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Fenstererneuerung Eigentumswohnung

| 11.05.2018 08:29 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


lch bin Eigentümer einer Eigentumswohnung in einer Anlage mit 51 Eigentumseinheiten. Die Anlage wurde im Jahre 1974 fertig gestellt. Ebenso alt sind die Fenster. Da viele Fenster marode sind und nicht mehr dem heutigen Sicherheitsstandart entsprechen fassten die Eigentümer am 14.05.2013 folgenden Beschluß:


Unbenommen der Tatsache, dass die Fenster dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, werden Kostentragung, Zeitpunkt und Vergabe der Erneuerung von Fenstern dem jeweiligen Sondereigentümer übertragen, mit folgenden Auflagen:
- Die erneuerten Fenster müssen in Form, Aufteilung und Farbe den ursprünglich vorhandenen Fenstern entsprechen
- Die erneuerten Fenster sind aus Kunststoff gefertigt
- Die Fenster werden von einem Fachbetrieb eingebaut
- Die Einhaltung der Kriterien wird durch die Verwaltung überwacht. Hierzu ergeht vorab eine Benachrichtigung an die Verwaltung mit Vorlage eines Kostenvoranschlags.
- Bezüglich der Gefahr und entstehender Schäden durch kondensierenden Wasserdampf im Sondereigentum infolge der Fenstererneuerung ist der jeweilige Sondereigentümer allein verantwortlich.
- Die Kriterien für die Fenstererneuerung gelten für jeden künftigen Erwerber einer Wohnung und sind diesem vom Veräußerer beim Verkauf mitzuteilen.

Abstimmung Ja Stimmen 26
Enthaltungen 11
Nein Stimmen 01


Am 27.05.2013 Teilte die Verwaltung uns folgendes schriftlich mit:


lm Nachgang zur Eigentümerversammlung ist bezüglich der Beschlussfassung zu TOP 06 (Fenstererneuerung) festgestellt worden, dass der Beschluss rechtlich unwirksam ist(Rechtsquelle: § 16 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz, Fassung vom 01.07.2007).
Die dort beschlossene Änderung einer Kostentragungsnorm (Erneuerung von Gemeinschaftseigentum gemeinschaftlich zu Lasten aller Eigentümer) steht im Widerspruch
zu Teilungserklärung und Gesetz. Die Beschlussfassung ist zwar nicht unmöglich, aber an folgende Kriterien gebunden:
a) Der Beschluss muss sich auf einen Einzelfall beziehen (z.B. den Antrag eines Eigentümers), so dass die generelle Regelung hierdurch nicht aufgehoben wird
b) Die Beschlussfassung bedarf der doppelt qualifizierten Mehrheit von 3/4 aller Eigentümer (39 von 51) und zugleich die Mehrheit der Miteigentumsanteile (> 5.000 MEA)
Wir werden in der nächsten Eigentümerversammlung die Beschlussfassung entsprechend den gesetzlichen Vorgaben erneut durchführen lassen. Bis dahin bitten wir von einer
Erneuerung der Fenster abzusehen, damit der Rechtsfrieden nicht gestört wird.

Der Beschluß wurde nicht angefochten, eine Änderung der Beschlussfassung im nächsten Jahr wurde nicht durchgeführt.

Inzwischen sind 36 Parteien dafür die Fenster laut dem Beschluss aus 2013 zu erneuern. Die Verwaltung untersagt dies aber weil 3 Stimmen zur 3/4 Mehrheit fehlen.

Im Internet las ich, dass ein nicht angefochtener Beschluß trotzden rechtsgültig wird.


Nun meine Frage: Ist dies so, und kann ich meine Fenster aufgrund dieses Beschlusses von 2013 erneuern lassen?
Falls nicht, was kann die Verwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft gegen mich unternehmen wenn ich die Fenster trotzdem erneuern lassen?


Mit freundlichem Gruß

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen wie folgt beantworten.

1. "Im Internet las ich, dass ein nicht angefochtener Beschluß trotzden rechtsgültig wird.
[...] Ist dies so, und kann ich meine Fenster aufgrund dieses Beschlusses von 2013 erneuern lassen?",

2. "Falls nicht, was kann die Verwaltung bzw. die Eigentümergemeinschaft gegen mich unternehmen wenn ich die Fenster trotzdem erneuern lassen? "

zu 1.
Bei Beschlüssen ist zwischen nichtigen und lediglich anfechtbaren Beschlüssen zu unterscheiden.

§ 16 Abs. 4 Sätze 1 und 2 WEG regelt:
"Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung [...] durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln [...]. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung [...] bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile."

Durch den Beschluss, generell die Kosten für die Fenster den jeweiligen Sondereigentümer aufzuerlegen, hat die Gemeinschaft ihre Beschlusskompetenz überschritten, sodass der Beschluss nicht lediglich anfechtbar, sondern sogar nichtig - und damit rechtlich nicht in der Welt - ist, vgl. LG München I, Urteil vom 23. Juni 2014 – 1 S 13821/13 – Randnummer 15, juris:

"Die Regelung des § 16 Abs 4 WEG gibt den Wohnungseigentümern nicht die Kompetenz, den Kostenverteilungsschlüssel für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf Dauer zu verändern. Vielmehr muss Gegenstand der Beschlussfassung eine Kostenverteilung im Einzelfall sein. Einem hiergegen verstoßenden Beschluss fehlt die Beschlusskompetenz. Er ist deshalb nichtig (BGH NJW 2010, 2654 [...])."

§ 23 Abs. 4 S. 1 WEG: "Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig."

> Auf Grund des Beschlusses von 2013 dürfen Sie die Fenster - da sie im Gemeinschaftseigentum stehen - nicht erneuern lassen.

zu 2.
Von Ihnen könnte Unterlassung und erforderlichenfalls sogar der Rückbau gefordert werden mit den entsprechenden Kosten.

> Der richtige Weg ist es daher, einen neuen rechtmäßigen Beschluss zu erwirken.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechrsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 11.05.2018 | 10:49

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