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Feuchter Keller + Wasserschaden bei Besitzerwechsel/Einfamilienhaus

05.09.2011 08:18 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Guten Tag,

wir haben ein Einfamilienhaus (Bj.1902) erworben, das in den Jahren 2008/2009 kernsaniert wurde. Lediglich der Keller (37qm) wurde nicht saniert. Die Sanierung wurde von einem befreundeten Architekten des Verkäufers begleitet. Wir haben das Haus mehrmals besichtigt und es wurde vom Verkäufer mehrmals bestätigt, dass der Keller trocken sei, dass er nur nicht mit ausgebaut wurde, da seinerseits kein Interesse am Keller bestand.

Den Kaufvertrag haben wir am 08.08.11 beim Notar unterzeichnet, am 15.09.11 wird die Kaufsumme fällig und wir neuen Besitzer erhielten vom Verkäufer bereits am 01.09. den Schlüssel um streichen zu können.

Anfang August gab es extremen Starkregen, aus verschiedenen Gründen war der Verkäufer nur 1x im August im Haus. Bei der Schlüsselübergabe erfuhren wir nun, dass ein Raum im Keller mit "ein bisschen Wasser" vollgelaufen sei.

Wir konnten uns in den letzten Tagen davon überzeugen, dass es zwei Räume (insges. 17qm) sind und dass der Schaden nicht (Zitat): "mit lüften + das Wasser verdunsten lassen" behoben werden kann. Zudem ist es sogar für uns Laien + ohne Messgeräte ersichtlich, dass mehrere Wände im Keller feucht sind und wir haben Bedenken, dass die Feuchtigkeit wandert.
Wir werden nun einen/mehrere Gutachter die Feuchtigkeit prüfen lassen.

Die Fragen:
1. Muss der Verkäufer für den Wasserschaden aufkommen und muss/kann es über seine Wohngebäudeversicherung laufen? Welchen Zeitrahmen müssen wir dabei beachten?

2. Sollte sich herausstellen, dass es alte Feuchtigkeitsschäden sind, die vom Vorgänger nicht behoben wurden - obwohl das Haus kernsaniert ist + neue elektrische Leitungen auch im Keller gelegt wurden - und er uns mit diesem Wissen das Haus als trocken verkauft hat:

a.) wer kommt für die Kosten der notwendigen Trockenlegung des Kellers/ v.a. des Mauerwerkes und ggf. die Sanierung des Kellers auf?

b.) kann der Verkäufer auf irgendeine Art haftbar gemacht werden?

c.) wäre es möglich, die Kosten der Sanierung/Trockenlegung von der Kaufsumme abzuziehen, da der Wert des Hausen ja nun gemindert ist?

d.) könnten wir vom Kaufvertrag zurücktreten (was wir nicht wollen)?

Wir wollen uns gütlich mit dem Verkäufer einigen, da wir sehr gerne in diesem Haus leben wollen. Wir wollen auch keine unüberlegten Schritte machen und freuen uns sehr über eine schnelle Antwort.

Vielen Dank.

Sehr geehrte Ratsuchende,

anhand des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts beantworte ich die Fragen wie folgt.

In Bezug auf die entstandenen Schäden kommen zunächst die Gewährleistungsrechte in Betracht.

Die Feuchtigkeit im Keller und den Kellerwänden ist dann ein Mangel, wenn die Trockenheit des Kellers als Beschaffenheit des Hauses vereinbart worden ist. Hierzu ist der Kaufvertrag zu Rate zu ziehen.
Wurde keine Beschaffenheit vereinbart liegt ein Sachmangel vor, wenn die Beschaffenheit des Kellers nicht von der üblichen Beschaffenheit bei Sachen gleich Art ist. Bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet anders als Gebäuden mit neuzeitlichem Standard nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls; dabei kann von Bedeutung sein, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft worden ist, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (vgl. BGH 07.11.2008 – V ZR 138/07).
Meines Erachtens ist das Vorliegen eines Mangels durchaus begründbar. Denn das Haus wurde erst kürzlich kernsaniert und als solches verkauft wurde. Dass an dem Keller selbst keine Arbeiten durchgeführt wurden, kann nach der objektiven Käufererwartung darauf beruhen, dass keine Sanierungsarbeiten notwendig waren, da es nicht sinnvoll erscheint, diesen Bereich Aus anderen Gründen von der Sanierung auszunehmen. Hierfür sprechen auch die Angaben des Verkäufers, dass der Keller trocken sei.

Das Vorliegen eines Mangels führt allerdings dann nicht zu Gewährleistungsansprüchen, wenn die Gewährleistung im Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen wurde. Dies muss im Kaufvertrag geprüft werden.

Können Sie nach dem oben Gesagten Gewährleistung verlangen, haben Sie zunächst Anspruch auf Beseitigung des Mangels (Nacherfüllung).
Die Folgerrechte, nämlich Minderung des Kaufpreises oder Rücktritts vom Kaufvertrag oder Schadensersatz (z.B. für Arbeiten, die Sie zur Beseitigung selbst bezahlen) können Sie erst verlangen, wenn eine von Ihnen gesetzte angemessene Frist zur Nacherfüllung erfolglos abgelaufen ist oder der Verkäufer die Nachbesserung verweigert oder die Nachbesserung fehlgeschlagen ist.
Ich empfehle zunächst in Erfahrung zu bringen, welche Arbeiten konkret durchzuführen wären, welche Zeit hierfür üblicherweise benötigt wird und dem Verkäufer eine dementsprechende Frist zur Beseitigung der Schäden zu setzen.
Da Sie dies Feuchtigkeitsschäden und deren Ursachen ohnehin gutachterlich prüfen lassen, sollte es möglich sein, dies in Erfahrung zu bringen.
Eine gütliche Einigung können Sie danach jederzeit versuchen.

Ist die Gewährleistung ausgeschlossen, könnten Sie Ansprüche gegen den Verkäufer nur dann geltend machen, wenn er hinsichtlich der Trockenheit des Kellers arglistig getäuscht hat.
Dies ist dann der Fall, wenn er von den Feuchtigkeitsproblemen wusste und gleichwohl falsche Angaben gemacht hat. Arglist kann auch vorliegen, wenn der Verkäufer unzutreffende Angaben „ins Blaue hinein" machte. Auch in diesem Fall kommen Gewährleistungsrechte und auch Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen in Betracht.

Zur Wohngebäudeversicherung ist zu sagen, dass diese häufig keine Schäden durch Eindringen von Niederschlägen abdeckt. Versicherte Schäden sind regelmäßig nur Schäden durch Feuer, Leitungswasser/Rohrbruch/Frost und Sturm und Hagel.
Falls der Verkäufer hingegen eine Versicherung hätte, die für den Schaden eintritt, ist er gleichwohl nicht verpflichtet, diese in Anspruch zu nehmen. Allerdings wäre auf dieser Basis eine gütliche Einigung natürlich leichter.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weiterhelfen. Für weitergehende Beurteilungen wäre die Kenntnis des Kaufvertrags notwendig. Für eine Nachfrage stehe ich gern zur Verfügung.

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