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Feuchte Wand an Garage / Land BW


| 09.07.2007 21:38 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Sehr geehrte Damen und Herren,

der Sachverhalt ist folgender:

an unserer Grenze im Garten steht die Garage des Nachbarn, die genutzt wird und schätzungsweise 50 Jahre alt sein dürfte. So hat sie augenscheinlich eine an vielen Stellen sichtbare mittlerweise schlechte Substanz (Risse und Flecken).
Die Garage wie auch das gesamte nachbarliche Grundstück liegen ca. 1 Meter tiefer als unseres. Sehr grenznah steht zudem auf unserem Grundstück ein Rotbuche aus altem Rheinauenbestand. Dieser Baum ist nach dem Grünflächenamt der Stadt als schützenswert eingestuft worden.

Als ehemalige nachbarliche Begreunzung stand eine sehr alte Mauer auf unserem Grundstück, die wir vor 4 3/4 Jahren (Oktober 2002)durch Floralsteine ersetzen ließen. Wir beauftragten eine Fachfirma damit. Diese Maßnahme war mit dem Nachbarn abgestimmt. Zum Schutz der Rotbuche vor Wurzelbeschädigung wurden einvernehmlich mit dem Nachbarn die Floralsteine in Halbrund ca. 50 cm um die Buche in das nachbarliche Grundstück verlegt. Als Abschluss enden die Floralsteine an besagter Garage. Gemeinsam wurden die Steine bepflanzt.
Die gesamte Maßnahme fand im Einklang mit dem Nachbarn statt. Ein Schriftstück haben wir allerdings nicht.
Zwischen den Floralsteinen und Garagenwand ist im letzten Block eine Styroporplatte eingelegt. Die ganze Maßnahme wurde komplett von einer Fachfirma ausgeführt und von uns bezahlt.
Die Nachbarn sind vor ca. 4 Wochen mit der Behauptung an uns herangetreten, dass die Baufirma schlechte Arbeit geleistet habe; in Ihrer Garage sei Feuchtigkeit. Darauf haben wir ablehnend reagiert.

Nun haben diese Nachbarn uns über einen Anwalt folgendes Schreiben geschickt:

"Meine Mandanten sind Nießbrauchnehmer des Grundstücks. Zum Abstützen Ihres erhöhten Gründstücks wurden auf dem Grundstück meiner Mandanten Rundsteine gesetzt. Zwischen der Garage meiner Mandanten und dem daneben befindlichen Rundstein ist ein Spalt verblieben. Lediglich an der oberen Stelle des Spaltes wurde ein kleines Stück Styropor eingesetzt. Nach unten ist jedoch der Spalt frei, so dass sich Feuchtigkeit bildet, die nicht abtrocknen kann und in die Garage eintritt. In der Garage ist inzwischen Feuchtigkeit aufgetreten, so dass dringend Abhilfe geschaffen werden muss. Der Spalt zwischen dem Rundstein und der Garage hätte bis zum Boden hin isoliert werden müssen. Es gibt nunmehr zwei Möglichkeiten künftig den Eintritt der Feuchtigkeit zu verhindern:
a) der Rundstein neben der Garage wird zunächst abgetragen, damit die Wand wieder frei wird. Die Wand kann dann isoliert werden. Danach wird der Rundstein wieder angebracht.
b) Der direkt vor der Garage befindliche Rundstein wird auf Ihr Grundstück versetzt.
Ich bitte um Mitteilung, welche der beiden Möglichkeiten Sie durchführen wollen und wann die Arbeiten ausgeführt werden. Ihrer Antwort sehe ich bis zum 18.07.2007 entgegen."

Unsere Fragen dazu:
1. Müssen wir hier überhaupt agieren: unter Hinblick auf die bereits fast 5 Jahre verstrichene Zeit der Baumaßnahme? Müssen wir Fristen einhalten (Thema der Terminierung des Anwalts)?

2. Wer ist für die Baumaßnahmen, Beseitigung der Feuchtigkeit und/oder nachträglichen Isolierung zuständig? Wer trägt die Kosten?

3. Muß zunächst eindeutig geklärt werden, woher die Feuchtigkeit kommt (Sachverständiger), wer muß diese Klärung bezahlen?

4. Müssen wir es ggf. zulassen, dass die Floralsteine, auf unser Grundstück zurückversetzt werden müssen? (Der Grund war gemeinschftliche Rücksichtnahme auf die Rotbuche)

5. Was wäre in diesem Fall eine sinnvolle Vorgehensweise. Wir möchten nachbarlichen Streit grundsätzlich eigentlich vermeiden?

Für die Beantwortung der Fragen bedanke ich mich im Voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Ratsuchende,


Ihr Bestreben, den Streit zu vermeiden, ist grundsätzlich nur zu begrüßen.

Denn nach Ihrer Schilderung steht die Ursache hier keineswegs fest, so dass Sie dem Anwalt zwar Gesprächsbereitschaft, keinesfalls aber ein Anerkenntnis signalisieren sollten.

Die Ursache kann zum einen in der Tat in einer falschen Andichtung liegen, zum anderen nach Ihrer Schilderung an dem maroden Zustand der Garage.

Hier sollte nun vor Ort Klärung geschaffen werden, wobei Sie zunächst einen Ortstermin vereinbaren sollten, zu dem auch die ausführende Firma herbeigezogen werden sollte; diese sollten Sie unverzüglich von dem Vorfall informieen, um dann auch ggfs. sachkundige Zeugen zu haben.

Denn stellt sich tatsächlich heraus, dass "Ihre" Arbeiten dafür verantwortlich sind, werden Sie auch nach dieser langen Zeit die Maßnahmen zur Abwehr durchführen müssen; daher sollte aus Regressgründen die Baufirma, auf die Sie dann zurückgreifen können, auch informiert werden.

Kommt ein solches Gespräch nicht zustande oder ohne befriedigendes Ergebnis, wird sich die Einschaltung eines Sachverständigen zur Schadensursache und zum Umfang nicht vermeiden lassen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 12.07.2007 | 18:17


Sehr geehrter Herr Bohlen,

Sie sind nach unserer Meinung in keiner Weise auf obige Fragestellungen eingegangen. Nach Recherche hier auf der Site haben wir eine andere Qualität erwartet.
Daher bitten wir Sie, sich der Fragestellungen nochmals anzunehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.07.2007 | 20:01

Sehr geehrte Ratsuchende,


selbstverständlich kann ich die Fragen gerne noch eimal einzeln abhandeln, wenn es der Übersicht und dem Verständnis dient:


1.

Müssen wir hier überhaupt agieren: unter Hinblick auf die bereits fast 5 Jahre verstrichene Zeit der Baumaßnahme?

Antwort: Nein, agieren müssen Sie nicht.

Allerdings werden Sie sich nicht auf die Einrede der Verjährung berufen können, da der mutmaßliche Schaden erstvor vier Wochen dem Nachbarn bekannt geworden ist.


Müssen wir Fristen einhalten (Thema der Terminierung des Anwalts)?

Antwort: Nein, die Fristen müssen Sie nicht einhalten; allerdings werden Sie dann damit rechnen müssen, dass dann die gerichtliche Auseinandersetzung herbeigeführt wird, da Sie eben nicht REagiert haben. Dieses halte ich deshalb nicht für sinnvoll.


2. Wer ist für die Baumaßnahmen, Beseitigung der Feuchtigkeit und/oder nachträglichen Isolierung zuständig? Wer trägt die Kosten?

Antwort: Der Schadensversursacher: Wie ich in der Erstantwort schon darzulegen versucht habe, wird die Antwort darauf der Kernpunkt Ihres RECHTLICHEN Problemes sein.

Die Kosten trägt zunächst der Auftraggeber gegenüber den ausführenden Firmen; der Auftraggeber wird sich dann im Wege des Schadensersatzes an den Verursacher schadloshalten können, wird also für den Verursacher keine billige Angelegenheit.


3. Muß zunächst eindeutig geklärt werden, woher die Feuchtigkeit kommt (Sachverständiger), wer muß diese Klärung bezahlen?


Antwort: Ja! Denn dann steht erst fest, wer der Verursacher ist, der letztlich auch die gesamten Kosten zu tragen hat. Ich hatte ja schon versucht deutlich zu machen, dass die Möglichkeit besteht, dass der gegnerische Rechtsanwalt tatsächlich Recht hat (soll es geben), und die von Ihnen beauftragte Firma "gepfuscht" hat - dieses "Pfuschen" müssten Sie sich dann zurechnen lassen, könnten dann aber ggfs. eigene Schadensersatzansprüche gegen diese Firma haben.

Daher wiederhole ich mein Rat, diese Firma unverzüglich zu informieren.

Auch hier trägt der Auftraggeber zunächst die Kosten, kann sie aber dann vom Verursacher (wer immer das auch ist) zurückverlangen; auch das wird sicherlich nicht billig werden!

4. Müssen wir es ggf. zulassen, dass die Floralsteine, auf unser Grundstück zurückversetzt werden müssen? (Der Grund war gemeinschftliche Rücksichtnahme auf die Rotbuche)

Antwort: Gfs. müssen Sie es nicht nur zulassen, sondern selbst machen, bzw. die Kosten für die Versetzung tragen, wenn sich herausstellt, dass diese Steine mit zur Versursachung zählt, wobei es wichtig ist, dass die Verursachung vorab festgestellt wird, damit Ihnen dann nicht weitere Kosten entstehen.

5. Was wäre in diesem Fall eine sinnvolle Vorgehensweise. Wir möchten nachbarlichen Streit grundsätzlich eigentlich vermeiden?

Antwort: Ich hatte ja schon versucht, das weitere Vorgehen aufzuzeigen. Eine Streitvermeidung hate ich immer noch für sinnvoll, so dass ich dazu auf die Erstantwort verweisen möchte.

Wichtig ist zunächst, die eigentliche Ursache herauszufinden,so dass eine gemeinsame Untersuchung (mit Hinzuziehung der damals ausführenden Firma) mE notwendig ist. Das sollten Sie fristgerecht dem gegnerischen Anwalt signalisieren, um eben eine Ausweitung zu vermeiden.

Ist die Ursache dann zweifelsfrei geklärt, wird der Verursacher die Schadensbeseitigungsmaßnahmen

-in Auftrag geben müssen, oder
-selbst vornehmen müssen, oder
-die Kosten der Fremdvergabe tragen müssen.



Ich hoffe, ich habe damit Ihren Qualitätsansprüchen genügt; ansonsten können Sie gerne eine weitere Nachfrage stellen, die ich dann als - hier immer kostenlose - Ergänzung natürlich gerne veröffentlichen werde.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

(ohne N; das ist ein Anderer)

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