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Firstlose Kündigung


13.01.2005 23:10 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Hallo!

Im November 2004 besichtigte ich mit meiner Freundin und meinem Freund eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit einer Maklerin. Da wir alle gehörlos sind, schrieb die Maklerin vieles auf. Ich bekam ein Blatt mit den Daten der Wohnung. Darin steht:

Dachgeschoßwohnung ca. 70m2, 3 Zimmer, Bad, Küche, großer Bühnenraum, beheizt mit Zentralheizung mit Heizkörper, Miete 300€, Nebenkostenpauschale 100€ (Berechnung 3 Personen), Maklercourtage 2 Monatsmieten + 16% MwSt

Die Wohnung war renovierungsbedürftig. Es sind uns keine Feuchtigkeitsschäden wie Schimmel aufgefallen.

Da der Bühnenraum schon mit Gipskartonplatten ausgebaut war fragten wir die Maklerin ob wir den Raum zum Wohnzimmer ausbauen können. Sie antwortete schriftlich, da wir sie nicht so gut verstanden, daß wir mit dem Bühnenraum machen können was wir wollen.

Am nächsten Tag unterschrieben ich und meine Freundin den Mietvertrag. Das Haus wird von einem Rechtsanwalt zwangsverwaltet. Mein Freund war mit seinem Verein unterwegs und konnte nicht unterschreiben. Die Maklerin sagte, es sei kein Problem, wenn er auch dort wohnt, da die Nebenkosten für 3 Personen berechnet sind.

Ab dem 25. November übernachtete mein Freund dann in der Wohnung, damit die Renovierungsarbeiten schneller vorankommen. Anfangs gab es natürlich beschwerden von den Nachbarn wegen dem Lärm und den Ruhezeiten. Wir achteten dann darauf, verpassten aber gelegentlich die Mittagsruhe. Meistens beendeten wir die Arbeit um 21 Uhr. Manchmal auch bis kurz vor 22 Uhr, nie länger!

Am 29. November standen plötzlich der Hausmeister und der Vermieter in der Wohnung und mein Freund erschrak sehr. Der Vermieter stellte sich meinem Freund vor.

Am 8.11. erhielt meine Freundin einen Brief in der Kanzlei. Dort wird uns vorgeworfen, den Bühnenraum ohne sein Einverständnis ausgebaut zu haben. Auch die Nebenkosten sollten erhöht werden, wenn mein Freund in den Mietvertrag eintritt.

Auch das Abhandenkommen einer Haus Leiter im Haus wurde uns vorgeworfen, was meine Freundin aber erklären konnte und es stellte sich als Missverständnis heraus.

Ich beantwortete den Brief am 16.12. und teilte mit, daß es in der Wohnung wegen undichter Fenster leicht zieht. Ich schlug den Einbau neuer Fenster vor. Außerdem bat ich auch um den Einbau eines Kaminofens.

Bei den weiteren Renovierungsarbeiten entdeckten wir noch mehr Mängel.
- Starke Schimmelbildung im Flur im Kaminbereich
- Warmwasser nicht immer verfügbar
- Heizung funktioniert nicht richtig, die Wohnung wird nicht richtig warm
- Sehr kalte Zugluft in allen Zimmern

Der Schimmel war unter Styroporplatten (Deckenplatten) und unter einer dicken Tapete versteckt.
Ich zeigte dies dem Hausmeister. Er teilte mir später mit, daß am Montag, 3. Januar der Dachdecker und der Schornsteinfeger kommen und sich um das Problem mit dem Schimmel kümmern.

Am 2. Januar schrieb ich wegen dieser Mängel sicherheitshalber an den Vermieter, da die Zugluft durch die kalten Tagen schlimmer wurde.
Vorher erkundigte ich mich auch im Internet über mögliche Mietkürzungen und errechnete durch verschiedene Beispiele eine Mietkürzung um 50%.
Ich teilte mit, daß ich die Miete um 40% kürzen werde, wenn die Mängel nicht behoben würden und setzte eine First von 14 Tagen um die Mängel zu beheben.
Ich legte auch eine CD Fotos vom Schimmel bei.

Als die versprochenen Handwerker nicht kamen und ich am 6. Januar wieder kein Warmwasser zum duschen hatte, schrieb ich nochmals einen Brief an den Vermieter, daß ich die Miete erst dann bezahle, wenn etwas gegen die Mängel unternommen wird.
Ich schrieb auch, daß ich nach all den versteckten Mängeln nicht einsehe eine Kaution zu bezahlen und ich es nicht dulde, daß fremde Personen plötzlich in der Wohnung stehen.

Am 7. Januar kam dann der Heizungsbauer und behob die Mängel mit der Heizung und dem Warmwasser.

Am 8. Januar bekam ich einen Brief vom Vermieter per Einschreiben mit dem Wortlaut:

Die Wohnung wurde an Sie beide vermietet und dabei die vereinbarte Nebenkostenpauschale auf der Grundlage einer Nutzung durch zwei erwachsene Personen kalkuliert.
Wie ich feststellen musste, wird die Wohnung seit der Übergabe nicht nur von Ihnen, sondern auch von meinem Freund bewohnt.

Ebenfalls ohne mein Einverständnis haben Sie den gesamten Bühnenraum zur Erweiterung der Wohnung umgebaut und mit Elektroinstallationen versehen. Sie beabsichtigen ohne Zustimmung des Schornsteinfegers die erweitere Wohnung mit einer Holz- und Kohleheizung zu versehen.

Es wird von Ihnen auch zu nachtschlafender Zeit die Haus- und Wohnungstür so laut zugeschlagen, daß die übrigen Bewohner des Hauses in ihrer Nachtruhe gestört werden.
Die Umbaumaßnahmen mit Bohren, Hämmern, Schleifen und Möbelrücken beginnen regelmäßig um 12.00 Uhr mittags und dauerten mehrfach bis 4.00 Uhr morgens an.
In einer Nacht zwischen Weihnachten und Neujahr war eine vierte männliche Person, welche seither zeitweise ebenfalls die Wohnung bewohnt, anwesend. Einhergehend mit Geräuschen, die sich so anhörten, als würden Eimer in der Wohnung herumwerfen, waren Ihre Schreie, meine Freundin, bis in das Erdgeschoß zu hören, weshalb die dortigen Mieter beabsichtigen, die Polizei zu rufen, weil sie davon ausgingen, daß Sie sich in Lebensgefahr befanden.

Die genannten Lärmbelästigungen erfolgen und erfolgen immer noch, obwohl Sie von den übrigen Bewohnern des Hauses mündlich und mehrfach schriftlich gebeten worden sind, die Ruhezeiten einzuhalten.

Sie nahmen eine Leiter an sich und stritten auf entsprechende Befragung deren Besitz mehrfach ab.
Derzeit wird von Ihnen zum Offenhalten der Wohnungstür ein Türstopper genutzt, den die Mieter mit einer Schnur versehen an der Hauseingangstür angebracht hatten. Auch diesen haben Sie an sich genommen.

Aus den genannten Gründen erkläre ich hiermit

Die fristlose Kündigung des Mietvertrages

und habe Sie aufzufordern, zur Vermeidung des Rechtsweges die Wohnung bis spätestens 31.01.2005 zu räumen und geräumt an mich einschließlich sämtlicher Schlüssel herauszugeben.


Die Gründe sind wirklich übertrieben. Die Hausbewohner haben sich bisher nur 2-mal schriftlich beschwert. Eine Mündliche Beschwerde haben wir nie bekommen. Einmal stieß ich mir den Kopf ziemlich an einem Möbelstück an, so daß ein Nachbar und der Hausmeister kamen und fragten, was passiert sei. Auch meine Freundin hat nicht herumgeschrieen.
Der Türstopper ist seit unserem Einzug immer noch an der Haustür befestigt. Außerdem schließt sich unsere Wohnungstür nicht selbständig und kann ohne Hilfe offen gehalten werden. Der Türschließer an der Haustür ist kaputt, so daß sich die Tür von selbst zuschlägt, wenn man nicht aufpasst. Nachts wurde nie gearbeitet und haben auch keinen absichtlichen Lärm gemacht. Das mit der Leiter wurde schon am 8. Dezember geklärt, trotzdem fühlen wir uns vom Vermieter als Diebe bezeichnet!

Ein Tag später bekam ich nochmals ein Einschreiben vom Vermieter. Darin wiederholt er seine firstlose Kündigung, weil wir uns weigern die Kaution zu bezahlen und die Umbauarbeiten fortsetzen.
Die Umbauarbeiten wurden zu dem Zeitpunkt schon eingestellt.

Wir entdeckten noch bevor wir die Kündigung erhalten haben auch noch Schimmel unter der Decke im Bad. Auch hier ist der Schimmel unter Styroporplatten versteckt. In der Küche geht die Tapete wegen feuchtem Putz ab. Ein tragender Holzbalken im Bühnenraum ist von Holzwürmern angefressen. Diesen habe ich wieder in Ordnung gebracht.

Die Renovierungsarbeiten sind fast zu ende, die Möbel sind schon geliefert, es wurde viel gearbeitet und viel Geld ausgegeben für Material und Makler.


Ist die Kündigung trotz der kurzen Mietdauer rechtens?

Kann ich vom Vermieter und vom Makler Schadenersatz verlangen?

Wie soll ich weiter vorgehen?

Können Sie falls es nötig ist mir einen Anwalt in der Umgebung von Albstadt empfehlen oder selbst weiterhelfen?

Da wir alle Gehörlos können wir uns nur mit einem Anwalt persönlich sprechen oder Mitteilungen per Fax und Post schicken.
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen darf ich wie folgt beantworten:


Die fristlose Kündigung des Mietvertrages dürfte unwirksam sein:

Zwar kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund kann in der Verletzung der mietvertraglichen Pflichten durch den Mieter liegen. § 543 Abs. 3 BGB setzt aber zunächst eine vorhergehende, erfolglose Abmahnung voraus. Auf eine solche Abmahnung kann der Vermieter nur im seltenen Einzelfall verzichten, nämlich wenn

1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.


Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Eine Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn wirklich gravierende Vertragsverletzungen vorliegen. Dies wird aber von der Rechtsprechung äußerst restriktiv gehandhabt. So hat in einem von mir betreuten Mandat das AG Bergisch Gladbach selbst im Fall eines tätlichen Angriffs des Mieters auf den Vermieter eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung als unwirksam bezeichnet.

In Ermangelung einer vorhergehenden Abmahnung dürfte die Kündigung daher schon aus diesem Grunde unwirksam sein.

Es ist aber auch zusätzlich fraglich, ob Sie überhaupt Ihre vertraglichen Pflichten verletzt haben:

Die Aufnahme des Freundes in den Mietvertrag war mit der Maklerin abgesprochen. Unklar ist mir aber, ob der 3. Bewohner auch im Mietvertrag genannt ist. Fehlt er dort, ist die Wohnung tatsächlich nur an Sie beide vermietet worden und Sie müssten nachweisen, daß Ihnen die Maklerin als Vertreterin des Vermieters im Rahmen der Vertragsverhandlungen gestattet hat, daß der Freund dort ebenfalls wohnt. Sollten Sie die schriftlichen Erklärungen der Maklerin noch vorliegen haben, kann der Nachweis gelingen.

Auch der von Ihnen vorgenommene Umbau der Bühne war mit der Maklerin abgestimmt. Allerdings müssten Sie auch dies nachweisen können.

Sollten Lärmbelästigungen den Hausfrieden tatsächlich gestört haben, müsste der Vermieter diese nachweisen. Auf jedenfall hätte er Ihnen auch diesbezüglich zunächst eine Abmahnung schicken müssen.

Der Vermieter hat allerdings einen Anspruch auf die Kaution, da Sie diese nicht wegen Mängeln der Wohnung zurückhalten dürfen. Sie sollten daher die Kaution schnellstmöglich an den Vermieter überweisen.

Ein fristloses Kündigungsrecht wegen der Nichtzahlung der Kaution steht ihrem Vermieter aber ebenfalls nicht zu. Er hätte Sie auch in diesem Punkt zunächst abmahnen müssen.

Dies gilt auch für die Miete. Ein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht an der gesamten Miete besteht nicht mehr. Wegen der von Ihnen genannten Mängel kommt eine Minderung eines Teils der Miete in Betracht, der genau errechnet werden müsste. Dazu ist aber die genaue Kenntnis erforderlich, welche Mängel in welchem Zeitraum und in welchem Umfang vorhanden waren oder noch sind. Dies sollten Sie aber umgehend anwaltlich abklären lassen.

Ich empfehle Ihnen daher nun folgendes Vorgehen:

Die fristlose Kündigung sollte anwaltlich zurückgewiesen und der Vermieter auf die Rechtslage hingewiesen werden.

Die Kaution sollte an den Vermieter gezahlt werden. Allerdings sollten Sie prüfen lassen, ob die Kautionsabrede wirksam im Vertrag vereinbart wurde. Sie haben nämlich das Recht, die Kautionssumme in 3 monatlichen Raten zu zahlen. Verlangt der Mietvertrag die Zahlung der Kaution in einer Rate, wäre diese Klausel angreifbar. Auch dies sollten Sie aber mit Hilfe eines Anwalts, dem Sie den Mietvertrag und alle in Ihrem Besitz vorhandenen Unterlagen vorlegen, prüfen lassen.

Sodann sollte die ggf. zuviel einbehaltene Miete nachgezahlt werden und der Vermieter unter Fristsetzung aufgefordert werden, den Schimmelpilz und die noch vorhandenen weiteren Mängel zu entfernen.

Ich bin gerne bereit, die Unterlagen einmal konkret zu prüfen und den entsprechenden Schriftverkehr für Sie zu führen. Auch die gerichtliche Vertretung vor Ort kann ich, sofern dies notwendig sein sollte, gewährleisten.

Sofern Sie damit einverstanden sind, schlage ich vor, daß Sie mich morgen per E-Mail kontaktieren und wir das weitere Vorgehen auf diesem Wege abklären.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort zunächst geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


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Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
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Tel: +49 (221) 3559205 / Fax: +49 (221) 3559206
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