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Finanzierung der Balkonrenovierung a.d. Instandhaltungsrücklage, Sondereigentum


19.11.2006 11:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sachverhalt:
Ich habe am 17.11.06 eine Einheit (DG, ohne Holzbalkon) in einer WEG ( 28 Einheiten) erworben. Diese hatte in der Eigentümerversammlung v. 23.01.06 beschlossen, alle ( vorgesetzten) Holzbalkone durch Stahlbalkone zu ersetzen. Die Kosten werden der Instandhaltungsrücklage entnommen. Die Sonderumlage für diese Maßnahme wurde bereits am 29.10.2003 beschlossen und von April bis Oktober 06 umgelegt. Die Reparatur wurde im Sommer / Herbst 06 durchgeführt, ein Teil der Kosten wurde bereits aus der Instandhaltungsrückage bezahlt, ein Teil ist noch offen.
Meine Auffassung:
Nach Sichtung der Teilungserklärung handelt es sich bei den Balkonen um Sondereigentum, meiner Ansicht mit der Folge, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Teilungserklärung widersprechen
Frage:
1. Ist meine Auffassung richtig?
2. Welche Möglichkeiten habe ich, die Umsetzung nach Teilungserklärung trotz rechtskräftiger Beschlusslage einzufordern ?
19.11.2006 | 13:14

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Zur Lösung:
Ob die Balkone hier Sondereigentum sind, kann ich freilich ohne Einsicht in die Teilungserklärung nicht erkennen. Obwohl Balkonanlagen aufgrund der erheblichen Sicherheitsrelevanz bei Mängeln duraus häufig Gemeinschaftseigentum sind. Nach Ihrer Sachverhaltsschilderung ist dies aber hier nicht so und daher soll nachfolgend unterstellt werden, dass hier Sondereigentum vorliegt. Dies lässt sich auch nicht durch Beschluss der Eigentümerversammlung ändern. Wenn nun die Sanierung aus Gemeinschaftsmitteln bezahlt werden soll, ist dies nicht Rechtens. Zumal die Verwaltungskompetenz der Gemeinschaft nur zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums reicht.

Fraglich ist hier bereits, ob ein entsprechender Beschluss eingedenk des § 10 Abs. 2 WEG überhaupt eine Wirkung entfaltet. Auf jeden Fall aber können Sie den betreffenden Beschluss gerichtlich anfechten. Interessant wird dann allerdings sein, wie der bereits teilweise vollzogene Beschluss rückabgewickelt werden kann. Ich kann Ihnen nur dringen raten, mit dem vorliegenden Beschluss sowie der Teilungserklärung abschließend einen Anwalt Ihres Vertrauens zwecks abschließender Prüfung aufzusuchen.
Für Rückfragen stehe ich natürlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere, dringend zu empfehlende Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!


Mit freundlichen Grüßen
RA Hellmann


Burgwedel 2006
mail<image> </image>anwaltskanzlei-hellmann.de


Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 23.01.2007 | 21:06

Wir hatten diese Woche Eigentümerversammlung. Die Hausverwaltung ist der Ansicht, dass Balkone immer Gemeinschaftseigentum darstellt, unabhängig was in der Teilungserklärung hierzu geregelt ist. Sie verweist hierzu auf die gängige Rechtsprechung.Gleichlautende Ausführungen habe ich im Internet auch unter Informationen der Immobilien Dittmann KG , Aufsatz " undichte Balkonplatten" von Volker Bielefeld und " Gemeinschaftseigentum-Sondereigentum eine Abgrenzung" von Anwaltskanzlei Adelmann und Müller gefunden. Ist die Rechtsprechung hier wirklich eindeutig?
Viele Grüße
Roland Werner, inmobilis GmbH

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.01.2007 | 21:09

Danke für Ihr Nachfrage, die ich hiermit gerne beantworten möchte. Durch die bei Ihnen vorliegende Teilungserklärung wurde ich ein wenig in die Irre geführt. Daher möchte ich nunmehr klarstellen:

Tatsächlich ist es so, dass jedenfalls alle konstruktiven Gebäudeteile (Bausubstanz) kein Sondereigentum sein können. Dies gilt ebenso für Anlagen und Einrichtungen zum gemeinschaftlichen Gebrauch, Treppen, Aufzüge, Flure, Zugangsflächen zum Gebrauch für mehr als eine Wohnung.

Streitig war, ob Veranden, Loggien, Balkone Sondereigentum sein können. Die heute herrschende Meinung bejaht grundsätzlich die Sondereigentumsfähigkeit. Dies setzt allerdings voraus, dass der Balkon Mitsondereigentum verbunden ist und als Sondereigentum verlautbart wurde. Dementsprechend bejaht z.B. das OLG Düsseldorf (WuM 1999, 349) grundsätzlich die Sonderrechtsfähigkeit eines Balkons. Allerdings wird tendenziell angenommen (vgl. Bärmann/Pick, WEG, § 5 Rn. 13 mwN.), dass jedenfalls die konstruktiven und der Sicherheit des Gebäudes dienen Bauteile der Balkone ebenso wie die die Gebäudegestaltung beeinflussenden Balkonplatte, die Brüstung und das Geländer Sondereigentum sind. Da es sich hier um als Balkone handelt, halte ich es durchaus für vertretbar, Sondereigentum mit dem OLG Düsseldorf anzunehmen. Allerdings kann eine abschließende Urteilsrecherche im Rahmen dieser Anfrage leider nicht geboten werden. Ich hoffe dennoch, dass nunmehr einige Unklarheiten beseitigt wurden.

Hochachtungsvoll

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