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Firsthöhe zu groß- Bebauungsplan Paragraph 34

24.02.2021 13:25 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Die sog. Straßenabwicklung dient der Feststellung, ob sich ein Gebäude hinsichtlich seiner Höhe in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (§ 34 BauGB). Sie ist Bestandteil der Bauvorlagen.

Sehr geehrte Damen und Herren,

uns wurde das gemeindliche Einvernehmen untersagt für unser Bauvorhaben, weil die Firsthöhe sich nicht in die Umgebung einfügt.

Die Gemeinde bezieht sich da lediglich auf die direkten Nachbarhäuser und nicht wie im Paragraphen 34 niedergeschrieben in die Umgebung. Bei uns gilt der Bebauungsplan Paragraph 34.

Hinweis, die Nachbargebäude haben eine Firsthöhe von:
Haus A Hausnummer 15 7,60 m
Haus B Hausnummer 15a 6,42 m
Haus C Hausnummer 19 6,74 m
Unser Bauvorhaben Hausnummer 17 9,57 m

Wir haben uns mit unserer Firsthöhe an der näheren Umgebung angepasst, dazu hatten wir auch nochmal die Ansprechpartnerin des Bezirks darum gebeten uns zu sagen, in welchem Umkreis sich die Umgebung befindet. Diese äußerte sich schriftlich dazu, dass wir uns mit 70m in der Umgebung orientieren sollen.

Nun sagt die Gemeinde, dass wir uns an den Straßenzug/ Geländefront mit unserer Firsthöhe orientieren sollen und das man das als Einzelfall betrachten sollte. Was aber nicht so in deren Paragraphen 34 niedergeschrieben ist.

Haus A ist ein altes Haus (Baujahr ca. 1950-60) mit einem Satteldach und Kapitänsgiebel.

Haus C ist ein Bungalow und wird gerade neu gebaut.

Das Haus C ist ein altes Haus (Baujahr ca. 1950-60) mit einem Satteldach und einem Kapitänsgiebel.

Die Häuser stehen alle auf einer Erhöhung/Berg. Man könnte also auch tiefer bauen. Die hinteren Häuser stehen auf der selben Höhe.

Wir planen ein Doppelhaus (was die Gemeinde genehmigt) mit einem Satteldach und zwei Kapitänsgiebeln.

Wir können mit unserem Haus auch tiefer gehen, sodass wir uns mit unserem Dach in einer Linie mit den anderen Häusern befinden.

Wir haben direkt hinter uns zwei Häuser die die gleiche Bauweise wie wir haben. Auch direkt gegenüber der Strasse steht ein Doppelhaus mit einer gleichen Firsthöhe.

Die Häuser hinter uns haben eine Höhe ab Gelände: 42,40 und 42,85

Die anderen Häuser haben eine Höhe ab Gelände:
- Nr.:15: 41,10 m
- Nr. 19: 39,95 m
- Die direkten Häuser hinter uns:
- Flur 166 42,50m
- Flur 164 42,85m
Unser Bauvorhaben: 41,905 m

Die Gemeinde sagt, dass wir unsere Hausgrösse verringern sollen, als das Dach kleiner. Dadurch verlieren wir aber Wohnfläche.

Oder wir schicken denen eine Geländefront Ansicht von unserem Haus mit den anderen Häusern und zeigen, dass das Haus sich mit der Höhe in den Straßenzug einfügt.

Wir sind derzeit ratlos und wissen nicht wie wir vorgehen sollen, weil egal wie wir argumentieren, die Gemeinde sich auch den Straßenzug bezieht und sagt dass unser Haus zu groß ist.

Kann die Gemeinde sich an den Straßenzug beziehen obwohl das in dem Paragraphen 34 nicht so festgelegt ist?

Ich bedanke mich für Ihre Hilfe und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Nina
 

24.02.2021 | 15:54

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

§ 34 Abs. 1 BauGB fordert, dass sich das Bauvorhaben auch hinsichtlich seines Maßes der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Dazu kommt es auf die von außen wahrnehmbare Erscheinung des Gebäudes im Verhältnis zu seiner Umgebungsbebauung an. Dazu zählt auch die Höhe der Gebäude, also die absolute Größe.

Die in der Umgebung vorhandene Höhe der Gebäude darf nicht oder nur unwesentlich überschritten werden. Sind in der näheren Umgebung unterschiedliche Höhen vorhanden, ist grundsätzlich eine Höhe innerhalb dieses Rahmens zulässig. Bei der Bestimmung der Bezugspunkte ist für die Höhe eines Gebäudes in der Regel die Traufhöhe von Bedeutung, es kann aber auch die absolute Höhe der vorhandenen Gebäude prägend sein. Anders kann es zum Beispiel sein bei einer gegebenenfalls unterschiedlich abfallenden Straße (vgl. zu alledem Söfker, in: Krautzberger [Hrsg.], Baugesetzbuch, Kommentar, Stand: 1. August 2020, § 34, Rz. 42).

Das, was die Behörde von Ihnen verlangt, ist die sogenannte Straßenabwicklung. Sie ist Bestandteil der Bauvorlagen (vgl. § 7 Abs. 3 Nr. 4 der Bauvorlagenverordnung - BauVorlVO) und stellt eine Zeichnung dar, wie die Bebauung entlang einer Straße aussieht, an der auch das Bauvorhaben verwirklicht werden soll (Ansicht). Aus der Zeichnung ergibt sich dann das Einfügen hinsichtlich der Höhe des geplanten Gebäudes. Seine nach außen wahrnehmbare Wirkung entfaltet das Gebäude nämlich im Straßenzug, im Verhältnis zu den Nachbargebäuden. Soweit ersichtlich, akzeptiert auch die Rechtsprechung dabei als entsprechende Umgebungsbebauung die benachbarten Häuser (nur) der betreffenden Straßenseite.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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