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Feuchtigkeit und Schimmel: Neue Wohnung nicht beziehbar

05.10.2008 17:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Zur besseren Lesbarkeit empfehle ich, das Browserfenster zu verkleinern.

Die Vorgeschichte

Zum 1. September miete ich eine sehr schöne 2-Zimmerwohnung mit Garten (Tiefparterre, fast ebenerdig), in die ich mit meinem fünfjährigen Sohn einziehen wollte. Die Wohnung stellt sich mir sehr gepflegt dar und ist frisch renoviert.

Noch vor unserem Einzug am 2. September, beim Verlegen neuer Teppichböden, stelle ich fest, dass das Mauerwerk unter dem
Fenster im Kinderzimmer feucht ist. Tapete löst sich, dahinter bröckelt mir die Wand entgegen. Die Vermieterin lässt die Heizungen entfernen und die Mauer weiter aufklopfen, damit sie trocknen. Danach soll ein Maler alles mit wasserfestem Putz wieder verputzen.

Auf mein Drängen hin, die Sache einer Fachfirma zu übergeben, kommt die Vermieterin nach langem hin und her mit einem Maurer an, der sich das Ganze mal anschauen soll. Dieser rät davon ab, die Wand zu verschließen, weil die Feuchtigkeit nach zwei Monaten wieder rauskommen könnte. Man müsse vermutlich die Mauer von außen richtig isolieren, also aussen erst mal freilegen etc...

Während ich dankbar über die ehrliche Einschätzung des Maurers bin, verschließt die Vermieterin Augen und Ohren vor der Realität und meint, dass das ja nur eine kleine Stelle sei und wenn die trocken ist, wird das zugemacht. Und ich solle mir überlegen, ob das die richtige Wohnung für mich ist, wenn ich jetzt so ängstlich bin. (Leider ist schon eine Summe Geld investiert worden, die ich nicht ein zweites mal so schnell aus dem Ärmel schütteln will, unter anderem eine Provision von 1750 Euro.)

Fakt ist, das Kinderzimmer ist nicht bewohnbar - eine Wand ist bis aufs Mauerwerk aufgeklopft, die Heizungen stehen im Keller. Den liebevoll verlegten Teppich musste ich wieder einrollen, der liegt jetzt im Flur rum.

Mein Sohn und ich konnten also bis heute nicht einziehen. Also, ich könnte alleine einziehen. theoretisch. Praktisch geht das nicht, da mein Sohn noch sehr klein ist und ich mich auch sonst hauptsächlich um ihn kümmere, weil ich mein Geschäft auch in Teilzeit betreiben kann. Mein Mann kann das nicht.

Meine Vermieterin ist seit drei Wochen verreist, sie besucht ihren Sohn in München, um dort auf die Kinder aufzupassen. Auf deutsch: sie kümmert sich nicht. Auf meine Bitte, vor ihrer Abreise einen Fachmann mit der Ursachenfindung und der Behebung des Schadens zu beauftragen, reagiert sie mit Achselzucken und fährt von dannen, ohne sich ein einziges mal bei mir zu melden.

Eine Feuchtigkeitsmessung durch einen Gutachter ergibt bedenklich feuchte Wände in Kinderzimmer, Küche und Flur und eine Luftfeuchtigkeit in den Räumen von 70-78 % bei einer Außenfeuchtigkeit von 26%. Der Gutachter diagnostiziert aufsteigende Bodenfeuchte und seitliches Eindringen von Feuchtigkeit wegen mangelnder Isolierung.

Ich gebe zusätzlich ein baubiologisches Gutachten in Auftrag, da ich ja als Mieterin ein berechtigtes Interesse habe, wie es um meine Wohnung steht und ob ich dort bald mal einziehen kann. Nicht, dass auch noch Schimmel mit im Spiel ist.

In einem Vorabbericht schreibt die Gutachterin:

"[...] Es zeigte sich, dass die Wände im zur Gartenseite gelegenen Kinderzimmer im unteren Bereich vollständig durchnässt sind. Hier werden mit dem Messgerät HPM 2000 (Storch, Wuppertal) Feuchtigkeitswerte von bis zu 100 % gemessen. Da an der Oberfläche lediglich ca. 20 % Feuchtigkeit messbar war und der Wert beim Eindringen des Messfühlers in den Putz bis auf 100 % anstiegen, ist davon auszugehen, dass Feuchtigkeit von außen eindringt, z.B. durch eine unzureichende bzw. nicht mehr intakte Abdichtung des Gebäudesockels. [...]" weiter schreibt sie:

" ... Die bisher durchgeführten mikrobiologischen Untersuchungen ergaben, dass die ausgehändigten Materialien stark durch z.T. gesundheitlich nicht unbedenkliche Schimmelpilze belastet sind. Auch auf dem jetzt frei liegenden Mauerwerk der gartenseitigen Außenwand sind nach wie vor Schimmelpilze vorhanden. Dabei dominiert Rhizopus stolonifer, ein schnell wachsender und große Mengen von Sporen bildender Schimmelpilz, der charakteristisch für feuchte Bedingungen ist. Die Auswertung der beim Ortstermin entnommenen Materialproben ist allerdings noch nicht abgeschlossen, so dass eine Bewertung der Gesundheitsrisiken noch nicht abschließend möglich ist...

... Eine ständige Nutzung insbesondere dieses Raums, der als Kinderzimmer genutzt werden soll, ist m. E. ohne eine grundlegende Sanierung mit Beseitigung der baulichen Mängel, die zur der erhöhten Mauerwerksfeuchtigkeit geführt haben, nicht möglich ... "

Und jetzt kommt der Hammer: Ich treffe den Maler, der im August die Rennovierungsarbeiten durchgeführt hat auf der Straße und konfrontiere ihn mit den hohen Feuchtigkeitswerten und ob er davon nichts bemerkt habe. Der gibt zu, von der Feuchtigkeit gewusst zu haben, da er ja auch über einen Feuchtigkeitsmesser verfügt. Er habe die Vermieterin davon unterrichtet, doch die habe angeordnet, die Sache einfach zu überpinseln.

Ein Anruf bei der Vormieterin ergab, dass diese die bröckelnde Wand bei der Vermieterin gemeldet habe. Darüber hinaus habe die Vormieterin extra den Maler der Vermieterin mit der Rennovierung beauftragt – damit dieser die Arbeiten, die unter Instandhaltung fallen, dann der Vermieterin in Rechnung stellen kann.

Um das jetzt abzukürzen: Vermutlich werde ich in die Wohnung nicht einziehen können, weil es so aussieht, als würde die Vermieterin nicht sanieren wollen. Kann ich verstehen, die Kosten übersteigen die Mieteinnahmen sicherlich um ein Vielfaches.


Mein /Unser Schaden
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Selbstverständlich ist schon viel Geld und Zeit in diese Wohnung investiert worden, war ich doch davon ausgegangen mindestens 4 - 5 Jahre darin zu wohnen und ich wollte es nett haben. Die Wohnung ist aber auch wirklich sehr hübsch.

Ich bin darüber hinaus der Ansicht, dass ich nicht nur materiellen Schaden, sondern auch immateriellen Schaden erleide, besser gesagt, die ganze Familie leidet.

Mein Sohn und ich wohnen weiterhin in der alten Wohnung nebenan, beim Papa. Da mein Mann und ich uns nach jahrelangen Schwierigkeiten endlich, mit therapeutischer Hilfe und Beratung zur friedlichen Trennung entschieden haben, und das wäre ein wichtiger Schritt für uns alle gewesen, ist diese Situation jetzt sehr chaotisch und fast schon tragisch.

Überall stehen Umzugskartons rum. Außerdem hatten wir unser gemeinsames Büro zum 1. September gekündigt, weil jeder aus Kostengründen nach der Trennung vorerst in seiner Wohnung eine Arbeitsecke einrichten wollte. (Wir sind beide selbständig, jeder hat eine Firma).

Jetzt muss mein Mann in der Wohnung arbeiten, in der nachmittags sein Sohn rumspringt, oder wenn er krank ist, den ganzen Tag dort verbringt. Dass selbständige auch mal an Wochenenden arbeiten müssen, brauche ich wohl nicht zu erwähnen.


Teilnutzung der Wohnung
*************************************************************
Ich selbst habe mir meine Arbeitsecke in dem trockenen Zimmer der neuen Wohnung schon eingerichtet und kann wenigstens halbwegs wieder arbeiten. Daher ist mir schon klar, dass ich wegen dieser Teilnutzung einen Teil der Miete überweisen muss.


***************************************************************
Nun meine Fragen:

Welche Ansprüche habe ich und wie kann ich sie geltend machen?

a) im Falle einer Sanierung, bei verspätetem Einzug
b) im Falle einer Kündigung durch mich oder die Vermieterin, falls ein Einzug nicht möglich ist.

Wie hoch ist der Mietanteil, den ich wegen der Teilnutzung zahlen muss? Für den September habe ich die Miete komplett überwiesen, für den Oktober nur die Betriebskosten.

Wie steht es mit der vergeudeten Zeit? Ich bin Unternehmerin und mitten im Weihnachtsgeschäft. Jede Stunde, die ich in dieser Angelegenheit verplempere, hält mich von meiner Arbeit ab und hindert mich am Geldverdienen.

Hat mich meine Vermieterin betrogen? Und was ist mit dem Maler? Der kannte mich doch vorher schon und wusste dass ich dort mit Kind einziehe - ich hätte mir doch viel Geld sparen können, wenn ich vorher von dem Schaden gewusst hätte .... menschenskinder. Haben nicht beide eine Fürsorgepflicht?

Wie stehen meine Chancen, Recht zu bekommen - oder zumindest mein investiertes Geld und welche Kosten kommen da auf mich zu? Ich bin nicht rechtsschutzversichert und kann nicht unendlich lange unendlich viel Geld vorstrecken – insbesondere dann nicht, wenn die Chancen gering sind, es zurückzubekommen.

Wie soll ich mich der Vermieterin gegenüber verhalten, wenn sie zurückkommt? Die wird nämlich so tun als überrasche sie das Ausmaß des Schadens ...

***********

Bitte sehen Sie mir die epische Breite meines Berichts nach. Sie zeigt jedoch, wie empfindlich ich von dem Problem betroffen bin und wie stark es mich mitnimmt. Da kann man sich einfach nicht mehr kurz fassen. Um es genau zu sagen, ich bin kurz davor, am Boden zerstört zu sein, da ich einfach keine Kraft mehr habe für weiteres Wohnungssuchen und Umziehen. (z.B.: Was mache ich mit den Gartenmöbeln, und den Gartengeräten, was mache ich mit den Teppichen, was mit den Möbeln, die extra für die Zuschnitte dieser Wohnung geordert oder gekauft wurden ... wann soll ich das alles machen??? :-(( )

In diesem Sinne würde ich mich freuen, eine Antwort, zu erhalten, die sich auf Erfahrungen stützt.

Schöne Grüße





Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Grundsätzlich wird man aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung davon ausgehen müssen, daß die Vermieterin Kenntnis von den Mängeln der Wohnung hatte. Gleichwohl hat die Vermieterin, indem sie Ihnen gegenüber die Mängel nicht offenbart hat, die Wohnung als mangelfrei vermietet. Damit hat die Vermieterin Sie arglistig getäuscht, da Sie verkehrswesentliche Tatsachen betreffend die Wohnung verschwiegen hat. Insoweit sei auf § 123 BGB verwiesen, der folgenden Wortlaut hat:

"(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.
(2) Hat ein Dritter die Täuschung verübt, so ist eine Erklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben war, nur dann anfechtbar, wenn dieser die Täuschung kannte oder kennen musste. Soweit ein anderer als derjenige, welchem gegenüber die Erklärung abzugeben war, aus der Erklärung unmittelbar ein Recht erworben hat, ist die Erklärung ihm gegenüber anfechtbar, wenn er die Täuschung kannte oder kennen musste."

Die Tatbestandsvoraussetzungen der arglistigen Täuschung gem. § 123 BGB sind identisch mit jenen des Betruges gem. § 263 StGB . In § 263 StGB heißt es u. a.:

"(1) Wer in der Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen, das Vermögen eines anderen dadurch beschädigt, daß er durch Vorspiegelung falscher oder durch Entstellung oder Unterdrückung wahrer Tatsachen einen Irrtum erregt oder unterhält, wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.
(2) Der Versuch ist strafbar."

Vor diesem Hintergrund haben Sie gegen die Vermieterin Schadenersatzansprüche aus den Gesichtspunkten der

- positiven Vertragsverletung des Mietvertrags und

- aus dem Gesichtspunkt der unerlaubten Handlung gem. § 823 BGB .


2.

Wenn die Wohnung saniert werden muß, dürfte sie weitestgehend unbenutzbar sein. Selbst wenn Sie sich in einem trockenen Zimmer eine Arbeitsecke eingerichtet haben, dürfte ein Mietzinsanspruch der Vermieterin nicht bestehen. Schließlich kann die Wohnung ihren Zweck nicht annäherungsweise erfüllen. Deshalb sprechen gewichtige Gründe für eine Reduzierung des Mietzinses auf Null.

Unter Umständen müssen Sie damit rechnen, daß die Wohnung während der Sanierungsarbeiten nicht genutzt werden kann und daß Sie in ein Hotel ziehen müssen. In diesem Fall hätte Ihnen die Vermieterin die Hotelkosten zu ersetzen.

So wie Sie den Zustand der Wohnung geschildert haben, wird man Ihnen nur dringend raten können, schnellstmöglich eine Ersatzwohnung zu suchen. D. h. Sie sollten das Mietverhältnis fristlos kündigen und sodann Schadenersatzansprüche geltend machen. Die Miete für September 2008 sollten Sie zurückverlangen.


3.

Als Schaden können Sie die Aufwendungen geltend machen, die Sie hatten, um in die Wohnung einzuziehen. Hierzu gehören die Maklerprovision, Anschaffungen für gerade diese Wohnung wie Teppichboden etc.

Ein Anspruch für aufgewendete Zeit Schadenersatz geltend zu machen, habe Sie indes nicht. Etwas anderes würde nur gelten, wenn Sie nachweisen könnten, daß Sie durch Ihre Wohnungssituation finanzielle Einbußen in geschäftlicher Hinsicht erlitten hätten. Hier wird es Ihnen aber, sollte es solche Einbußen geben, kaum möglich sein, nachzuweisen, daß diese Einbußen adäquat kausal von der Wohnungsproblematik abhängen.


4.

Sie haben mit Sicherheit Anspruch auf Ersatz des materiellen Schadens, den man - soweit jetzt möglich - beziffern sollte. Der Anspruch richtet sich gegen die Vermieterin, da Sie Ihre Vertragspartnerin ist. Den Maler können Sie dagegen nicht in Anspruch nehmen, da kein Gesichtspunkt ersichtlich ist, daß er Ihnen gegenüber eine Garantenstellung hat. Nur unter solchen Voraussetzungen käme auch eine Haftung des Malers in Frage.

Einen Anspruch auf Ersatz des immateriellen Schadens (Schmerzensgeldanspruch) haben Sie indes nicht. Einen derartigen Anspruch gibt es nur in besonderen, vom Gesetz vorgesehenen Fällen. Hier sei auf § 253 BGB verwiesen, in dem es heißt:

"(1) Wegen eines Schadens, der nicht Vermögensschaden ist, kann Entschädigung in Geld nur in den durch das Gesetz bestimmten Fällen gefordert werden.
(2) Ist wegen einer Verletzung des Körpers, der Gesundheit, der Freiheit oder der sexuellen Selbstbestimmung Schadensersatz zu leisten, kann auch wegen des Schadens, der nicht Vermögensschaden ist, eine billige Entschädigung in Geld gefordert werden."


5.

Was sollten Sie jetzt unternehmen?

- Als erstes sollten Sie einen Rechtsanwalt aufsuchen, da Ihr Fall komplex ist, und da Sie Ihre Ansprüche ohne rechtlichen Rat vermutlich nur schwer durchsetzen können.

- Nach Ihrer Schilderung erscheint das Verbleiben in der Wohnung, auch im Hinblick auf die mangelnde Kooperationsbereitschaft der Vermieterin, als eher inakzeptable "Lösung".

- Sodann sollten Sie eine Aufstellung der (möglichen) Schäden fertigen, damit der Rechtsanwalt prüfen kann, welche Schadenersatzansprüche durchsetzbar sind.

Gern bin ich bereit, den Fall für Sie zu übernehmen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 08.10.2008 | 00:25

Sehr geehrter Herr Raab

herzlichen Dank für Ihre Antwort

Zu 1.
meine Vermieterin ist nun wieder da und meint, sie habe sich bei der HUK erkundigt und die sagt, 100 % Feuchtigkeit in den Mauern seien tolerabel. Was sagen Sie dazu? Wo ist Ihrer Erfahrung nach die Toleranzgrenze? Hatten sie schon ähnliche Fälle?

Die arglistige Täuschung und den Betrug nachzuweisen wird schwierig, ich müsste den Maler mal fragen, ob er zu seiner Ausage steht. Handwerkern bleibt oft nichts anderes übrig, als für Ihre Auftraggeber zu lügen, da sie ja sonst bald ohne Aufträge dastünden.

Wie sie aber sagen, gibt es ja noch die Schadensersatzansprüche aus der positiven Vertragsverletzung. Was heisst das konkret? Habe ich Schadensersatzansprüche auch ohne Betrug? Haftet Sie als Eigentümerin für Mängel in Ihrer Wohnung nicht grundsätzlich? Ob arglistig verschwiegen oder nicht?

**************************************************************

Zu 2.
Wenn ich die Wohnung fristlos kündige, muss ich sie auch sofort räumen? Natürlich ist sie noch nicht richtig eingerichtet, aber die Entsorgung oder Lagerung der Gartenmöbel, der Gartengeräte, meines Teppichs und diverser Möbelstücke kostet mich Zeit und Geld. Zeit habe ich null.

Und wo soll auf die Schnelle meine Arbeitsecke hin?

Ausserdem: Ich bin erschöpft und bräuchte eher mal ne Verschnaufpause als schon wieder Chaos.

Frage: Kann ich einerseits die außerordentliche Kündigung aussprechen und andererseits mir die Zeit nehmen, bis ich die richtige Ersatzwohnung gefunden habe? Bezüglich Lage, Garten, Preis UND: Den für mich passende Zeitpunkt?

*****************************************************************
3.
Frage: Wenn ich für die vergeudete Zeit nichts berechnen kann, darf ich dann wenigstens für den Auszug aus der Wohnung zeitsparende Maßnahmen geltend machen? Umzugshelfer, Entrümpler, und für jemanden, der das ganze für mich organsiert geltend Provision für neuen Makler? Kosten für Zwischenlagerung bei shurgard für das (neue) Gerümpel?

Und für die aufgewendetet Zeit z.B. zur Reinigung der Terasse, Gartenpflege (Vertragspflicht), Reinigung der Fensterläden, Teppichverlegen etc. kann ich doch Stunden- und Tagessätze ansetzen?

4.
Zählt unter die Verletzung der Gesundheit auch Verletzung der seelischen Gesundheit? Erschöpfung, depressive Verstimmung und dadurch resultierende verminderte Arbeitsfähigkeit ...

Wenn man statt zu arbeiten, 3 Wochen damit verbringt, Möbel auszusuchen, zu kaufen und 3000 mal zu Obi zu fahren, dann nimmt man das mal in Kauf. Aber nur, weil man weiss, danach ist gut. Jetzt blüht mir das Ganze ein zweites mal - das geht aber nicht, weil ich ein wichtiges Projekt bearbeiten muss. Es sei denn, ich gebe das Projekt extern in Auftrag, dann kostet das aber Geld. Das Ergebnis des Projekts wäre wiederum eine wichtige Einnahmequelle, deren Umsatz ich aus Erfahrung schätzen kann.

***************************************************************

Zu Guter Letzt:

Ich habe meiner Vermieterin einen Brief geschrieben, in dem ich sie zunächst von dem ganzen Ausmaß des Schadens unterrichte. (Sie hat es ja bisher nicht wissen wollen). Allerdings fehlt das endgültige Gutachten noch. Deswegen kann ich wohl auch noch nicht ausserordentlich kündigen.

Ich fordere Sie darin auf, sich mit den Ursachen des Schadens auseinanderzusetzen, da ja nur so eine nachhaltige, also längerfristige Behebung des Schadens möglich ist, wozu ich sie ebenfalls auffordere.

Morgen kommt sie nun mit einem Maurer, der die feuchten Wände verputzt.

Ausserdem wird sie die Türe zu dem betroffenen Zimmer verschließen und verkleben, damit ich nicht mehr reinkomme und mich einmischen kann. Die Mauerer werden durchs Fenster gehen. Darf sie das? Ich will schon wissen, was da gemacht wird. Ich habe Sie auch dazu aufgefordert, mich schriftlich über weitere Schritte zu informieren, weil sie in den Gesprächen mit einer Beleidigung nach der anderen aufwartet.

Gerne überlege ich mir, sie mit dem Fall zu betreuen, ich befürchte jedoch, dass Frechen zu weit ist. Ich wohne in Bonn.

Ich müsste vorher schon wissen, was kosten- und ärgermäßig auf mich zukommt, welche Risiken es gibt und wichtig wäre für mich auch, dass reichlich Erfahrungen mit ähnlichen Fällen vorliegen.

Freundliche Grüße
C. Fritz

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.10.2008 | 10:56

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Die Behauptung, 100 % Feuchtigkeit in den Mauern sei ein tolerabler Wert, ist mit Sicherheit nicht vertretbar.

Feuchtigkeit in Wohnräumen ist ein ständiges Thema des Mietrechts. Grundsätzlich gibt es zwei Ursachen: Entweder liegt der Fehler in der Bausubstanz und die Feuchtigkeit tritt aus Gründen, die gebäudebedingt sind, in die Wohnung ein oder die Mieter lüften und heizen nicht ausreichend.

Mit Hilfe eines sog. Protimeters kann ein Sachverständiger die Feuchtigkeit bestimmen. Man erhält dann einen Wert, der Rückschlüsse auf den Grad der Durchfeuchtung zuläßt.

Wenn beispielsweise Schimmel auftritt, ist die Toleranzgrenze mit Sicherheit überschritten. Ihre Sachverhaltsschilderung läßt die Schlußfolgerung zu, daß hier - bedingt durch die bauliche Beschaffenheit - Feuchtigkeit eindringt.

In vergleichbar gelagerten Fällen verfährt man in der Regel dahingehend, daß man ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren einleitet. Hierzu bedarf es einen entsprechenden Antrags bei Gericht. Das Gericht bestellt sodann einen Sachverständigen, der die Ergebnisse seiner Untersuchungen in Form eines Gutachtens zusammenfaßt. Diese Verfahrensweise hat gegenüber einem Privatgutachten den Vorteil, daß später die Kosten des Verfahrens der Gegenseite, sofern diese für die Schäden verantwortlich ist, angelastet werden können.

Schadenersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung greifen, wenn eine Vertragspartei die ihr aus dem Vertrag obliegende Verpflichtung verletzt. In Ihrem Fall hat die Vermieterin eine Wohnung vermietet, die mit Mängeln behaftet ist. Im Rahmen eines Mietvertrags wird aber eine mängelfreie Leistung, d.h. eine Wohnung, die nicht mit Mängeln behaftet ist, geschuldet.

Grundsätzlich haftet der Vermieter für eine mangelhafte Wohnung. Wenn der Mieter bereits bei Abschluß des Mietvertrags Kenntnis von den Mängeln hatte, aber gleichwohl den Mietvertrag abgeschlossen hat, kann er daraus jedoch keine Rechte herleiten.

Wie Sie daraus ersehen können, stehen Ihnen mehrere Anspruchsgrundlagen zur Verfügung, um Schadenersatzansprüche geltend zu machen und um ggfls. auch das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Ich weise allerdings darauf hin, daß ich Ihre Sachverhaltsschilderung als vollständig unterstelle.

2.

Bzgl. der Kündigung müssen Sie natürlich überlegen, welche pragmatische Lösung für Sie am zweckmäßigsten ist. Das ist weniger eine Rechtsfrage als vielmehr eine Frage der Abwicklung der Beendigung des Mietverhältnisses. So haben Sie die Möglichkeit, die fristlose Kündigung mit der Maßgabe auszusprechen, daß Sie außerhalb der ordentlichen Kündigungsfrist (3 Monate) beispielsweise das Mietverhältnis aus jenen Gründen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, zum 30.11.2008 kündigen. Bei diesem Datum handelt es sich natürlich nur um ein Beispielsdatum. Welches Datum Ihnen genehm ist, müßten Sie entscheiden.

Wenn Sie allerdings die fristlose Kündigung zu spät aussprechen, würde man Ihnen im Fall eines Rechtsstreits vermieterseitig eventuell entgegenhalten können, daß die fristlose Kündigung hätte sofort erklärt werden müssen. Die Tatsache, daß Sie mit dem Ausspruch der fristlosen Kündigung gewartet hätten, spräche eher dafür, daß die Wohnung nicht dermaßen mängelbehaftet sei, daß eine fristgerechte Kündigung von 3 Monaten nicht in Betracht komme. Hier wird man abwägen müssen zwischen den Gegebenheiten bzgl. der Wohnungsmängel einerseits und Ihrer persönlichen Situation andererseits. D.h., im Grunde wird Ihnen daran gelegen sein, die Wohnung schnellstmöglichst zu verlassen. Andererseits sehen Sie Probleme, was die Unterstellung des Mobiliars, um nur ein Beispiel zu nennen, anbelangt. Bzgl. der Unterstellung des Mobiliars gibt es allerdings auch die Möglichkeit, das Mobiliar einzulagern, bis Sie eine Ersatzwohnung gefunden haben.

Ggfls. können Sie die Kosten für die Unterstellung der Möbel bei einer Spedition, die auch die Einlagerung ermöglicht, der Vermieterin als Schadenersatzposition in Rechnung stellen. Allerdings bedürfte es diesbzgl. noch weiterer Sachaufklärung.

Sie können allerdings nicht die fristlose Kündigung aussprechen und sich den Räumungstermin offen lassen, bis Sie eine geeignete Ersatzwohnung gefunden haben. Mit der Kündigung müssen Sie schon sagen, wann das Mietverhältnis beendet und die Wohnung geräumt sein soll.

3.

Die Kosten des Umzugs, beispielsweise Kosten für einen Umzugsunternehmer, könnten Sie als Schadenersatz geltend machen. Bzgl. der Maklerprovision wird man dahingehend argumentieren müssen, daß Ihnen die Maklerprovision für dieses Objekt erstattet wird und Sie dann die Provision für die neu zu beziehende Wohnung zahlen.

Für selbst durchgeführte Reinigungsarbeiten (Terrasse, Gartenpflege etc.) ist es nicht einfach, Schadenersatzansprüche anzumelden. Hier können Sie natürlich Aufwendungsersatz insoweit geltend machen, als daß Sie versuchen, pro Stunde beispielsweise 10,00 EUR anzusetzen und auflisten, wieviele Stunden Sie aufgewendet haben. Die Durchsetzbarkeit derartiger Ansprüche wird in der Rechtsprechung aber sehr unterschiedlich gesehen.


4.

Soweit Sie Schmerzensgeldansprüche ansprechen, werden Sie hier keinen Erfolg haben.

Im Streitfall sollten Sie auch darauf bedacht sein, den Gegenstandswert, nach dem sich die Rechtsanwaltsgebühren und die Gerichtskosten errechnen, nicht ins uferlose wachsen zu lassen. Sie sind nicht rechtsschutzversichert, weshalb es ratsam ist, sich darauf zu beschränken, relativ gesicherte Schadenpositionen anzusetzen und sich nicht auf vermeintliche Schadenpositionen zurückzuziehen, deren Durchsetzbarkeit zweifelhaft ist.


5.

Das an die Vermieterin gerichtete Schreiben wird Sie im Ergebnis und in der Entscheidungsfindung in Wirklichkeit nicht weiterbringen. Aus Ihrer Sachverhaltsschilderung geht schließlich hervor, daß Feuchtigkeit in erheblichem Umfang vorhanden ist. Das dürfte eine Weiternutzung der Wohnung unzumutbar machen. Vor diesem Hintergrund können Sie die fristlose Kündigung aussprechen, immer die Richtigkeit Ihrer Sachverhaltsschilderung vorausgesetzt.

Wenn ein Maurer feuchte Wände verputzt, wird man das eher als "kosmetische Lösung" anzusehen haben und nicht als Schadenbeseitigung. D.h., in diesem Fall ist zu befürchten, daß die Mängel wieder auftreten.

Im übrigen hat Ihre Vermieterin nicht das Recht, Ihnen den Zugang zu bestimmten Räumen zu verwehren. Sie haben das gesamte Objekt gemietet und damit auch ein Recht am Besitz des Objekts. Ihre Vermieterin scheint sich mit dieser Rechtslage nicht auseinandersetzen zu wollen. Ihre Vermieterin hat die Wohnung grundsätzlich nur zu betreten, wenn Sie ihr dies gestatten.

Ohne jetzt der Sache vorgreifen zu wollen, erscheint mir Ihr Schreiben an die Vermieterin wenig sinnvoll zu sein. Ihr Schreiben zielt letztlich darauf ab, daß die Wohnung saniert wird. Wenn Sie aber in Erwägung ziehen, das Mietverhältnis zu kündigen und damit aus der Wohnung auszuziehen, ist diese Aufforderung an die Vermieterin nicht nur überflüssig, sondern unter Umständen sogar falsch. Schließlich haben Sie damit kundgetan, daß Sie in der Wohnung verbleiben wollen, aber verlangen, daß die Wohnung so saniert wird, daß sie auch dem Zweck entsprechend nutzbar ist.

Deshalb empfehle ich Ihnen ganz dringend, bevor Sie weitere Schritte einleiten und dadurch vielleicht auch Rechtsfolgen herbeiführen, die Sie in Wirklichkeit nicht wünschen, einen Anwalt zu konsultieren.

Sie fragen an, was kosten- und ärgermäßig auf Sie zukommt.

Die Frage, was „ärgermäßig" auf Sie zukommt, kann ich Ihnen nicht beantworten. Schließlich weiß ich nicht, wie groß Ihr „Ärger-Potential" ist, d.h., über welche Dinge Sie sich ärgern bzw. über welche Dinge Sie locker hinwegsehen.

Leider kann ich auch zur Kostenfrage nichts sagen, weil ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung keinerlei Zahlen zur Verfügung habe. Sind mir aber keine Zahlen bekannt, kann ich auch den Gegenstandswert nicht feststellen. Im übrigen wissen wir zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht einmal, welche Maßnahmen überhaupt ergriffen werden sollen. Vor diesem Hintergrund ist eine seriöse Kostenkalkulation nicht möglich.

Jeder Rechtsstreit birgt Risiken in sich. Hier gilt es, die Risiken nach Möglichkeit so gering wie irgend möglich zu halten, beispielsweise auch dadurch, daß man zweifelhafte Schadenersatzansprüche nicht erst bei Gericht, sollte es zu einem Gerichtsverfahren kommen, anhängig macht.

Da wir im Mietrecht umfangreich tätig sind, gehören Fälle wie Ihrer fast schon zur Tagesordnung.

Mit freundlichen Grüßen


Gerhard Raab
(Rechtsanwalt)

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