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Feuchte Wände und Schimmel in Mietwohnung - Habe ich eine Chance?


| 24.11.2017 10:08 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking



Guten Tag,
ich bin Ende August 2017 aus meiner Wohnung ausgezogen und Ende Oktober 2017 fand die Schlüsselübergabe statt. Währenddessen wurde zuverlässig in der Wohnung häufig und regelmäßig gelüftet.
Bereits während der Mietzeit hatte ich die Hausverwaltung telefonisch darüber informiert, dass sich in einigen Ecken Schimmel bildet. Mir wurde gesagt, dass ich regelmäßig lüften und den Schimmel beseitigen solle. Gelüftet habe ich sowieso viel, den Schimmel habe ich innerhalb eines Jahres zweimal beseitigt.
Nun, nach der Schlüsselübergabe wurde mir ein Schreiben, datiert auf den 22.11.2017, mit einem Kostenvoranschlag eines Malermeisters über 400€ für die Schimmelbeseitigung in drei Zimmern geschickt, mit dem Zusatz, dass an mehreren Wänden in der gesamten Wohnung unter der Farbe Blasen festgestellt worden seien, die aufgrund von falscher Farbe entstanden seien. Für diese Blasensanierung könne kein Kostenvoranschlag erstellt werden, da hier nach Aufwand berechnet werden müsse, ich soll hier also einen Blanko-Scheck ausstellen. Ich hatte die Wohnung für zwei Jahre gemietet, habe aber aus beruflichen Gründen nur das erste Jahr dort gewohnt. In dem Jahr meiner Abwesenheit wurde in meinem Auftrag trotzdem regelmäßig und oft gelüftet, zudem leicht geheizt, wenn es nötig war. Da ich in der Wohnung kaum gewohnt hatte und die Wände noch gut gestrichen aussahen, habe ich selbst nicht mehr gestrichen. Die Farbe ist also nicht von mir.
In dem Schreiben wird mir vorgeworfen, dass ich nicht richtig gelüftet hätte.
In dem Übernahmeprotokoll ist kein Schimmel vermerkt, sondern (lediglich) im Wohn- und Schlafzimmer feuchte Wände. Die Wohnzimmerwand ist eine nicht gedämmte Außenwand. Die gesamte Wohnung ist nicht gedämmt.
In dem Schreiben wird mir die Möglichkeit gegeben, selbst eine Fachfirma zu beauftragen oder es über die Hausverwaltung abwickeln zu lassen.
Ich meine, dass das Schimmel- und Feuchtigkeitsproblem durch fehlerhafte Bausubstanz und komplett fehlende Dämmung verursacht wird. Ich weiß, dass ich den Fehler gemacht habe, dass ich den Schimmel während der Mietzeit nur telefonisch und nicht schriftlich angemahnt hatte. Die Hausverwaltung hat bei einem Treffen, bei dem auch meine Mutter anwesend war, einmal bestätigt, dass ich das Problem gemeldet hatte, streitet nun jedoch natürlich alles ab. Ein Nachbar erwähnte in seiner Wohnung ebenfalls ein Schimmelproblem. Alle Wohnungen haben 3 Außenwände.
Lohnt es sich, einen Schimmelgutachter meinerseits zu beauftragen? Kann ich dies überhaupt jetzt nach der Schlüsselübergabe noch tun? Was wäre der richtige Weg? Und kann die Hausverwaltung verlangen, dass ein Fachbetrieb die Mängel beseitigt oder könnte ich dies auch selbst tun? Würden Sie mir raten, den Forderungen der Hausverwaltung einfach nachzukommen, da ich in dieser Situation keine Chance habe? Oder sollte ich um mein Recht kämpfen? Können Sie ungefähre Angaben machen, was in letzterem Fall insgesamt und auch finanziell auf mich zukommen würde?
Vielen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Blasenbildung aufgrund falscher Farbe fällt nicht in Ihren Verantwortungsbereich, da die Farbe bereits bei Wohnungsübergabe an Sie aufgetragen war. Diesbezügliche Forderungen des Vermieters sollten Sie mit dieser Begründung vollumfänglich zurückweisen.

Bei Schimmelschäden aufgrund falschen Lüftungsverhaltens während der Mietzeit müssten theoretisch Sie aufkommen, wobei Sie die Wahl zwischen eigener fachgerechter Beseitigung oder Beauftragung eines Fachbetriebs haben. Wenn es allerdings konkrete Anhaltspunkte dafür gibt, dass die Ursache für den Schimmel in den Verantwortungsbereich des Vermieters fällt (z. B. Baumängel, Fassadenschäden, ungenügende Wärmedämmung), muss der Vermieter sich diesbezüglich entlasten und beweisen, dass der Schimmel durch unzureichendes Wohn- und Lüftungsverhalten des Mieters entstanden ist (vgl. z.B. LG Karlsruhe, 02.06.2017 - 9 S 169/16 ). Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes: Wenn streitig ist, ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, muss der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtbereich liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt." (BGH, 01.03.2000 - XII ZR 272/97).

Ich würde hier anraten, schriftlich die Forderungen zurück zu weisen. Als Begründung sollten Sie anführen, dass die Farbe bereits bei Einzug aufgetragen war. Bezüglich des Schimmels sollten Sie auf Ihr ordnungsgemäßes Lüftungsverhalten hinweisen und die Anhaltspunkte nennen, die für eine baubedingte Verursachung sprechen. Verlangen Sie vom Vermieter den Nachweis, dass a) entgegen dem Übergabeprotokoll bei Übergabe überhaupt Schimmelschäden vorhanden war und b) dass diese Schäden allein durch Ihr Fehlverhalten verursacht wurden. Einen eigenen Gutachter halte ich aufgrund der Beweislastverteilung derzeit nicht für zwingend notwendig.
Sollte sich der Ex-Vermieter uneinsichtig zeigen, sollten Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt vor Ort einschalten. Das Kostenrisiko im Streitfalle ist hier relativ überschaubar, da als Streitwert in erster Linie die streitigen Kosten der Beseitigung angesetzt werden würden,also um die 400 €. Die anfallenden Gebühren können Sie mit einem Prozesskostenrechner (z.B. https://anwaltverein.de/de/service/prozesskostenrechner) nachrechnen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 26.11.2017 | 00:40


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