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Feuchtigkeits-/Schimmelschaden durch nicht gewartetes Dach / Aussenmauer Fassade

| 18.04.2015 16:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Ich bin Besitzer einer Eigentumswohnung in einem 8-Familien-Haus mit Flachdach.

Die Wohnung stand 2014 leer und ich habe diese Mitte 2014 erworben und renovieren lassen. Vermietet ist die Wohnung ab 01.12.2014.
Bis dahin waren keine Schäden aufgetreten.

Im Dezember 2014 traten erst in 1 Raum, in der Folge dann in mehreren Räumen an den Aussenwänden Feuchtigkeits- u. Schimmelbildung auf.

Trotz umgehend erfolgter Meldung an die Hausverwaltung direkt nach Meldung des Schadens sowie in Folge durch mehrere Email an die Hausverwaltung dokumentierte Schadensverschlimmerung wurde bis auf die Besichtigung nichts weiter unternommen.

Um den 20. Januar 2015 war dann der Dachdecker vor Ort - und fand keine Dachundichtigkeit.

In der Zwischenzeit waren mehrere Firmen im meinem Auftrag vor Ort haben sich die Wohnung angesehen. Hierbei wurde Feuchtigkeit/Schimmel festgestellt.
Ich habe darauf einen (unabhängigen freien) Gutachter für das Dachdeckerhandwerk eingeschaltet und ein Gutachten vom Dach machen lassen.

Es wurde seitens des Gutachters und mehrerer besichtigenden Firmen, die im Dezember 2014/Januar 2015 vor Ort in der Wohnung waren, ein marodes Dach sowie Feuchtigkeit von den Aussenwänden festgestellt, die sich in der Wohnung im Decken-/Wandbereich zeigte.

Schriftlich zugegeben hat die Hausverwaltung, dass von dort Kontrolle/Wartung/Instandsetzung des Daches über mehrere Jahre hinweg nicht stattgefunden hat.
Außerdem, dass die Giebelwand des Hauses Ursache sein solle.

Ich bin der Meinung, dass die Hausverwaltung nicht nur für das Dach, sondern auch für den ordnungsgemäßen Zustand/Isolierung der Giebelwand des Hauses zuständig ist und somit, da nicht geschehen, für Schäden an der Wohnung haftbar gemacht werden kann.

Lt. Gutachter wären die Schäden durch regelmäßige ordnungsgemäße Wartung vermeidbar gewesen bzw. gar nicht erst aufgetreten und das Dach wäre aktuell von der Substanz nicht in Ordnung (Eindeckung nicht mehr dicht, Silikonfugen porös oder fehlen etc.).

Die Hausverwaltung schreibt jetzt, dass sie bei der vor einigen Tagen stattgefundenen (5-minütigen!) Besichtigung der Wohnung keine Feuchtigkeit festgestellt habe, obwohl es die Nacht vorher geregnet habe.

Ein Schaden wäre mir nicht durch das Dach entstanden.

Die Dachdeckerfirma behauptet, das Dach wäre i.O.

Mir liegen für die Instandsetzung der Wohnung inzwischen unabhängige Angebote vor, die für die Instandsetzung der Wohnung rd. 7500,- Euro im Mittel ansetzen.

Im Dezember 2014/Januar 2015, als es fast durchgehend geregnet hatte, war der Schaden natürlich frisch u. deutlich erkennbar. In der Zeit war der seitens der Hausverwaltung beauftragte Dachdecker jedoch in Urlaub.
Seitens der Hausverwaltung hat sich bis 07. Januar niemand gekümmert.

Außerdem hat der Mieter durch Eigeninitiative in Absprache mit mir der weiteren Schimmelbildung durch Einsatz von Schimmelspray etc. vorgebeugt.

Fotos sind aus der gesamten Zeit vorhanden.

Ich war davon ausgegangen, dass die von mir in Kenntnis des Schadens gesetzte Hausverwaltung nicht nur die Dachdeckerfirma beauftragt, sondern auch die Ausführung des Auftrages überwacht (was bis zum 07.01. nicht geschehen ist).

Nun wird im Falle meiner Klage damit gedroht, dass das Gutachten (Sachverständiger für das Dachdeckerhandwerk) nicht anerkannt würde, sondern ein 'neutrales' Gutachten seitens der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden müsste, dessen Kosten jedoch im Falle, dass sich die (bereits im 1. Gutachten widerlegte) Aussagen der Hausverwaltung/des von dort beauftragten Dachdeckers bestätigen würden, die Kosten für das 2.Gutachten von mir zu tragen wären.

Wie sehen Sie den o.a. Fall?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Ihr bisheriges Vorgehen gegen die Feuchtigkeitsschäden war leider nicht optimal.

Richtigerweise sollten Sie folgendermaßen verfahren:

Sie müssen ein sog. selbständiges Beweisverfahren einleiten. Dabei handelt es sich um ein gerichtliches Verfahren. Mit dem Antrag stellen Sie bestimmte Beweisfragen, z. B. ob in der Wohnung Feuchtigkeit auftritt und ob die Feuchtigkeit auf die Bausubstanz (oder auf unzureichendes Lüften) zurückzuführen ist.

Damit das selbständige Beweisverfahren ordnungsgemäß durchgeführt wird, empfehle ich Ihnen dringend, einen Rechtsanwalt vor Ort einzuschalten.


2.

Im Zuge des Beweisverfahrens wird das Gericht einen Sachverständigen beauftragen, ein Gutachten über die beanstandeten Mängel zu erstellen.

Dieses Gutachten ist dann die Grundlage für Ihr weiteres Vorgehen. Kommt der Sachverständige zu dem Ergebnis, daß ein Mangel der Bausubstanz vorliege, können Sie verlangen, daß diese Mängel beseitigt werden.

Aufgrund diese Gutachtens haben Sie auch die Möglichkeit, Ersatz der verauslagten Sachverständigenkosten zu verlangen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.04.2015 | 01:35


Sehr geehrter Herr RA Raab,
vielen Dank für Ihre Antwort.

Noch einige Punkte, die nicht klar erläutert werden:

Der von mir beauftragte Sachverständige ist vereidigter Sachverständige für das Dachdeckerhandwerk, u.a. mit DEKRA Zertifizierung.

Das von ihm erstellte Gutachten sollte also auch vor Gericht genügen.

Die Hausverwaltung möchte nun ebenfalls ein Gutachten erstellen lassen. Wer trägt die Kosten?

Die Hausverwaltung ist lt. Teilungserklärung u. Verwaltervertrag ja zu Instandhaltung u. Wartung des zu verwaltenden Objektes verpflichtet.

Diese hat selbst schriftlich zugegeben, die Wartung/Instandhaltung des betroffenen Daches/Aussenfassade über mehrere Jahre lang nicht durchgeführt zu haben.

Wie sieht denn in diesem Fall die rechtliche Situation aus, wenn jetzt von dem von mir beauftragten vereidigten Sachverständigen einwandfrei Mängel festgestellt wurden, die sich aus der fehlenden Wartung ergeben?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.04.2015 | 12:28

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zunächst weise ich darauf hin, daß meine Ausführungen keineswegs die Qualifikation des von Ihnen beauftragten Sachverständigen in Frage stellen. Das Problem liegt vielmehr mehr darin, daß es sich um ein sog. Privatgutachten handelt mit der Folge, daß Sie im Regelfall auch die Kosten für das Gutachten zu tragen haben. Diese für Sie ungünstige Sachlage wäre mit der Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens vermeidbar gewesen.


2.

Sie haben nun ein Gutachten, das die Mängel aufzeigt und vielleicht auch etwas zu den voraussichtlichen Kosten sagt.

Derzeit, also außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens, haben wir die Situation, daß Sie die Kosten für das von Ihnen in Auftrag gegebene Gutachten tragen, während die Hausverwaltung, sollte sie ihrerseits ein Gutachten erstellen lassen, das Sachverständigenhonorar für jenes Gutachten zu übernehmen hätte.

Ggf. haben Sie zwei Gutachten, die zu unterschiedlichen Ergebnissen gelangen ohne daß Sie dem gewünschten Ergebnis, den Mangel zu beseitigen, einen Schritt näher gekommen wären.


3.

Um die Mängelbeseitigung zu erzwingen, könnte Klage erhoben werden, wobei man sich über die Formulierung des Antrags Gedanken machen müßte. Dieses Problem stellt sich deshalb, weil die Hausverwaltung durch das Unterlassen der Kontrollen vielleicht zur Verschlimmerung des Schadens beigetragen, den Schaden aber nicht verursacht hat.

Zur Beseitigung des Schadens am Haus ist die Eigentümergemeinschaft heranzuziehen, während für etwaige weitere Schäden, die durch das Unterlassen seitens der Hausverwaltung entstanden sind, die Hausverwaltung verantwortlich wäre.

Diesen Umständen muß im Rahmen einer Klage Rechnung getragen werden.


4.

Wenn Sie jetzt Klage erheben, werden Sie Ihr Privatgutachten als Beweismittel vorlegen. Die Hausverwaltung wird sich (voraussichtlich) mit einem Gegengutachten verteidigen. Das Gericht wird dann, sollte es nicht zu einer vergleichsweisen Einigung kommen, einen Beweisbeschluß erlassen, mit dem Inhalt, daß ein weiteres Sachverständigengutachten eingeholt wird.

Wenn der Prozeß abgeschlossen ist, trägt die unterlegene Partei die Kosten. Das wiederum ist Sache des Kostenfestsetzungsverfahrens. Und hier können Sie versuchen, sollten Sie obsiegen, auch die Kosten für das von Ihnen veranlaßte Privatgutachten geltend zu machen. Ob das gelingt, ist aber zweifelhaft, da man über diese Rechtsproblematik trefflich streiten kann.


5.

Sie sehen daraus, daß sich nun eine Fülle rechtlicher Probleme stellen, die es für Sie unumgänglich machen, einen Rechtsanwalt vor Ort einzuschalten.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.04.2015 | 17:23

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"Sehr geehrter Rechtsanwalt Raab,

danke für Ihre Ausführungen. Ich werde nun hier einen Rechtsanwalt einschalten und entsprechend Ihrer Ausführungen vorgehen lassen."
Stellungnahme vom Anwalt:
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