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Ferienanlage, Ferienhäuser, Wegerecht, u. Nutzungsentgelt

| 18.10.2011 17:41 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Ich habe vor 25 Jahren in einem Feriengebiet/Ferienpark (Sondergebiet nach BauNutzungs-VO) ein Ferienhaus erworben.

Der Ferienpark besteht aus 130 privaten Ferienhäusern, die zu ca. 49 % durch eine GmbH vermarktet und zu 51 % von den Eigentümer selbst genutzt bzw. eigenvermarktet werden.

Im notariellen Kaufvertrag des Hauses war seinerzeit zu lesen, dass das Grundstück frei von irgendwelchen Belastungen und dinglichen Rechten sei.

Außerdem steht dort geschrieben, dass im Kaufpreis des Hauses die Erschließungskosten (Straße, Straßenbeleuchtung, Parkplätze, Wasser, Kanal ...) enthalten sind.

Jahre später übereignet die zuständige Gemeinde das gesamte Straßen-/Wegenetz sowie die Parkplätze der Ferienanlage an die Betreibergesellschaft des Ferienparks (Ferienpark GmbH) - wahrscheinlich um sich der Verkehrssicherungspflicht zu entziehen.

Die Straßen waren nicht gewidmet.

Eine rechtliche Absicherung der Eigentümer im Grundbuch (Wegerecht, Dienstbarkeit oder ähnliches) ist im Rahmen der Eigentumsübertragung an die GmbH nicht erfolgt.

Nach der Übereignung der Straßen und Wege sind sämtliche Ferienhäuser also nur noch über Privatstraßen der GmbH zu erreichen.

Diese Situation nutzt die Ferienpark GmbH nun aus und möchte die Eigentümer der Ferienhäuser für die Nutzung der Straßen/Wege/Plätze zur Kasse bitten.

Meine Fragen:

1. war die Übertragung der Straßengrundstücke in das Privateigentum der GmbH ohne vorherige Anhörung und Information der 130 betroffenen Privateigentümer rechtens?

2. War die Gemeinde nicht verpflichtet, bei Übertragung der Straßen für die betroffenen Eigentümer eine rechtliche Absicherung im Grundbuch (Wegerecht, Dienstbarkeit o.ä.) herbeizuführen?

3. Kann die GmbH für die Nutzung der Straßen ein Entgelt verlangen, obwohl die Erschließungskosten der Ferienhäuser seinerzeit Bestandteil des Kaufpreises waren?

4. Falls ein Entgelt verlangt werden kann: wonach bemisst sich dessen Höhe?

5. Gibt es eine rechtliche Möglichkeit, die Gemeinde zu einer Rückübertragung der Straßen zu veranlassen?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1.
Nach meiner ersten rechtlichen Einschätzung hätten wohl sehr wahrscheinlich die Eigentümer von dem Verkauf unterrichtet werden müssen, denn wenn sie 51 % Beteiligung haben, dann haben sie eine einfache Mehrheit.

Könnten Sie ggf. mehr zur Eigentumslage im Grundbuch etwas mitteilen?
Sie können dazu die hier kostenlos möglich Nachfragefunktion nutzen, ich antworte Ihnen dann noch dazu.

2.
Gleiches gilt zunächst für die zweite Frage.

Nach dem bisher Gesagten ist dieses zunächst zu bejahen.

3.
Siehe zunächst 1. und 2.

Die Erschließungskosten gelten zunächst nur für die Herstellung der Straßen, nicht für die Instandhaltung und -setzung.

4.
Meines Erachtens wäre die Höhe nach § 315 BGB zu bestimmen:

Soll die Leistung durch einen der Vertragschließenden bestimmt werden, so ist im Zweifel anzunehmen, dass die Bestimmung nach billigem Ermessen zu treffen ist.

Die Bestimmung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem anderen Teil.

Soll die Bestimmung nach billigem Ermessen erfolgen, so ist die getroffene Bestimmung für den anderen Teil nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspricht. Entspricht sie nicht der Billigkeit, so wird die Bestimmung durch Urteil getroffen; das Gleiche gilt, wenn die Bestimmung verzögert wird.

Letztlich wird hier die Eigentumslage und die Umlage im Hinblick auf die verschiedenen Grundstücke eine Rolle spielen (s. dazu sogleich).

5.
Nun das Wichtigste zur Erläuterung nach mir jetzt vorliegenden Sachverhalt:

Das öffentliche Sachenrecht in Form des Landestraßengesetz gilt grundsätzlich nur für öffentliche - gewidmete - Straßen, was hier wohl nicht der Fall ist.

Die Frage ist aber, ob nicht trotz eine solche Widmung hier vorliegen kann, denn es gilt:

Alle Straßen, die nach bisherigem Recht die Eigenschaft einer öffentlichen Straße haben, sind öffentliche Straßen im Sinne dieses Gesetzes. Dies wird für Straßen, die seit dem 31. März 1948 dem öffentlichen Verkehr dienen, vermutet. Soweit sie nicht durch die Landesverordnung über die Einstufung von Landes- und Kreisstraßen vom 6. Dezember 1963 (GVBl. S. 233, 1964 S. 96, BS 91-1-2) als Landes- oder Kreisstraßen eingestuft wurden, gelten sie, falls sie bisher von einer Gemeinde unterhalten worden sind, als Gemeindestraßen, im Übrigen als sonstige Straßen.

Ob hier eine öffentliche oder eine Privatstraße etc. vorliegt, macht einen entscheidenden Unterschied für:

- die Möglichkeit des damaligen Verkaufs;

- die Möglichkeit einer Rückabwicklung;

Fand den dort öffentlichen Verkehr statt? Auch hier bitte nochmals höflich um Ihre Mithilfe.

Allem Anschein nach hat man Sie und die anderen Eigentümer übergangen.

Ich hoffe, Ihnen damit schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Nachfrage vom Fragesteller 18.10.2011 | 21:17

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

herzlichen Dank für Ihre Antwort und Ihre Ausführungen.

Das Verhältnis der durch die GmbH vermarkteten Ferienhäuser und der Privatvermieter bzw. Eigennutzer hat im Laufe der Jahre eine Entwicklung zu Lasten der Ferienpark GmbH genommen. Während noch vor 25 Jahre die Mehrheit der Häuser durch die GmbH vermietet wurden, sind aufgrund schlechter Renditen in den letzten Jahren mehr und mehr Eigentümer aus dem Pachtverhältnis mit der GmbH ausgetreten, so dass heute der Anteil der Selbstnutzer/-Vermieter höher ist.

Im Grundbucheintragungen sind wie bei jedem normalen Einfamilienhaus, d.h. die jeweiligen Eigentümer sind also solche eingetragen. Dienstbarkeiten sind lediglich für Versorgungsleitungen eingetragen. Wegerechte werden keine erwähnt.

Ob man den Verkehr, der auf den Straßen des Ferienparks stattfindet als "öffentlichen Verkehr" bezeichnen kann, vermag ich nicht zu beurteilen. Die Straßen sind zwar jeweils mit dem Verkehrszeichen 250 und Zusatzschild "Privatstraße" gekennzeichnet, aber die ständig wechselnden Feriengäste benutzten die Straßen natürlich nach Belieben, da sie ja sonst nicht an die gemieteten Ferienhäuser gelangen. Gleiches gilt für die Eigentümer der Häuser.

Anzumerken wäre vielleicht noch, dass lediglich die Hauseigentümer abkassiert werden sollen, die nicht mehr im Pachtvertrag mit der GmbH stehen.

Noch eine abschließende Frage:

So wie ich das sehe, hat doch die Gemeinde durch die Übereignung der Straßen an die GmbH eine Notwegesituation geschaffen, denn sämtliche Häuser sind nur noch über die Privatstraßen der GmbH zu erreichen.

Ist es für Kommunen zulässig, dass sie Notwegesituationen willkürlich schaffen und damit einem Privatunternehmen Tor und Tür zum Abzocken der betroffenen Anlieger öffnen?

Für Ihre abschließende Antwort bedanke ich schon jetzt und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
nach Stuttgart
D. Lorenz

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.10.2011 | 09:57

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre weiteren Informationen und Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Geht man mal von dem Vorliegen einer Privatstraße - auch das wäre nochmals gesondert eingehend zu prüfen - aus, dann gilt aufgrund der fehlenden Straßenwidmung das Straßen- und Wegerecht in diesem Fall nicht.

Eine Grundstücksübertragung von der Gemeinde wäre wohl nach meiner ersten Einschätzung möglich - ohne da Sie davon von seitens der Gemeinde in Kenntnis hätten gesetzt werden müssen.

Fraglich und höchst interessant wäre aber eine mögliche Haftung des damaligen Verkäufers, der Ihnen das Haus verkauft hat.

Zumindest ein sogenannter Wegfall bzw. eine Störung der Geschäftsgrundlage wäre einschlägig:

Störung der Geschäftsgrundlage

Haben sich die Umstände, die zur Grundlage des (Kauf-)Vertrags geworden sind,

- nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert

und

- hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten,

so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten.

Zu denken wäre jedenfalls an eine Vertragsanpassung.

Ein weiteres Vorgehen wäre prüfenswert, was aber leider nicht im Rahmen einer Erstberatung geprüft werden kann - ich bitte um Ihr Verständnis.

Ich bitte Ihnen an, dieses gerne z. B. im Rahmen einer Direktanfrage näher zu prüfen, was auch nicht viel kosten sollte (ich würde Ihnen ein Kostenagebot unterbreiten), jedenfalls die hier von Ihnen gezahlte Erstberatung angerechnet und gutgeschrieben würde.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 21.01.2019 | 13:06

Sehr geehrter Fragesteller,

ich habe folgende Anfrage von einem Herrn bekommen, der darum bittet, mit Ihnen in Kontakt treten zu dürfen, worauf ich entgegnet habe, dass ich Sie diesbezüglich erst fragen muss.

"Sehr geehrter Herr Hesterberg,

https://www.frag-einen-anwalt.de/Ferienanlage,-Ferienhaeuser,-Wegerecht,-u-Nutzungsentgelt--f163646.html

der Mandant, den Sie beraten haben, hat ein fast identisches Problem beschrieben, das auch ich habe.

Es wäre wohl für beide Parteien recht hilfreich, wenn sie Kontakt zueinander aufnehmen.

Ich würde Sie daher bitten meine Anschrift an Ihren Mandanten weiter zu leiten, mit der Bitte um Kontaktaufnahme.

Mit freundlichem Gruß"

Ist das für Sie möglich? Danke für Ihre Rückmeldung.

Da Sie hier nicht mehr antworten können, schreiben Sie mir gerne eine E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.10.2011 | 14:30

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Stellungnahme vom Anwalt:
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