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Fenster und Türöffnungen an meinem Sondereigentum ändern ?

14.05.2018 13:14 |
Preis: 37,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Hallo ,
wir haben eine Haus gekauft. Das Grundstück wurde auf 3 Eigentümer geteilt. Jeder hat sein eigenes Haus. Wir sind im Grundbuch für das Gebäude 2 eingetragen. (Grundstücksgröße und Gebäudegröße) definiert.
Wir haben unser Haus innen umgebaut und wollen jetzt die Fenster anpassen. (Vorher Bad jetzt Schlafzimmer).
Benötigen wir dazu das ok der Nachbarn. (Fenster sieht auf das Grundstück von Nachbar 1.)
Später wollen wir noch eine Haustür auf der anderen Seite bauen (Nachbar 2) weil wir bis jetzt nur über die Treppe auf der Terrasse in unser Haus kommen.(Altersgerechter Zugang).
Die Nachbarn behaupten das ist nicht zulässig. Mein Mann möchte daher Gewissheit haben.
Ich habe über das Sondereigentum gelesen.
Ich bin daher der Meinung das wir keine Genehmigung von den Nachbarn benötigen.





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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zu allererst muss ermittelt werden, ob die Grundstücke real geteilt wurden (jeder ist Eigentümer seines eigenen Grundstückes und Hauses) oder ob es sich um Gemeinschaftseigentum am Grundstück handelt (was ich aus ihrer Beschreibung eher vermute, da sie angeben das "Grundstücksgröße und Gebäudegröße" definiert sind) und WEG- recht anzuwenden ist. Dies muss sich aus dem Grundbuch ergeben. Sollten sie alleiniger Eigentümer von Grundstück und Haus sein, so haben die Nachbarn nicht mitzureden, wenn sie ihre Türen und Fenster anpassen wollen.

Ich gehe aber davon aus , dass es sich um ein gemeinschaftliches Grundstück handelt, und hier habe ich keine guten Nachrichten für sie, die geplanten Veränderungen dürften ohne Zustimmung unzulässig sein, auf einen Rechtsstreit würde ich es keinesfalls ankommen lassen, da sie dort zu teurem Rückbau verpflichtet werden können.

Zunächst ist es richtig, dass die Genehmigungspflicht bei der baulichen Veränderung davon abhängt, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum vorliegt.

Veränderungen am Gemeinschaftseigentum bedürfen stets der Zustimmung der gesamt WEG-Teilnehmer ( § 22 Abs. 1 WEG), während Veränderungen am Sondereigentum auch genehmigungsfrei sein können.

Veränderungen am Sondereigentum sind dann genehmigungsfrei, wenn sie das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigen UND einem anderen Wohnungseigentümer einen mehr als nur unerheblichen Nachteil nicht zufügen oder
dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer widersprechen.

In ihrem Fall handelt es sich um von außen wahrnehmbare Veränderungen des Eigentums, sie wollen Tür und Fenster ändern, so dass sich der Eindruck vom Gemeinschaftseigentum verändert, es zum Beispiel nicht mehr einheitlich wirkt, was eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums darstellt ( optische Beeinträchtigung durch Veränderung) Folglich würde ich hier von einer Genehmigungspflicht ausgehen, auch wenn sich die Häuser im Sondereigentum befinden.

Zunächst ist also zu schauen, ob die Haustür und die Fenster zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum gehören. Dies ergibt sich grundsätzlich aus der Teilungserklärung, sollte diese jedoch keine Regelung enthalten, so stellen Haustür ( Außentür) und Fenster grundsätzlich Gemeinschaftseigentum sein, da sie durch die äußere Wahrnehmbarkeit den Gesamteindruck der Gemeinschaftsanlage prägen. Die Änderung des Gesamteindruckes ist nach der Rechtsprechung ein Nachteil, der jeden WEG -Eigentümer trifft, so dass neben der Beschlussfassung durch die Mehrheit der Versammlung auch die Zustimmung jedes einzelnen erforderlich ist. Anders sieht es bei innen liegenden Wohnungstüren aus. Bei Gemeinschaftseigentum bedürfen sie der Zustimmung der gesamten WEG, da diese theoretisch auch verpflichtet ist, die Kosten der Maßnahme zu tragen. Dies kann jedoch durch den Beschluss einer 3/ 4 Mehrheit, bei ihnen also allen drei WEG-lern abbedungen werden. Sicher werden sie mit mehr Zustimmung rechnen können, wenn die anderen beiden Parteien nicht um Kosten fürchten müssen.

Es gibt eine dritte Konstellation, nämlich Gemeinschaftseigentum, dass zur Sondernutzung überlassen wurde, auch dies ergibt sich aus der Teilungserklärung, es gelten allerdings hier die Ausführungen zum Gemeinschaftseigentum, denn ein Sondernutzungsrecht berechtigt nicht dauerhaften zu Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.

Fazit:
Es tut mir leid, aber insgesamt muss ich davon ausgehen, dass ihre Nachbarn im Recht sind und sie der Zustimmung der beiden Anderen WEG- Eigentümer bedürfen, da entweder ohnehin Gemeinschaftseigentum ( gegebenenfalls mit Sondernutzungsrecht) vorliegt oder die Baumaßnahmen am Sondereigentum das Gemeinschaftseigentum durch die optische Veränderung beeinflusst und ihm somit einen Nachteil zufügt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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