einen Titel besorgen, mit dem Sie nach Erhalt der vollstreckbaren Ausfertigung Sie werden die Zwangsvollstreckung werden durchführen können, um Ihre etwaige Forderung werden realisieren können.


Ich hoffe, Ihnen im Rahmen Ihres Einsatzes weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 01.04.2007 | 21:57

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

eigentlich bin ich von Ihrem Antwortschreiben enttäuscht, gleichwohl ich zu schätzen weiß, daß Sie mich nicht im "Regen" haben stehen lassen.

Im Prinzip ist Ihr sehr langer Text in zwei Sätzen zusammenzufassen: Falls in den Mietverträgen unter der Rubrik "Betriebskosten" nicht festgelegt ist, daß die Gebäudereinigung von einer Fremdfirma erledigt werden kann und die Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, wird man trotz vieler Abmahnungen keinen monetären Anspruch für die Kosten der Gebäudereinigung durch eine Fremdfirma generieren können, da Abmahnungen dem Prinzip nach lediglich der Vorbereitung einer Kündigung seitens des Vermieters dienen. Aus diesem Grunde sind die weiteren von mir gestellten Fragen nicht mehr von Bedeutung.

In diesem Zusammenhang weisen wir höflichst darauf hin, daß wenn o.g. Regelung hinsichtlich der Gebäudereinigung in den Mietverträgen zu finden wäre, wir wohl doch kaum eine derartige Anfrage in diesem Forum gestellt hätten.

Ich bitte Sie darum uns mitzuteilen, ob der oben von uns zusammengefaßte Sachverhalt dem Tenor Ihrer Antwort entspricht.
Gleichzeitig bitten wir Sie höflichst darum, Ihr Antwortschreiben für nur 70 Euro zu überdenken. In diesem Sinne hoffen wir auf einen kurz skizzierten Problemlösungsansatz Ihrerseits unter Berücksichtigung der geschilderten Sachlage, evtl. unter Einbeziehung unserer konkret gestellten Fragen. Letztlich sei angemerkt, daß wir es uns kaum vorstellen können, daß man Mieter, die Ihren mietvertraglichen Verpflichtungen hinsichtlich der Flurreinigung nicht nachkommen, nicht dazu zwingen kann.

Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.04.2007 | 04:50

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre konstruktive Nachfrage und bedauere sehr, Sie diesbezüglich enttäuscht zu haben.
Es ist anzumerken, dass es etwas befremdlich erscheinen mag, Ihres vermeintlichen Kenntnisstandes wegen, dass Sie eigentlich gar nicht befugt sind, ohne korrekte Umlegung im Mietvertrag aus Ihrem etwaigen "Putzanspruch" einen monetären Anspruch zu machen, die oben genannten Fragen überhaupt gestellt haben.
Ihre Kenntnis vorausgesetzt hätte Ihnen eigentlich mit auf den Weg geben müssen, dass Sie allenfalls über das mangelnde korrekte "Putzverhalten" über etwaige Abmahnungen zu einer Kündigungsmöglichkeit hätten komen können.
Sollte es jemals dazu kommen und ich im etwaigen diesbezüglichen Gremium mich befinden, dass es einen Führerschein für Vermieter irgendwann wird geben, werden Sie diesen zwar erhalten, aber in derselben juristischen Sekunde wird dieser Ihnen wieder zu entziehen sein.

Hochachtungsvoll
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60176 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kompetent und verständlich besten Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER