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Firma für Winterdienst, Treppenhausreinigung und Gartenarbeiten beauftragen


22.11.2010 16:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Guten Tag,
ich habe folgendes Problem:
Ich verwalte im Auftrag eines Familienmitgliedes zwei Mehrfamilienhäuser mit je 15 Wohneinheiten. Alle in den letzten 9 Jahren zugezogenen Mieter haben von mir einen „Hamburger Mietvertrag" erhalten. Jedoch gibt es noch insgesamt 20 Mieter, die einen alten Werkmietwohnvertrag besitzen. (Die beiden Mehrfamilienhäuser gehörten bis 2001 zu einer ortsansässigen Firma. Jetzt sind diese im Privatbesitz).

Viele Mieter beschweren sich über nicht gemachte Arbeiten im Haus wie z.B. Treppenhausreinigung, Winterdienst und Rasenmähen. Ich habe auch keinen Überblick, welcher Mieter an welchem Tag was zu tun hat. Es gab nie einen Reinigungsplan.
Ich möchte aus diesem Grund eine Firma für Winterdienst, Treppenhausreinigung und Gartenarbeiten beauftragen und die Kosten auf die Mieter verteilen. Besonders der Winterdienst ist mir wichtig. Bei einer Firma hat man zumindest einen Schuldigen, wenn die Arbeit nicht sachgemäß erledigt wurde.
Bei den Mietern mit einem Hamburger Mietvertrag wird es wohl nicht so schwer sein eine Firma für die Arbeiten zu beauftragen und die Kosten auf die Mieter umzulegen, jedoch habe ich Bedenken bei Altmietern, die noch Werkmietwohnverträge haben.
________________________________________________________

In einem bestehenden Vertrag für eine Werkmietwohnung steht wortgetreu:

§ 3 – Miete und Nebenkosten

3. Nebenkosten, nämlich Kosten für – Aufzug – Treppenreinigung – gelten als in der Miete enthalten und werden nicht besonders erhoben – werden anteilig in Höhe von ………..% der Gesamtkosten umgelegt – sind neben dem Mietzins besonders zu zahlen mit je …………DM……………lich. (Kosten für Sammelheizung und Warmwasser s. §4.)

4. Erhöhen sich nach Abschluß dieses Mietvertrages die Betriebskosten, z.Z. gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung, so ist der Vermieter berechtigt, durch schriftliche Erklärung, die Grund und Berechnung bezeichnet und zu erläutern hat, die jährlich entstehende Mehrbelastung auf die beteiligten Mieter im Verhältnis der Wohnflächen umzulegen. Die Zahlung der Umlage hat monatlich zusammen mit der Miete im voraus zu erfolgen.

5. Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen, ohne daß es einer Kündigung oder einer fristgerechten Mitteilung gemäß § 18 I. BMG bedarf. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrech des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein.

§ 15 Sonstige Vereinbarungen zum Mietvertrag

2) Die Gartenanlage vor dem Haus ist in Ordnung zu halten. Der Parterre-Mieter ist verpflichtet, das untere Treppenhaus und die Hausfront in der Breite seiner Wohnung sauber zu halten. Der Parterre-Mieter hat außerdem für das Mähen und Sprengen des Rasens, sowie Bewässerung der Pflanzen zu sorgen. Der Vermieter stellt für die Pflege des Rasens und der Pflanzen Rasenmäher, Wasser und Schläuche zur Verfügung.

Der Etagen-Mieter ist verpflichtet, das Treppenhaus bis zur Parterre-Treppe und die Bodentreppe sauber zu halten.

Der Parterre-Mieter ist verpflichtet, in den Wintermonaten den Gehweg zur Straße schneefrei zu halten und gegebenenfalls zu streuen. Das Streugut wird vom Vermieter zur Verfügung gestellt.
________________________________________________________
Meine Fragen lauten:
1. Ist es möglich eine Firma für Winterdienst, Treppenhausreinigung und Gartenarbeiten zu beauftragen und die Kosten hierfür anteilig auf alle Mieter umzulegen. Mir ist der Winterdienst dabei am wichtigsten.
2. Falls es nicht möglich sein sollte, kann ich dann eine Firma für die Arbeiten beauftragen, wenn die Mehrheit der Mieter einverstanden ist?
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Durch die Übertragung der Pflicht zum Winterdienst als auch zur Reinigung des Treppenhauses auf die Mieter besteht für diese eine Pflicht zur Reinigung des Treppenhauses als sich aus dem Mietvertrag ergebende vertragliche Pflicht. Verletzt der Mieter seine Reinigungspflichten, dann kann ihn der Vermieter diesbezüglich abmahnen und eine Frist für die Ausführung der Reinigung setzen. Weigert sich der Mieter dann immer noch, so kann der Vermieter die Arbeiten im Wege einer Ersatzvornahme vornehmen lassen (AG Wiesbaden - 91 C 2213/99-19). Der Vermieter lässt die Arbeiten ausführen (Reinigungsbetrieb oder Hausmeisterservice) und kann vom eigentlich zuständigen Mieter Kostenersatz verlangen.
Zudem könnte ein Regress wegen eines unmittelbar aus der Pflichtverletzung resultierenden Schadens bei wirksamer Verpflichtung aus § 280 Abs. 1 BGB geltend gemacht werden, wenn ein Schadensereignis eintreten sollte.

Sie sollten die betreffenden Mieter daher schriftlich abmahnen, sie eindringlich darauf hinweisen, dass die Reinigung ihre mietvertragliche Pflicht ist und für den Fall, dass sie dieser nicht ordnungs- und fristgemäß nachkommen androhen, dass Sie eine Ersatzvornahme veranlassen und die Kosten ihnen auferlegen werden. Kommt der Mieter dennoch weiterhin seinen Pflichten nicht ordnungsgemäß nach, so sind Sie dann berechtigt, die konkreten Reinigungspflichten dieses Mieters auf seine Kosten durch einen Dritten durchführen zu lassen. Dies gilt umso mehr, als dass der Vermieter trotz abgewälzter Reinigungspflicht bei einem Schaden selbst in die Pflicht genommen werden kann, wenn er Kenntnis von einer regelmäßig nicht ordnungsgemäßen Reinigung durch den Mieter hat.


Allerdings haben Mieter bei einer dementsprechenden Regelung im Mietvertrag nicht nur die Pflicht, sondern auch das Recht, das Treppenhaus selbst zu reinigen bzw. den Winterdienst durchzuführen.
Wenn die Reinigung gemäß dem Mietvertrag von den Mietern selbst zu erfolgen hat, ein Mieter dies aber nur unzureichend vornimmt, so darf der Vermieter dennoch nicht einseitig einen Dritten mit der Reinigung des gesamten Treppenhauses beauftragen und die entstehenden Kosten auf alle Mieter umlegen. Hierfür müsste mit den Mietern eine Änderung des Mietvertrages vereinbart werden. Die Änderung durch den Vermieter ist nur dann einseitig möglich, wenn der Mietvertrag dieses vorsieht und der Vermieter vor dem Beginn des Abrechnungszeitraums die Mieter darauf hinweist. Fehlt eine solche Regelung, müssen alle Mieter (nicht nur eine Mehrheit) mit dem Engagieren eines Reinigungsdienstes einverstanden sein (Amtsgericht Frankfurt/Oder WM 97, 432). Da insofern auch auf Werkmietwohnungen allgemeines Mietrecht anwendbar, gilt dies auch in Ihrem Fall.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2010 | 18:16

Vielen Dank für Ihre Antwort.

könnte ich dann einen Reinigungsplan für die Mieter aufstellen.Der hilft mir zu erkennen, welcher Mieter an welchem Tag zuständig ist. Wenn das geht, kann ich dann auch die Mieter der oberen Wohnungen zum Winterdienst veranlassen. Vielen Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2010 | 18:43

Vielen Dank für Ihre Nachfrage!

Solange der Reinigungsplan keine eigenständigen Verpflichtungen für den Mieter begründet, sondern lediglich die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag konkretisiert, also nur ordnende Regelungen
enthält, dürfte dies zulässig sein. Mieter, deren Mietvertrag keine explizite Verpflichtung zur Reinigung vorsieht, können Sie hierdurch aber nicht wirksam einbeziehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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