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Finanzierungskosten als Schaden bei Baukostenüberschreitung

| 02.09.2010 16:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Es handelt sich um ein laufendes Verfahren, in dem ich als Bauherr gegen den Architekten wegen Baukostenüberschreitung bei der Sanierung eines Hauses klage. In dem Verfahren sind die folgenden Sachverhalte bereits festgestellt und unstrittig:

- Zwischen mir und dem Architekten besteht eine wirksame Absprache über die maximalen Baukosten
- die Überschreitung dieser Baukosten wurde nicht durch Änderungen und Sonderwünsche herbeigeführt, die ich zu vertreten hätte
- der Beklage hat seine vertraglichen Pflichten verletzt, indem er keine Kostenkontrolle durchgeführt hat
- die Baukostenüberschreitung liegt in den wesentlichen Gewerken (Rohbau, Haustechnik, Innenausbau) jeweils zwischen 80 und 150%

Es steht nun der Urteilstermin an und ich muss in einer ergänzenden Stellungnahme den konkreten Schaden beziffern. (An dieser Stelle: Ich vertrete mich in diesem Verfahren selbst, weil mich die extreme Baukostenüberschreitung wirtschaftlich strapaziert. Allerdings arbeite ich trotz Anwaltszulassung nicht als Jurist und meine Ausbildung liegt Jahrzehnte zurück...). Ein Wertgutachten der Immobilie habe ich nicht ins Verfahren eingebracht. Der Schaden, den ich geltend mache, liegt in den Finanzierungskosten für den Betrag, der die Baukosten überschreitet und der Beklagte zu vertreten hat. Ich habe einen Teil der Mehrkosten (50.000 Euro) durch einen Familienkredit finanziert, einen anderen Teil mittels einer Zwischenfinanzierung bei der Bank (110.000 Euro). Beide Darlehen haben eine Restlaufzeit von lediglich 9 Monaten. Zum Ende dieser Laufzeit muss ich die Mehrkosten umschulden. Dies ist bisher nicht geschehen, nicht zuletzt weil ein Urteil zu meinen Gunsten die Höhe des Darlehens beeinflussen würde.
Meine Fragen:
1. Wie berechne ich meinen Schaden (also die Finanzierungskosten, nicht die Summe der Baukostenüberschreitung) und wie stelle ich ihn so konkret dar, dass der Richter entscheiden kann? Geht das überhaupt, wo doch der wesentliche Teil des Schadens überhaupt erst in der Zukunft entsteht (Zinsen)? Tatsächliche Zinsen der Zwischenfinanzierung bis zum Urteilstag plus fiktives Darlehen mit einem geschätzten Zinssatz (287 ZPO)?
2. Der Richter deutete bereits an, dass abzuzinsen sei. Macht er das oder muss ich das in meiner Stellungnahme machen?
3. Wie wichtig ist die Darstellung der persönlichen Lebensumstände, also dass der durch die Baukostenüberschreitung möglicherweise entstandene Mehrwert mir aufgezwungen wurde und ich dadurch über das normale Maß hinaus mich wirtschaftlich einschränken muss?

Ich bräuchte die Antwort bis spätestens morgen, Freitag, 3.09.2010

Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund der gelieferten Informationen und des Einsatzes wie folgt beantworten:

1.1 Wie berechne ich meinen Schaden (also die Finanzierungskosten, nicht die Summe der Baukostenüberschreitung) und wie stelle ich ihn so konkret dar, dass der Richter entscheiden kann? Geht das überhaupt, wo doch der wesentliche Teil des Schadens überhaupt erst in der Zukunft entsteht (Zinsen)?

Sie können Ihren Schaden durch die bereits abgeschlossenen Darlehen wie folgt beziffern:

a) bis zum Urteilstag bereits bezahlte Zinsen (in €), die Sie wiederum verzinsen können (5 Prozentpunkte über BZS seit Rechtshängigkeit, § 291 BGB ),

b) künftig für die Restlaufzeit der Darlehen fällig werdende Zinsen; für diesen Schaden b) kommt nun die Abzinsung ins Spiel. Eigentlich können Sie für diesen Schaden nur Freistellung verlangen, da er noch nicht eingetreten ist. Wenn Sie dennoch auf Zahlung klagen, müssen Sie dem Beklagten den vorzeitig geltend gemachten Schaden verzinsen.

c) Für die Zeit nach der Laufzeit der Darlehen können Sie den Schaden noch nicht beziffern. Daher kommt insofern nur ein Feststellungsantrag dahingehend in Betracht, dass das Gericht feststellt, dass weitergehender Schadensersatz für die Kreditfinanzierung der Baukostenüberschreitung zu zahlen ist.

1.2 Tatsächliche Zinsen der Zwischenfinanzierung bis zum Urteilstag plus fiktives Darlehen mit einem geschätzten Zinssatz (287 ZPO)?

Eine Schätzung des (zukünftigen) Zinssatzes wie in § 287 ZPO kommt vorliegend nicht in Betracht, da diese Vorschrift nur greift, wenn die Schadensermittlung Ermessenssache ist, wenn der Schaden nur hypothetischer Natur ist (z.B. entgangener Gewinn), wenn der Schaden nur schwer zu beziffern ist oder seine Feststellung einen unverhältnismäßigen Aufwand bedeuten würde. In Ihrem Fall ist der Schaden aber nicht schwer zu beziffern, sondern gänzlich in der Zukunft liegend und überhaupt noch nicht abzusehen, so dass eine Schätzung „ins Blaue hinein" vorgenommen werden müsste. Sie können ihn aber unschwer beziffern, sobald Sie die neuen Darlehensverträge abgeschlossen haben.

2. Der Richter deutete bereits an, dass abzuzinsen sei. Macht er das oder muss ich das in meiner Stellungnahme machen?

Die Abzinsung muss der Richter von Amts wegen durchführen. Allerdings riskieren Sie eine Teilabweisung der Klage bezüglich der von Ihnen zu begleichenden Abzinsung. Anhaltspunkt für die Abzinsung ist nach der BGH-Rechtsprechung (im Leasingrecht, BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW-RR%201991,%201011" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 17.04.1991 - VIII ZR 12/90: Aufwendungsersatz nach Widerruf eines Abzahlungsgeschäfts">NJW-RR 1991, 1011</a> ) der durch die Vermögensanlage erzielbare Ertrag (in etwa der gesetzliche Verzugszins nach § 288 BGB ). Sie können daher die Abzinsungsbeträge anhand der Fälligkeit der jeweiligen Zinszahlungen und der insoweit verfrühten Schadensersatzzahlungen des Beklagten selbst vornehmen.

3. Wie wichtig ist die Darstellung der persönlichen Lebensumstände, also dass der durch die Baukostenüberschreitung möglicherweise entstandene Mehrwert mir aufgezwungen wurde und ich dadurch über das normale Maß hinaus mich wirtschaftlich einschränken muss?

Es kommt in der Tat eine Vorteilsausgleichung in Betracht. Das möglicherweise höherwertige Gebäude könnte für Sie einen Vorteil bedeuten, der bei der Ermittlung der Schadenshöhe berücksichtigt werden kann (möglicherweise - sollte Ihr wirtschaftlicher Vorteil Ihrem Schaden entsprechen - dem Vorliegen eines Schadens sogar entgegensteht). Die Vorteilsausgleichung ist nicht gesetzlich geregelt und stark vom Einzelfall abhängig. Grundsätzlich darf die Anrechnung des Vorteils den Schädiger nicht unbillig begünstigen und den Geschädigten nicht unzumutbar belasten. Entscheidender Gesichtspunkt ist daher die Unzumutbarkeit der Anrechnung, die Sie geltend machen und darlegen müssen. Für Sie spricht allerdings der Umfang der Baukostenüberschreitung. Zur weiteren Substantiierung können Sie Ihre wirtschaftliche Situation darlegen, die einen derart teureren Hausbau nicht zugelassen hätte oder die Einschränkungen darlegen, die eine Anrechnung der möglichen Vorteile für Sie unzumutbar machen.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehender Beantwortung einen ersten Überblick verschafft zu haben und wünsche Ihnen für die Klärung der Angelegenheit viel Erfolg. Gern stehe ich Ihnen auch für eine weitergehende Beratung und Interessenvertretung unter den unten angegebenen Kontaktdaten zur Verfügung.

Ich weise Sie darauf hin, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsdetails zu einer völlig anderen rechtlichen Bewertung führen kann.

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Mit freundlichen Grüßen

Tobias Bystry
- Rechtsanwalt -

Rückfrage vom Fragesteller 02.09.2010 | 23:33

Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Nun die Nachfrage: Bin ich in der Gestaltung der Finanzierung insoweit frei, dass ich ein endfälliges Darlehen abschliessen kann, das beispielsweise durch eine Lebensversicherung getilgt wird, oder bin ich dazu gezwungen, ein Darlehen abzuschliessen, dessen Kosten möglichst gering sind, also ein Annuitätendarlehen mit möglichst kurzer Laufzeit? Also: Wie weit reicht hier die Pflicht des Geschädigten, den Schaden möglichst gering zu halten?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 03.09.2010 | 11:32

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage, wobei ich Sie höflichst darauf hinweisen darf, dass es sich dabei eigentlich um eine neue Frage handelt:

Die Schadensminderungspflicht des Geschädigten folgt aus § 254 Abs. 2 BGB . Danach sind Sie grundsätzlich verpflichtet, Maßnahmen zu treffen, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Schadensminderung ergreifen würde. Welche Maßnahmen das sind, ist abhängig vom Einzelfall; daher lässt sich nicht pauschal beantworten, ob Sie ein endfälliges Darlehen aufnehmen dürfen oder gezwungen sind, ein günstigeres Darlehen abzuschließen und auf dieses laufend zu tilgen.

Entscheidend ist auch hier wieder die Zumutbarkeit des Abschlusses eines solchen, i.d.R. zinsgünstigeren Darlehens. Diese wird in ähnlichen Konstellationen bejaht, wenn dies ohne Einschränkung der gewohnten Lebensführung möglich ist (etwa BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%201974,%2034" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 06.11.1973 - VI ZR 27/73: Ersatzfähigkeit von Finanzierungskosten">NJW 1974, 34</a> ).

Darlegungspflichtig für das Vorliegen eines Mitverschulden ist zunächst der Schädiger; für Sie kann sich, je nach Beklagtenvortrag, eine sekundäre Darlegungs- und Beweislast ergeben (BGH <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=NJW%202005,%201933" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 19.04.2005 - VI ZR 37/04: Umfang der Mietwagenkosten; Erstattungsfähigkeit eines Unfallers...">NJW 2005, 1933</a> ).

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Bystry
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 06.09.2010 | 10:46

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