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Flurreinigung durch Fremdfirma - Mieter zur Einhaltung zwingen


02.04.2007 18:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

in unserem Mehrfamilienhaus putzen die Mieter grundsätzlich nicht den Flur. Diese Nichteinhaltung der mietvertraglichen Verpflichtung wollen wir nicht hinnehmen.

Hinsichtlich dieser Problematik bekamen wir sinngemäß folgende Auskunft:

" Falls in den Mietverträgen unter der Rubrik Betriebskosten nicht festgelegt ist, daß die Gebäudereinigung von einer Fremdfirma erledigt werden kann und die Kosten auf die Mieter umgelegt werden können, wird man trotz vieler Abmahnungen mit Androhung von Fremdvergabe und Umlegung der Kosten auf die Mieter keinen monetären Anspruch für die Kosten der Gebäudereinigung durch eine Fremdfirma generieren können, da Abmahnungen dem Prinzip nach lediglich der Vorbereitung einer Kündigung seitens des Vermieters dienen. "

In Anbetracht dieses Sachverhaltes fragen wir uns nun, ob wir tatsächlich gar keine juristische Handhabe haben, um die Mieter zur Einhaltung der mietvertraglichen Verpflichtuingen zu zwingen. Da wir mit " guten Worten " bei den Leuten nicht weiterkommen, würde dies ja in letzter Konsequenz bedeuten, daß wir zusehen müssen, wie unser Mietobjekt verkommt.

Mit freundlichem Gruß
Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage gern wie folgt:

Zunächst gehe ich anhand Ihrer Schilderung davon aus, dass der Sachverhalt die übliche Reinigung eines Treppenhauses in dem Umfang Reinigung der Flure vor den jeweiligen Wohnungen einschließlich der Treppenauf- und abgänge betrifft.

Des Weiteren entnehme ich Ihrer Schilderung, dass in den jeweiligen Mietverträgen eine entsprechende Vereinbarung enthalten ist, die den betreffenden Mieter dazu verpflichtet im Wechsel mit den anderen Mietparteien die Reinigung in der vereinbarten Art und Weise vorzunehmen.

Ohne den genauen Wortlaut der vertraglichen Vereinbarung, die Sie verwenden zu kennen, bitte ich hierzu zunächst folgendes zu beachten:

Die Übertragung der Flur-/Treppenhausreinigung auf den Mieter ist grundsätzlich zulässig, bedarf aber einer ausdrücklichen vertraglichen Abrede. Diese Abrede kann entweder in den Mietvertrag selbst aufgenommen werden oder aber Bestandteil einer Hausordnung sein. Die Hausordnung bedarf dann aber wiederum einer vertraglichen Grundlage. Die einseitige Übertragung von Pflichten auf den Mieter durch eine Änderung der Hausordnung ist nicht zulässig.

Mangels weitere Einzelheiten und der genauen Kenntnis der betroffenen Formulierungen, ist eine Prüfung ihrer Wirksamkeit hier nicht möglich.

Unterstellt, dass die Vereinbarung wirksam ist und Ihre Mieter zu der Übernahme der Flur-/Treppenhausreinigung verpflichtet sind, stellt sich die Frage nach Umlagemöglichkeit für Kosten einer Fremdreinigung als Betriebskosten hier in der Tat nicht. Zwar sind gemäß § 2 Nr.9 BetrKVO die Kosten der Gebäudereinigung Betriebskosten. Diese können aber tatsächlich nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag hierfür eine ausdrückliche Vereinbarung enthält.

Anders verhält sich die Sache, wenn - wie offenbar in Ihrem Fall - der Mieter vertraglich die Flur-/Treppenhausreinigung übernommen hat. In diesem Fall ist die Anstellung einer Reinigungskraft oder die Beauftragung eines externen Unternehmens hierfür nicht zulässig, wenn die Mieter ihrer Pflicht aus dem Mietvertrag nachkommen.

Kommt ein Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, so sind Sie als Vermieter durchaus dazu berechtigt, nach einer entsprechenden Anmahnung auf Erfüllung der vertraglichen Pflichten, die Arbeiten durch eine andere Person oder eine Reinigungsfirma nachholen lassen. Die hierfür entstandenen Kosten können Sie dann wiederum der Mietpartei (und nur dieser!) in Rechnung stellen, die ihren Verpflichtungen zur Treppenhausreinigung nicht nachgekommen ist. Bei diesen Kosten handelt es sich dann tatsächlich nicht um Betriebskosten, die auf alle Mieter umgelegt werden können. Dieses selbst dann nicht, wenn tatsächlich alle Mieter ihrer Reinigungsverpflichtung nicht nachkommen.

Es ist somit jeder Einzelfall bzw. jede Mietpartei gesondert zu betrachten. Wichtig ist für den möglichen Fall einer späteren Durchsetzung Ihrer Ansprüche, dass Sie eine genaue Dokumentation anlegen.

Ich hoffe Ihnen insoweit mit meiner Antwort weitergeholfen zu haben. Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung Ihrer Frage nur aufgrund des geschilderten Sachverhaltes erfolgen konnte. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass weitere Einzelheiten zum Fall eine andere rechtliche Beurteilung erfordern.

Gern stehe ich Ihnen unter den hinterlegten Kontaktdaten für eine weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Nicole Horstmann
Rechtsanwältin
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