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Fertigstellungstermin bei Neubau /Schadenersatz

| 24.01.2016 15:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


18:12

Sehr geehrte Damen und Herren,

es wurde ein Werkvertrag nach BGB mit der Baufirma abgeschlossen. Dabei sollte ein Reihenhaus in 10 Mo. nach Fertigstellung der Kellerdecke fertig sein. Eine Vertragsstrafe wurde nicht vereinbart. Mit der Bau wurde im 01/2015 begonnen. Die Kellerdecke wurde im April 2015 fertig.

Später haben wir Fliesen- und Bodenbelegarbeiten, Innentüren und Sanitär in Eigenleistung übernommen und dafür entsprechende Vergütung erhalten.

Auf unsere Nachfrage Ende Oktober, ob das Haus nun früher fertiggestellt wird, da wir viele Eigenleistungen haben, kam die Antwort per Email, dass das Haus bereits am 18.12.2015 an uns übergeben wird. Daraufhin haben wir unsere Mietwohnung zum 31.01.2016 gekündigt.

Der genannte Termin wurde später von der Baufirma abgesagt, da im Haus noch keine Zähler installiert wurden. Der neue Abnahmetermin wurde uns nicht mitgeteilt. Wir haben der Baufirma den Frist für die Abnahme bis Ende 01/2016 gesetzt und die Geltungsmachung von Schadenersatz ab 02/2016 (Miete Wohnung, Lagerkosten für die neue Möbel) angekündigt. Daraufhin hat sich der Bauleiter gemeldet und mitgeteilt, dass der Übergabefrist laut Vertrag am 20.02.2016 wäre. Uns wird ein Abnahmetermin angeboten, wobei das Haus noch keine Zähler, keine Heizung, nicht alle Steckdosen hat, die Fassade soll noch gestrichen werden, Balkon nicht fertig gemacht, Photovoltaikanlage nicht angeschlossen. Dabei müssen wir laut der Baufirma die Schlussrechnung bezahlen, damit wir die Schlüssel erhalten. Die noch nicht ausgeführten Leistungen werden im Protokoll festgehalten und innerhalb von abgesprochener Frist behoben. Wir brauchen die Schlüssel dringend, da wir weitere Arbeiten bis zum Umzug erledigen müssen.
Hier sind unsere Fragen:

1) Hat der mitgeteilte Abnahmetermin am 21.12.2015 eine verbindliche Bedeutung?
2) Haben wir Anspruch auf Übernahme von Mietkosten und Lagerkosten ab 02/2016?
3) Haben wir Anspruch auf die Schlüssel, wenn die Schlussrechnung nicht beglichen wird?
4) Verkürzen die Eigenleistungen die Frist für die Fertigstellung?

Vielen Dank!

24.01.2016 | 16:24

Antwort

von


(2272)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:
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Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,


Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:


1.)

Die Übergabefrist laut Vertrag (wohl der 20.02.2016) hat weiterhin Bestand und ist bindend.

Der mitgeteilte Übergabetermin ist leider nicht verbindlich, da er eben nicht im notariellen Vertrag genannt worden ist und die Ankündigung einer vorzeitigen Übergabe dann keine Veränderung dieses Fälligkeitszeitpunktes rechtlich darstellt.

2.)

Daher besteht derzeit auch kein Anspruch auf Kostenübernahme; das wird sich erst ab dem 21.02.2016 ändern, so dass Sie erst ab diesem Termin die Kosten geltend machen können.

3.)

Hier wird es auf den genauen Wortlaut des Vertrages ankommen.

Grundsätzlich besteht zwar kein Recht auf vorzeitige Schlüsselübergabe, d.h. die Schlüsselübergabe hat nach ordnungsgemäßer, mangelfreier Übergabe und Zahlung zu erfolgen (sofern vertraglich nichts Abweichendes vereinbart worden ist) , aber hier besteht die Besonderheit, dass Ihnen offenbar Eigenleistungen auch vor Abnahme vertraglich zugestanden worden ist - und diese Eigenleistungen auch während der Bauphase und vor Übergabe setzen eben die Zugang und damit die Schlüsselübergabe voraus.

Sind also die Eigenleistungen vor Abnahme vertraglich genehmigt worden, haben Sie einen Anspruch auf Zugang und damit der notwendigen Schlüsselübergabe.

Insoweit wird die Firma also keine Abweichung von der bisher offenbar Regelung durchsetzen können.

4.)

Die Eigenleistungen verkürzen - rechtlich - die Frist nicht; insoweit werden Sie also keinen Vorteil erzielen können.



Ich würde Ihnen dazu raten, das Gespräch mit der Firma zu suchen, die Situation zu schildern und die notwendigen Zugangsmöglichkeit bestätigen zu lassen, um die Eigenleistungen vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Rückfrage vom Fragesteller 24.01.2016 | 17:28

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Zur Frage 3 möchte ich folgende Ergänzung machen:

Laut dem Vertrag sind die Eigenleistungen erst nach der Übergabe möglich.

Die Baufirma verlangt von uns die Zahlung der Schlussrechnung, obwohl das Haus noch viele Mängel ausweist. Ohne der vollständigen Zahlung erhalten wir keine Schlüssel und können mit den Eigenleistungen nicht anfangen. Von der ersten Rate haben wir laut dem Vertrag 5 % der Bausumme als Sicherheit einbehalten. Haben wir Recht dazu, diesen Betrag nach der Übergabe noch einbehalten, bis alle Mängel beseitigt sind?

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.01.2016 | 18:12

Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,


solange die Arbeiten nicht -mangelfrei - fertiggestellt worden sind, dürfte die Schlusszahlung noch gar nicht fällig sein.

Die Firma ist in der Pflicht, diese mangelfreie Fertigstellung bis zum vereinbarten Termin zu erbringen; dieser Termin wird aber eben erst der 20.02.2016 sein.


Die Sicherheit wird vermutlich (der Vertrag ist nicht bekannt) für die Fertigstellung vereinbart gewesen sein und diese Fertigstellung liegt dann eben nicht vor, so dass diese Sicherheit dann auch einbehalten werden kann. Die Zahlung und Abnahme darf dann auch nur unter Vorbehalt der Mangelbeseitigung erfolgen.


Offensichtlich sind aber die "Fronten schon so verhärtet", dass ich Ihnen dringend rate, UNVERZÜGLICH mit allen Unterlagen einen Rechtsawnalt aufzusuchen, da der Vertrag zu prüfen und dann die notwendigen Schritte einzuleisten sind, um weiteren Schaden zu vermeiden - insoweit sollte der Unternehmer dann ordnungsgemäß in Verzug zum 21.02.2016 gesetzt werden, um Ihre Rechte auch in Hinblick auf Schadensersatt zu sichern - dazu ist aber die komplette Vertragsprüfung notwendig.

Denn offenbar versucht der Unternehmer nunmehr aufgrund der Kenntnis der zeitlichen Notlage Sie unzulässig zu benachteiligen, wenn die volständige Zahlung trotz Restarbeiten und Mängel verlangt wird. Insoweit verweise ich auch auf

http://rabohledotcom.wordpress.com/2015/12/04/unvollstaendig-erbrachte-leistung-als-mangel/

wonach Sie sicherlich Gewährleistungsansprüche auch nach dem 21.02. geltend machen müssen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 25.01.2016 | 15:49

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Besten Dank für die ausführliche Antwort auch auf die Nachfrage!


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