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Ferienhaus im Ausland


| 16.08.2007 16:56 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Ich habe grundsätzliche Fragen zur Steuerpflicht in Deutschland für ausländische Immobilien.

Wenn ich in den Niederlanden ein Ferienhaus kaufe (natürlich offizielles Geld als Eigenkapital und eine Hypothek in den Niederlanden aufgenommen), muss ich den Kauf dann in meiner Steuererklärung in Deutschland deklarieren und muss ich dann in Deutschland Steuern zahlen? In den Niederlanden ist man als Ausländer steuerpflichtig (habe ich schon herausbekommen). Man muss in den Niederlanden Einkommen-/Vermögens-Steuer nach dem WOZ (dem offiziell festgestellten Wert der Immobilie) zahlen, egal ob das Haus vermietet wird oder nicht. Weiterhin muss man eine pauschale Ausländersteuer (so etwas wie eine Zweitwohnungsteuer) an das Finanzamt in den Niederlanden abführen.
Sollte das Ferienhaus dann zwischendurch vermietet werden, sind dann die Einnahmen außer in den Niederlanden auch in Deutschland steuerpflichtig?
Wenn ich dann das Ferienhaus später, nach mehr als 10 Jahren (sagen wir beispielsweise nach 12 Jahren), wieder verkaufe, muss dann der Verkauf in der Steuererklärung in Deutschland deklariert und auch hier Steuern bezahlt werden?

Oder vereinfacht und zusammengefasst:

Wann und welche Deklarations- und Steuer-Pflicht entsteht in Deutschland für eine Immobilie in den Niederlanden?

Vielen Dank für Ihre fachliche Antwort. Sollten Sie die Antwort geben wollen und der von mir genannte Betrag ist Ihnen zu niedrig, so setzen Sie sich bitte vorher mit mir in Verbindung.
Sehr geehrte Rechtsratssuchende,
sehr geehrter Rechtsratssuchender,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit einer etwaigen deutschen Steuerpflicht für die in den NL gelegene Immobilie Stellung und beantworte diese wie folgt:


1.Wenn ich in den Niederlanden ein Ferienhaus kaufe (natürlich offizielles Geld als Eigenkapital und eine Hypothek in den Niederlanden aufgenommen), muss ich den Kauf dann in meiner Steuererklärung in Deutschland deklarieren und muss ich dann in Deutschland Steuern zahlen? Sollte das Ferienhaus dann zwischendurch vermietet werden, sind dann die Einnahmen außer in den Niederlanden auch in Deutschland steuerpflichtig? Wenn ich dann das Ferienhaus später, nach mehr als 10 Jahren (sagen wir beispielsweise nach 12 Jahren), wieder verkaufe, muss dann der Verkauf in der Steuererklärung in Deutschland deklariert und auch hier Steuern bezahlt werden?

Zur Beantwortung dieser und Ihrer weiteren Rechtsfragen möchte ich zunächst auf folgende für Ihren Fall maßgebliche Bestimmungen des Abkommens zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem Königreich der Niederlande zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen sowie verschiedener sonstiger Steuern und zur Regelung anderer Fragen auf steuerlichem Gebiete (kurz: DBA D-NL) hinweisen:

„Artikel 4
Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen
(1) Bezieht eine Person mit Wohnsitz in einem der Vertragstaaten Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (einschließlich des Zubehörs), das in dem anderen Staate liegt, so hat der andere Staat das Besteuerungsrecht für diese Einkünfte.
(2) Absatz 1 gilt sowohl für die durch unmittelbare Verwaltung und Nutzung als auch für die durch Vermietung, Verpachtung und jede andere Art der Nutzung des unbeweglichen Vermögens (einschließlich der land- und forstwirtschaftlichen Nebenbetriebe) erzielten Einkünfte, insbesondere aus festen oder veränderlichen Vergütungen für die Ausbeutung von Grund und Boden sowie für Einkünfte, die bei der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen erzielt werden.
(3) Die Absätze 1 bis 2 gelten auch dann, wenn die darin genannten Vermögensgegenstände zu einem gewerblichen Betriebsvermögen gehören.“

Somit würden etwaige Einnahmen aus Vermietung der Immobilie ausschließlich in den NL besteuert. Eine deutsche Steuerpflicht entstünde hierbei nicht. Auch ein etwaiger späterer Veräußerungsgewinn wäre ausschließlich in den NL steuerpflichtig.

Obwohl eine deutsche Steuerpflicht somit nicht besteht, wären Vermietungseinkünfte oder ein späterer Veräußerungsgewinn aufgrund des nachfolgend zitierten Art. 20 Abs. 2 Satz 1 u.2 DBA D-NL in Deutschland zu deklarieren:

„Ist die Bundesrepublik Deutschland der Wohnsitzstaat, so wird sie die Einkünfte und Vermögensteile aus der Bemessungsgrundlage ausnehmen, für die nach den vorhergehenden Artikeln die Niederlande ein Besteuerungsrecht haben. Die Steuern für die Einkünfte oder Vermögensteile, die der Bundesrepublik Deutschland zur Besteuerung überlassen sind, werden jedoch nach dem Satz erhoben, der dem Gesamteinkommen oder Gesamtvermögen der steuerpflichtigen Person entspricht.“

Dies bedeutet, dass Vermietungseinkünfte oder ein etwaiger Veräußerungsgewinn zwar nicht in Deutschland steuerpflichtig ist, dass diesbzgl. aber dennoch ein sog. Progressionsvorbehalt gem. § 32b Abs. 1 Nr. 3 EStG dergestalt vorgenommen wird, dass auf Ihre in Deutschland zu versteuernden Einkünfte ein höherer Steuersatz angewendet wird, wie er entstünde, wenn die Vermietungseinkünfte und/oder der Veräußerungsgewinn in Deutschland zu versteuern wäre.


2.Wann und welche Deklarations- und Steuer-Pflicht entsteht in Deutschland für eine Immobilie in den Niederlanden?

Sobald daher Vermietungseinkünfte oder ein Veräußerungsgewinn erzielt wird, entsteht in Deutschland eine Deklarationspflicht.


Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, wünsche Ihnen viel Erfolg und stehe Ihnen für etwaige Rückfragen und weitere Auskünfte gerne zur Verfügung.

Für das mir entgegengebrachte Vertrauen darf ich mich bei Ihnen bedanken und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht
Bewertung des Fragestellers |


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