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Fenster defekt und kein Schild angebracht - haftet Zwangsverwalter?

27.11.2012 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Hallo

folgender Fall: Ich habe eine Ein-Zimmer-Wohnung ersteigert Mitte November 2012. Diese wurde seit ca. 2 Jahren zwangsverwaltet. Der Auszug des Mieters ist im Oktober 2012 erfolgt die Wohnung steht jetzt leer und ist in einem schlechten Zustand. Die durch den Zwangsverwalter beauftragte Maklerin hat die Wohnungsübergabe im Oktober 2012 vorgenommen. Ich habe vom Zwangsverwalter die Schlüssel bekommen zwecks Besichtigung, wir haben vorher vereinbart, dass ich die Schlüssel wieder zurückbringe bis das Verfahren offiziell aufgehoben ist (was dann der Fall sein sollte, wenn der Zuschlagsbeschluss allen Einspruchsberechtigten zugestellt ist und die Einspruchsfristen abgelaufen sind).

Bei der Besichtigung habe ich eines der 2 vorhandenen Fenster versucht aufzumachen - dabei ist mir das gesamte Fenster entgegengekommen. Ich habe durch Glück nur einen blauen Fleck davongetragen und mich nicht weiter verletzt. Der Rahmen des Fensters ist gebrochen, das gesamte Fenster muss wie es aussieht getauscht werden. Kosten: ca. 2900 €.

Der Fensterbauer meint, dass das Fenster vorher beschädigt gewesen sein MUSS (Schrauben und Stift gefehlt), da es ansonsten nicht einfach so rausgefallen wäre, beim einfachen Versuch, es aufzumachen. Dies muss auch auffallen, demjenigen der das Fenster das letzte Mal zugemacht hat, laut Fensterbauer.

Es war kein Schild angebracht, dass man beim Öffnen des Fensters vorsichtig sein sollte - laut Handwerker hätte das vorhanden sein müssen.

Fragen: Hätte die beauftragte Maklerin bei der Wohnungsübergabe auch das Fenster aufmachen müssen um die Funktionalität zu überprüfen - um dann wenigstens ein Schild hinzumachen oder das Fenster provisorisch zu sichern? Kann ich daraus eine Haftung des Zwangsverwalters bzw. der Maklerin die die Übergabe vorgenommen hat ableiten, wegen (grober) Fahrlässigkeit? Haftet der Mieter? Was muss ich tun, um Beweise zu sichern?

Weiters sind bei dem Objekt (31 qm) jahrelang extrem überhöhte Heizkosten abgerechnet worden: in 2011 je 800 € für Heizung (insgesamt gibt es in der Wohnung 1 normalen und 2 Mini-Heizkörper, ENergieausweis ist vorhanden und gelb/grün) und (!!!) 800€ für Warmwasser. Dies ist sehr wahrscheinlich auf einen Messfehler zurückzuführen, anders kann ich es mir schlecht erklären. Müßte auch dies einem Zwangsverwalter/der Hausverwaltung aufgefallen sein und sind die sich daraus ableitenden Hausgeldkosten (=160€ Heizkostenvorauszahlung / Monat) anfechtbar?

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben sowie unter Berücksichtigung des ausgelobten Honorars wie folgt beantworte:

Wer für das kaputte Fenster haftet, hängt davon ab, wer für den Schaden verantwortlich ist.

Hat der letzte Mieter den Schaden verursacht, wäre er zur Verantwortung zu ziehen. Allerdings müsste dem Mieter das Verschulden auch nachgewiesen werden. Der Zwangsverwalter würde ggf. haften, wenn ihm der Mangel am Fenster bekannt war. Auch die Maklerin würde nur dann haften, wenn Sie von dem beschädigten Fenster Kenntnis hatte oder hätte haben müssen.

Ob die Maklerin verpflichtet war, die Fenster bei der Rückgabe der Wohnung eingehend auf Schäden zu überprüfen, kann nicht abschließend beurteilt werden. Eine allgemeine Pflicht, bei der Wohnungsübergabe auch die Funktionsfähigkeit besteht sicherlich nicht. Sofern aber der Schaden schon "auf den ersten Blick" sichtbar war oder es Anhaltspunkte für einen Defekt am Fenster gab, wäre wohl eine Überprüfung notwendig gewesen. Ob das defekte Fenster bei der Wohnungsübergabe bemerkt wurde, ergibt sich ggf. aus dem Übergabeprotokoll.

Sie sollten also zunächst das Übergabeprotokoll anfordern. Sie sollten ferner nachprüfen, ob der Mieter u. U. den Mangel am Fenster bereits angezeigt hatte. Ferner müssten Sie klären, woher der Schaden genau stammt (Verschleiß, Verschulden des Mieters). Erst wenn diese Kenntnisse vorliegen, kann beurteilt werden, ob eine Haftung besteht und wen die Haftung trifft.

Vorsorglich weise ich darauf hin, dass Sie eine Kenntnis der Maklerin oder des Zwangsverwalters von dem defekten Fenster nachweisen können müssen.

Auch einen Messfehler bei den Heizkostenabrechnungen müssten Sie konkret nachweisen. Insoweit müssten Sie die Heizkostenabrechnungen eingehend prüfen und evtl. Fehler konkret darlegen. Ob die Hausverwaltung oder der Zwangsverwalter einen evtl. Fehler in der Abrechnung hätte entdecken können und/oder müssen, hängt wiederum von der Art des Fehlers ab.

Bevor Sie also irgend jemanden in Haftung nehmen können, muss der Sachverhalt bezüglich des Fensters und der Heizkostenabrechnung noch weiter aufgeklärt werden. Anschließend sollten Sie die Angelegenheit ggf. tiefergehend anwaltlich vor Ort auf mögliche Ersatzsansprüche prüfen lassen.

Unbedingt beachten müssen Sie dabei, dass Ersatzansprüche gegen den Mieter gem. § 548 Abs. 1 BGB in 6 Monaten verjähren. Die Verjährungsfrist beginnt mit der Rückgabe der Wohnung zu laufen. Die Verjährung wegen evtl. Ersatzansprüche gegen den Mieter läuft daher seit Oktober 2012.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick für das weitere Vorgehen verschaffen.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2012 | 18:24

Sehr geehrte Frau Jacobi

vielen Dank für Ihre Antwort. Zwischenzeitlich liegt das Übergabeprotokoll vor und im Übergabeprotokoll ist unter festgestellte Mängel vermerkt: "Linkes Fenster im Wohnzimmer kaputt", ebenfalls "Wohnung nicht gereinigt, siehe Bilder". Bilder liegen mir derzeit nicht vor, ich habe diese allerdings angefordert. Die Maklerin hatte das Übergabeprotokoll erst diese Woche an die Zwangsverwaltung geschickt.
Kann die Maklerin und der Zwangsverwalter in diesm Fall belangt werden aufgrund der Tatsache, dass das Fenster nicht ausreichend gekennzeichnet/gesichert worden ist und ich nicht gewarnt worden bin? In welcher Reihenfolge haften die beiden und auf welcher gesetzlichen Grundlage und in welchem Umfang (für das kaputte Fenster können sie ja nichts, nur für die durch nicht erfolgte Sicherung entstandenen Folgeschäden, oder)? Haftung des Mieters: REicht die Feststellung aus dem Übergabeprotokoll, auf welcher Grundlage haftet er? Wsa muss nun weiterhin angefordert werden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2012 | 10:18

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich aber nach den Regeln dieses Portals nur so weit beantworten darf als es sich um eine echte Nachfrage zu meiner Antwort handelt und nicht um einen neuen bzw. ergänzenden Sachverhalt.

Wie bereits in meiner Antwort dargelegt, haftet der Mieter nur dann für das beschädigte Fenster, wenn er den Schaden schuldhaft verursacht hat. Dies muss ihm nachgewiesen werden. Es darf also keine andere Ursache (Verschleiß, Alter, Konstruktionsfehler o. ä.) als Schadensursache vorliegen. Da das Übergabeprotokoll keine Angaben zur Schadensursache enthält, dürfte dies noch nicht ausreichen, dass der Mieter haftet. Hier muss also wie oben beschrieben noch immer eine tiefergehende Aufklärung der Schadensursache erfolgen. Ein versierter Handwerker sollte dazu in der Lage sein.

Da nach dem Übergabeprotokoll aber wenigstens bekannt war, dass das Fenster kaputt ist, hätten im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht entsprechende Sicherungsmaßnahmen erfolgen sollen. Grundsätzlich haftet dafür der Zwangsverwalter; er kann dies allerdings aber auch auf die Maklerin übertragen haben, als er sie mit der Wohnungsabgabe beauftragt hat. Deshalb kommt sowohl die Haftung der Maklerin, die spätestens mit der Übergabe die Kenntnis hatte als auch eine Haftung des Zwangsverwalters in Betracht. Dies wird aber nur dann erheblich, wenn Ihnen durch die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht ein ersatzpflichtiger Schaden entstanden wäre. Dies ist jedoch nach Ihren Angaben (Fenster war schon beschädigt, nur ein blauer Fleck) wohl nicht anzunehmen.

Wegen der Kosten für den Austausch der Fenster sollten Sie also wie oben schon beschrieben die Schadensursache ermitteln. Wenn sich ein schuldhaftes Handeln des Mieters ergibt, kann dieser innerhalb der genannten 6-Monatsfrist zum Schadensersatz herangezogen werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage damit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


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