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Flächenabweichung und Quadratmetermiete


| 29.01.2007 20:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,
in meinem Mietvertrag steht Folgendes:

§ 1 Mietsache
...
(2) Die Wohnfläche beträgt x m².

§ 2 Miete
(1) Die Miete beträgt bei X DM/m² monatlich XXX DM.

Ein Nachmessen ergab, dass die Wohnfläche tatsächlich um ca. 7 % von der angegebenen Fläche abweicht. Im Internet habe ich lediglich Urteile zu Flächenabweichungen über 10 % gefunden. Wie verhält es sich, wenn eine Quadratmetermiete vereinbart wurde?

Vielen Dank!
Sehr geehrte Fragestellerin,
ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Grundsätzlich rechtfertigt eine Flächenabweichung von über 10 % eine Mietminderung und Rückforderung der zuviel gezahlten Miete im Zuge ungerechtfertigter Bereicherung, ohne dass es auf den Nachweis einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung ankommt (vgl. BGH, Az VIII ZR 295/03 und Az VIII ZR 133/03, aus: GE 2004, S. 682f.).

Wird in einem Mietvertrag eine Quadratmietermiete vereinbart, so kann darin eine zugesicherte Eigenschaft im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB zu sehen sein, so dass die Wesentlichkeitsgrenze von 10 % für Flächenabweichungen nicht gilt (vgl. LG München WM 1987, 217, Palandt BGB § 536 RZ. 25 m.w.N.). Denn die Zusicherungshaftung duldet keine Minderflächen. Bei dieser Vertragsgestaltung führt daher jede Flächenabweichung zu einer Anpassung der Miete an die tatsächlich kleinere Fläche nach § 536 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 BGB. – Wurde in Ihrem Mietvertrag ein bestimmter Quadratmeterpreis für eine konkrete Mietfläche vereinbart wird, dann werden Sie auch bei einer Abweichung von nur 7 % einen Anpassungsanspruch unter Zugrundlegung der tatsächlichen Mietfläche haben.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 31.01.2007 | 17:32

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Kann ich nun meinem Vermieter ein Schreiben mit der Ankündigung der Mietminderung um die fehlenden Quadratmeter zusenden? Habe ich auch das Recht, die zu viel gezahlte Miete rückwirkend einzufordern. Wenn ja, bis wann ist das möglich?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.02.2007 | 00:02


Sehr geehrte Fragestellerin,

ich empfehle Ihnen, Ihrem Vermieter ein Schreiben zu übersenden, in welchem Sie unter Hinweis auf die Quadratmetermiete, die als zugesicherte Eigenschaft im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB zu werten sei, die Anpassung der Miete - also die Berechnung der Miete aufgrund der tatsächlichen Wohnfläche - beanspruchen.

Hinsichtlich der Vergangenheit werden Sie die zuviel gezahlte Miete aufgrund der regelmäßigen Verjährung grundsätzlich für max. 3 Jahre zurückfordern können.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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