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Finanzieller Schaden wegen falsch angeschlossener Frischwasserbatterie

26.11.2020 16:28 |
Preis: 100,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Dame, Sehr geehrter Herr,

Wir haben vor 4,5 Jahren ein schlüsselfertiges Haus vom Bauträger gekauft und im Oktober 2016 abgenommen.

Bei der Abnahme wurde ein Mangel übersehen. Wie sich erst 2 Jahre später herausstellen sollte, wurde die Hauptversorgungsbatterie für Frischwasser vom Gewerk falsch angeschlossen (das Hausnetz wurde nicht an die druckgeminderte Seite, sondern an die Bypass-Seite mit Versorgungsdruck angeschlossen). Dadurch flossen grosse Mengen von Frischwasser (aufgrund des Überdruckventils) direkt wieder in den Ablauf, bevor es ins Hausnetz gelangen konnte.

Der Mangel wurde durch mich selber (aufgrund von Störgeräuschen) im Oktober 2018 entdeckt. Nach Reklamation wurde der falsche Anschluss am kommenden Werktag behoben. Der Fehler ist ausgiebig (bildlich, durch Film und Zeugen) dokumentiert und – vom die Reparatur/Behebung ausführenden Handwerker - unbestritten.

Der finanzielle Schaden beläuft sich für uns auf 2.500 EUR. Das ist „unbenutzt" abgelassenes Frischwasser im genannten Zeitraum von 2 Jahren. (Zur Errechnung des „ungenutzten" Wassers habe ich die Zählstände genommen, und davon den normalen Verbrauch unserer Familie – ermittelt über die darauffolgenden 2 Jahre – abgezogen).

Da es sich eindeutig um einen versteckten Sachmangel im Widerspruch zum Bauträgervertrag handelt, haben wir diesen Schaden beim Bauträger geltend gemacht. (Auszug aus dem Bauträgervertrag: „…..Der Verkäufer hat nur normgerechte Baustoffe zu verwenden und das Bauvorhaben nach den anerkannten Regeln der Baukunst und technisch einwandfrei zu errichten.")

In der Antwort des Bauträgers wird uns eine Kostenbeteiligung von 500 EUR angeboten (allerdings mit einem Hinweis „…aus Kulanz, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht..."). Der Bauträger setzt sich auf den Standpunkt, dass ich (gemäß Bauträgervertrag) für die Gewährleistungszeit von 5 Jahren zum Abschluss von Wartungsverträgen verpflichtet gewesen wäre (was wir nicht erfüllt haben). Hätten wir diese Wartungsverträge gehabt, so der Bauträger, wäre der Fehler bereits nach 1 Jahr entdeckt worden, und der Schaden wäre kleiner, ungefähr im Bereich von 500 EUR gelegen.

Zitat aus der Antwort des Bauträgers: Vor diesem Hintergrund und dessen, dass Sie uns keinen Wartungsvertrag inkl. Wartungsberichte seit 2017 vorgelegt können, kann der Fa. Heima nicht die volle Schuld angelastet werden. Aufgrund der Ihrerseits nicht erfolgten Wartung konnte der beanstandete Sachverhalt nicht im Zuge der ersten Wartung im Jahre 2017 offengelegt werden, wodurch der Verbrauch und die damit zusammenhängenden Kosten überproportional anstiegen. Somit bestand für die Fa. Heima zu keinem Zeitpunkt die Möglichkeit die Folgekosten, im Nachgang, einzudämmen oder gar zu verhindern. Zitat Ende.

Ich kann diese Argumentation nicht nachvollziehen, denn beim Mangel handelt es sich ausdrücklich nicht um ein Wartungsproblem und auch nicht um ein schadhaftes Teil, sondern um eine falsche, unsachgemäße Montage. Für mich ist am Ursprung die falsche Montage, und nicht der fehlende Wartungsvertrag, verantwortlich für den Schaden. Also haftet doch das urspünglich falsch handelnde Gewerk, und nicht wir, die wir keinen Wartungsvertrag abgeschlossen haben?? Es kommt doch in Bezug auf Verantwortung und Schadenersatzpflicht auf die Kausalität an, oder nicht?

Meine konkreten Fragen:
- Habe ich Anspruch auf Rückvergütung des mir entstandenen finanziellen Schadens (im Bauträgervertrag steht: „….Der Verkäufer haftet für Sachmängel nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs….")? Unter welchem Paragraphen des BGB ist dies geregelt?
- Trage ich durch den nicht abgeschlossenen Wartungsvertrag eine Mitschuld und Mitverantwortung? (Ironie am Rande: Ich habe das Problem selber entdeckt. Wenn ich es nicht gemerkt hätte, würden heute noch Hunderte Kubikmeter Frischwasser verschwendet…)
- Kann der Bauträger/das Gewerk dadurch seine Verantwortung nur bis zur ersten potentiellen Wartung (nach 1 Jahr) wahrnehmen, und mich für das zweite Jahr selber haften lassen.
- Unter Erwähnung von welchen Paragraphen aus den Bürgerlichen Gesetzbuch kann ich meiner Forderung Nachdruck verleihen?
- Da – aufgrund des Mangels – das gesamte Hausnetz nicht druckgemindert (sondern mit dem vollen Versorgungsdruck) alimentiert wurde, könnten am Hausnetz weitere, bislang unentdeckte, Schäden verursacht worden sein. Wie kann ich solche Schäden „prophylaktisch" geltend machen? Unter Verweis auf welche Paragraphen?
- Der Bauträger stammt aus Ludwigsburg (nähe Stuttgart), das Haus in Poing (nähe München), Kreis Ebersberg. Der Gerichtsstand ist im Bauträgervertrag nicht geregelt. Könnte man den Gerichtsstand also selber festlegen, wenn es nicht zu einer außergerichtlichen Einigung kommt?

Mit freundlichen Grüßen,

Familie Bircher

26.11.2020 | 17:36

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,


sofern es offenbar ein BGB-Bauvertrag gewesen ist, richtet sich die Hafung und der Schadenersatz nach §§ 633 , 634 BGB und umfasst den von Ihnen aufgeführen Schaden (für den Sie aber auch in der Höhe darlegungs- und beweispflichtig sind) zunächst komplett.


Fraglich ist allein, ob Ihnen ein Mitverschulden (§ 254 BGB ) durch die unterlassene Wartung angelastet werden kann, was nur dann überhaupt der Fall sein könnte, wenn dieser Mangel bei einer Wartung auch tatsächlich im Rahmen der üblichen Wartungsarbeiten hätte festgestellt werden können.


Das ist aber zunächst eine technische Frage und hängt auch davon ab, ob der Wartungshinweis ordnungsgemäß im Vertrag vereinbart worden ist; denn nur der wirksam vertragliche Wartungshinweis hätte eine Gültigkeit.

Die Verletzung eines ggfs. wirksam vereinbarten Wartungshinweises lässt aber nicht die Haftung etwa dann ab dem Zeitunkt der fehlenden Wartung komplett entfallen, wie die Gegenseite behauptet - auch bei fehlender Wartung gilt also die fünfjährige Gewährleistungsfrist, sodass sich dann die Frage "nur" nach dem Mitverschulden (in Form einer Quotelung) richten, nicht etwa nach einem Komplettausschluss.


Ob so eine Unterlassene Wartung also wirklich mitursächlich gewesen ist und die Schaden reduziert hätte, wird dann allein eine technische Frage, die ein Sachverständiger zu beantworten hat, sein, sodass Ihre Fragen wie folgt zu beantworten sind:



1.) Habe ich Anspruch auf Rückvergütung des mir entstandenen finanziellen Schadens (im Bauträgervertrag steht: „….Der Verkäufer haftet für Sachmängel nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs….")? Unter welchem Paragraphen des BGB ist dies geregelt?

Ja, über §§ 633 , 634 BGB , wobei die fünfjährige Gewährleistungszeit sich aus § 634a (1).2 BGB ergibt.



2.) Trage ich durch den nicht abgeschlossenen Wartungsvertrag eine Mitschuld und Mitverantwortung? (Ironie am Rande: Ich habe das Problem selber entdeckt. Wenn ich es nicht gemerkt hätte, würden heute noch Hunderte Kubikmeter Frischwasser verschwendet…)

Siehe oben. Es wird eine technische Frage sein, wobei auch der Hinweis auf die Wartzung und deren Folgen im Bauvertrag ordnungsgemäß verankert sein müssen - das lässt sich nur durch Vertragsprüfung abschließend feststellen.



3.) Kann der Bauträger/das Gewerk dadurch seine Verantwortung nur bis zur ersten potentiellen Wartung (nach 1 Jahr) wahrnehmen, und mich für das zweite Jahr selber haften lassen.

Nein; die Haftung entfällt nicht; allenfalls ist quotenmäßig ein Mitverschulden anzunehmen.



4.) Unter Erwähnung von welchen Paragraphen aus den Bürgerlichen Gesetzbuch kann ich meiner Forderung Nachdruck verleihen?

§§ 633 , 634 BGB



5.) Da – aufgrund des Mangels – das gesamte Hausnetz nicht druckgemindert (sondern mit dem vollen Versorgungsdruck) alimentiert wurde, könnten am Hausnetz weitere, bislang unentdeckte, Schäden verursacht worden sein. Wie kann ich solche Schäden „prophylaktisch" geltend machen? Unter Verweis auf welche Paragraphen?

Es sind die gleichen Vorschriften, wobei Sie dann auch in Hinblick auf die drohende Verjährung (Fünf Jahre ab Abnahme) einen entsprechenden Vorbehalt vom Unternehmer auf den Verzicht der Einrede der Verjährung für diese Mangelfolgeschäden drängen müssen.

Gibt er (vermutlich) den Verzicht nicht ab, bleibt Ihnen dann nur zur Feststellung des Schadens und möglicher Folgeschäden die Einleitung eines gerichtlichen selbständigen Beweisverfahrens übrig.

Das Gericht bestellt dann einen Gutachter, der auch in Hinblick auf mögliche Folgeschäden sein Gutachten erstellen wird. Aber dafür sollten dann schon einge Ansatzpunkte bestehen, denn "nur ins Blaue hinein" wird man solche Folgeschäden kaum erfolgreich ein notwendiges Feststellungsinteresse durchsetzen können.

Klären Sie also ab, wo dadurch wirklich Folgeschäden entstehen könnten, die auch Kausal auf den Einbaufehler zurückzuführen sind.



6.) Der Bauträger stammt aus Ludwigsburg (nähe Stuttgart), das Haus in Poing (nähe München), Kreis Ebersberg. Der Gerichtsstand ist im Bauträgervertrag nicht geregelt. Könnte man den Gerichtsstand also selber festlegen, wenn es nicht zu einer außergerichtlichen Einigung kommt?

Es gilt die örtliche Zuständigkeit des Gerichtes, an dem das Haus steht.

Eine abweichende Zuständigkeit kann sich nur durch Parteivereinbarung ergeben, die hier aber nicht in Betracht kommt, sodass das AG Ebersbach (wenn Sie den Streitwert nicht über 5.000 € festlegen) örtlich und sachlich zuständig sein dürfte.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


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