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Finanzierungsvollmacht Notarvertrag korrekt?

14.01.2011 22:28 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Mir liegt der Entwurf der Urkunde zum Verkauf meines Hauses vor. Der Notar wurde vom Käufer bestimmt. Auf einen anderen Notar wollte er sich nicht einlassen.
Frage:

1) Sollte bei der Finanzierungsvollmacht die Höhe der Grundschuldzinsen und die Art der Nebenleistungen eingeschränkt werden?

2) Sind die Formulierungen ausreichend, um den Verkäufer vor Ansprüchen der kreditgebenden Banken über den tatsächlich geflossenen Kaufpreis hinaus zu schützen? (Der Kaufpreis beträgt nur 210 T€)

3) Sind die von den Beschränkungen des § 181 BGB: Insichgeschäft befreiten Vollmachten für Käufer und Notar ausreichend auf das Anliegen dieses Kaufvertrages begrenzt?

4) Muss der Verkäufer tatsächlich für die Gebühren der Grundpfandrechtsbestellung und evtl. Löschungskosten haften, falls der Kaufvertrag nicht zustande kommt?

5) Was, wenn der Notar Änderungs-/Ergänzungswünsche mit der Begründung ablehnt, es ist schon anderweitig ausreichend geregelt.

Finanzierungsvollmacht

Um dem Käufer die Finanzierung des Kaufpreises und der von ihm geplanten Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen am Vertragsgegenstand zu erleichtern, verpflichtet sich der Verkäufer, be4i der Bestellung vollstreckbarer Grundschulden für Kreditinstitute oder für Versicherungsgesellschaften am verkauften Grundbesitz bis zu einer Gesamthöhe von 230.000,00 (i. W.: zweihundertdreißigtausend Euro) nebst beliebiger Grundschuldzinsen und beliebigen Nebenleistungen als derzeitiger Grundstückseigentümer mitzuwirken und deren Eintragung im Grundbuch samt dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung zu bewilligen, ohne jedoch eine persönliche Haftung für den Eingang des Grundschuldbetrages samt Nebenleistungen zu übernehmen.

Diese Mitwirkungspflicht besteht nur, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde folgende von den Beteiligten bereits getroffenen Vereinbarungen wiedergegeben werden::

a) Sicherungsabrede:

Der Grundschuldgläubiger darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat. Sollte die Grundschuld zurückzugewähren sein, so kann nur ihre Löschung verlangt werden, nicht Abtretung oder Verzicht. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb und außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung und zwar dann für und gegen den Käfer als neuen Sicherungsgeber.

b) Zahlungsanweisung:

Soweit der Kaufpreis nicht zur Freistellung des verkauften Grundbesitzes von eingetragenen Belastungen zu verwenden ist, sind Zahlungen entsprechend den Fälligkeitsvereinbarungen nur an den Verkäufer zu leisten.

c) persönliche Zahlungspflichten, Kosten

Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen.

Der Verkäufer erteilt dem Käufer von den Beschränkungen des § 181 BGB: Insichgeschäft befreit

V o l l m a c h t,

ihn bei allen vorstehenden Rechtshandlungen zu vertreten.

Diese Vollmacht gilt nur dann, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde die vorstehenden unter a) bis c) getroffenen Bestimmungen wiedergegeben werden.

Die Vollmacht kann nur bei der Notarstelle der amtierenden Notarin ausgeübt werden, wobei die Wirksamkeit der Vollmacht von der des Vertrages unabhängig ist.


Der Verkäufer weiß, dass er als Antragsteller für die Gebühren der Grundpfandrechtsbestellung und möglicherweise für die Löschungskosten haftet, falls der Kaufvertrag nicht zur Durchführung kommt.

Der Käufer tritt dem Verkäufer bereits jetzt seine Ansprüche auf die Auszahlung des Darlehens bis zur Höhe des zur Kaufpreisfinanzierung benötigten Betrages ab.

Die bestellte Grundschuld darf auch nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewährungsansprüche, die mit ihr zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Zahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung, auf den Käufer übertragen. Entsprechende Grundbuchberichtigung wird bewilligt.

15.01.2011 | 00:13

Antwort

von


(125)
Große Teichstraße 17
18337 Marlow
Tel: 038221-42300
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese beantworte ich gerne auf der Grundlage Ihrer Angaben.

1. Höhe der Grundschuldzinsen und der Nebenleistungen
Bei der Bestellung einer Grundschuld ist es üblich, im Grundbuch Zinsen bis zu 20% einzutragen. Diese sogenannten dinglichen Zinsen dienen lediglich der Absicherung des vertraglichen Zinsanspruches sowie eines etwaigen Anspruches auf Verzugszinsen.
Als Nebenleistung wird normalerweise bis zu 10% der Grundschuldsumme zur Abdeckung z.B. von Zwangsvollstreckungskosten vereinbart.
Es besteht natürlich für Sie die Möglichkeit, Zinsen und Nebenleistungen der Höhe nach im Kaufvertrag zu begrenzen. Die konkrete Höhe der für die Grundschuld zu vereinbarenden dinglichen Zinsen sowie der Nebenleistungen wird allerdings zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner (hier der Käufer) vereinbart. Sollte sich herausstellen, daß die avisierte finanzierende Bank auf einen höheren Zins oder höhere Nebenleistungen besteht, so bestünde die Gefahr, daß die Finanzierung hieran scheitert. Insofern erscheint es wenig sinnvoll, im Kaufvertrag dem Käufer in soweit Einschränkungen aufzuerlegen. Nachteilige Auswirkungen auf Sie wird dieser Passus nicht haben.

2. Formulierungen ausreichend zum Schutz des Verkäufers?
Hier ergibt sich Ihre Absicherung aus Satz 1 der Sicherungsabrede: „Der Grundschuldgläubiger darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des Käufers geleistet hat." Durch diese Formulierung ist sichergestellt, daß der Gläubiger die Grundschuld nur in dem Umfang verwerten darf, als er Zahlungen auf Ihre Kaufpreisforderung geleistet hat. Aus der Zahlungsanweisung geht hervor, in welcher Art die Zahlungen zu leisten sind.

3. § 181 BGB: Insichgeschäft
In dem Entwurf heißt es: „ Der Verkäufer erteilt dem Käufer von den Beschränkungen des § 181 BGB: Insichgeschäft befreit VOLLMACHT, ihn bei allen vorstehenden Rechtshandlungen zu vertreten."
Aus dem Kontext („vorstehende Rechtshandlungen", „Diese Vollmacht gilt nur dann, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde die vorstehenden unter a) bis c) getroffenen Bestimmungen wiedergegeben werden.") ergibt sich, daß sich diese Vollmacht nur auf für die Bestellung der Grundschuld gerichtete Willenserklärungen bezieht.
Einen Mißbrauch der Vollmacht zu vertragswidrigen Zwecken haben Sie nicht zu besorgen.

4. Haftung für Gebühren und Kosten
Solange Sie noch Eigentümerin des Grundstückes sind, bestellen Sie die Grundschuld. Insofern sind Sie gegenüber dem Grundbuchamt zunächst der Schuldner der Gebühren und Kosten, wenn die Durchführung des Kaufvertrages scheitert. Abhängig von dem Grund der Nichtdurchführung werden Sie jedoch einen Erstattungsanspruch gegen den Käufer haben.

5. Änderungs- oder Ergänzungswünsche
Zunächst einmal ergibt sich aus den obigen Ausführungen, daß die vorgelegten Passagen des Vertragsentwurfes interessengerecht und sinnvoll sind.
Wenn Sie in Hinblick auf weitere Klauseln dennoch Bedenken haben, sollten Sie diese gegenüber dem Notar offen ansprechen. Dieser wird sich die Zeit nehmen müssen, sich Ihre Wünsche anzuhören und zu begründen, warum Änderungen unnötig oder sogar hinderlich sind oder ggf. die gewünschten Änderungen vornehmen.
Wenn der Notar jedoch auf Ihre Wünsche nicht eingeht, steht es Ihnen selbstverständlich frei, die Beurkundung des Vertrages (durch diesen Notar) abzulehnen. Jedenfalls sollten Sie sich nicht unter Druck setzen lassen, einen Vertrag zu unterschreiben, den Sie nicht in vollem Umfang verstehen oder mit dem Sie nicht einverstanden sind.


Rechtsanwalt Ralf Morwinsky

ANTWORT VON

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