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Feuchter Keller: Definition und Rechte


05.06.2017 11:02 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben zum 01.07.2015 eine Neubauwohnung angemietet. Gemäß Mietvertrag gehört ein Kellerraum zur Wohnung, ca. 10 qm bei 102 qm Wohnfläche.

Der Mietvertrag lag uns vor Unterzeichnung vor. Darin wird auf eine "Wohnungsbeschreibung" verwiesen, die uns allerdings erst nach Vertragsunterzeichnung bei der Wohnungsübergabe ausgehändigt wurde. Darin steht Keller (feucht)... Aufgrund der Lage auf dem Wohnungsmarkt in Stuttgart und unzähligen Mitbewerbern für diese Wohnung hatten wir weder eine Chance, vorab Einsicht in die Wohnungsbeschreibung zu nehmen, noch den Zusatz "feucht" des Kellers zu hinterfragen. Der Vermieter ist ein großes öffentliches Wohnungsbauunternehmen und verwies darauf, dies "sei nun eben eine Standardformulierung, da man auch viele ältere Gebäude im Mietbestand habe, und habe keinerlei Bedeutung." Eine Änderung des Vertrages wurde abgelehnt.

Nun hätten wir vorgewarnt sein können, doch gingen bei einem Neubau nicht von einer erheblichen Durchfeuchtung aus. Regelmäßige Kontrollen des Kellerraumes waren unauffällig. Doch machte sich nach ca. einem Jahr ein modriger Geruch breit. Wir sicherten bereits alle Gegenstände von echtem Wert entweder in der Wohnung oder in einem durch uns separat angemieteten Lagerraum an einem anderen Ort.

Nun kam plötzlich das bittere Erwachen. Selbst scheinbar robuste Gegenstände wie Werkzeug etc. ist zerstört, Schrauben und Metallteile sind verrostet! Schuhe komplett verschimmelt, etc. Der Kellerraum ist somit völlig unnutzbar.

Wir haben Indizien, dass das Grundwasser aus der Tiefgarage drückt. Denn vor Kurzem wurde dort die Drainage saniert, die auf der gegenüberliegenden Seite an private Häuser grenzt. Die Eigentümer erklärten, dort seien Mängel beim Bau vorhanden. Die Seite der Tiefgarage, die an unser Mietshaus grenzt würde nicht saniert! Schriftliche Beweise haben wir keine. Im Protokoll der Eigentümerversammlung der gegenüberliegenden Privathäuser steht wohl, dass man vermute, dass das Wasser nun mangels Sanierung vollständig in die Mietshäuser drücke. Unser Vermieter war mit einem angeblichen Sachverständigen im Keller und erklärte, die Feuchte sei lediglich ein Lüftungsproblem. Leichte Bodenfeuchtigkeit sei auch bei einem Neubau normal...

Jetzt die Frage: Was stehen uns für Druckmittel zu Verfügung? Kann ein Vermieter einen lt. Vertrag "feuchten" Kellerraum mitvermieten, der dann aber so feucht ist, dass er in keinster Weise nutzbar ist? Wir haben nicht einmal einen Abstellraum in der Wohnung.

Herzliche Grüße
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Grundsätzlich ist bei einem feuchten Keller eine Minderung der Miete im Sinne von Par. 536 BGB möglich. Dies gilt wegen Par. 536b BGB allerdings dann nicht, wenn der Mangel bei Vertragsschluss bekannt gewesen ist oder bekannt sein musste. Für die Anwendbarkeit dieser Norm spricht, dass der Mietvertrag von einem feuchten Keller spricht. Aufgrund der Vertragsfreiheit ist die Vermietung eines feuchten Kellers zulässig. Folglich müsste sich der Mangel nach Vertragsschluss derart verschlimmert haben, dass eine Kenntnis oder Erkennbarkeit von letztlichen Ausmaß der Feuchtigkeit unmöglich war.

Im Rahmen dieser Plattform kann dies nicht abschließend beurteilt werden, vielmehr sollte ein Bausachverständiger hinzugezogen werden. Sollte dieser zu einem für Sie positiven Ergebnis kommen, sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit Ihrer Vertretung beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 05.06.2017 | 12:29

Vielen Dank! Ein Rückfrage hätte ich:

Wie könnte man eine Verschlimmerung feststellen, wenn der Begriff "feucht"/Keller im Vertrag nicht näher definiert ist?

Freundliche Grüße!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.06.2017 | 14:51

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Ob eine unerwartbare Verschlimmerung festgestellt werden kann, hängt davon ab, ob dem Sachverständigen Anhaltspunkte für die Entwicklung der Feuchtigkeitsproblematik zur Verfügung stehen. Im Hinblick auf die "Definition" ist vom Zustand bei Vertragsschluss auszugehen, wobei die Beweislast insofern bei Ihnen liegt.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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