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Fehlverhalten Anwohner, Verwaltung weigert sich einzugreifen

18.04.2020 13:34 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff


Sehr geehrte Damen und Herren,

zuerst einmal Danke für Ihre Zeit.

Zum Problem:

Wir haben auf dem Gelände einen Anwohner, der sich nicht an die Regeln hält. Seine Lebenspartnerin ist die Eigentümerin der Wohnung.
Zu den Vorfällen:

1. Er stellt sein Moped direkt vor das geschlossene Garagentor der Tiefgarage und zwar auf der Seite der Zufahrt. Ein Einfahren ist dadurch nicht mehr möglich. Zudem legt er ein Ladekabel unter das Garagentor, um an einer Steckdose Strom für die Batterie seines Mopeds zu laden. Die Kosten für den Strom werden hier von der Gemeinschaft getragen. Die Steckdose ist eigentlich für den Hausmeisterservice gedacht. Als ich dies dem Verwalter und meinen Beiratskollegen meldete, wurde das Ganze abgetan.

2. Wir haben in der Tiefgarage einen umzäunten Hausmeister Verschlag. In einer Eigentümer- Versammlung wurde beschlossen, diesen leer zu räumen und als Abstellraum für E-Bikes zu nutzen. Der Raum bekam ein neues Schloss und alle Interessierten E-Bike- Besitzer bekamen einen Schlüssel. Darunter auch die Lebenspartnerin des besagten Anwohners. Er stellt nun sein Moped darin ab. Darüber gab es nun schon Beschwerden.

3. Der Anwohner hat einen großen deutschen Schäferhund. Laut Hausordnung müssen Hunde auf dem Gelände angeleint werden. Dies tut der Anwohner nicht. Er steuert den Hund mit einem Stromhalsband. Im Innenhof befindet sich ein Kinderspielplatz. Die Eltern haben sich schon beschwert. Der Hund ist sehr aggressiv und es gab schon drei Beissattacken gegen Hunde von anderen Anwohnern. Der Anwohner meinte nun, durch selbst angebrachte Aushänge am schwarzen Brett, den Hundebesitzern vorschreiben zu können, wann sie "Gassi" gehen dürfen.

Wegen Punkt Zwei und Drei habe ich eine E-Mail an die Hausverwaltung und Beiräte geschrieben. Keine Reaktion.

4. Als ich gestern Abend von der Arbeit nach Hause kam, haben mich Anwohner abgefangen. Es gab eine vierte Beissattacke. Zwei kleine Hunde einer Nachbarin sind dabei sehr schwer verletzt worden. Ordnungsamt und Polizei wurden verständigt.

Auf eine erneute E-Mail von mir bekam ich folgende Antwort vom Verwalter:

"Das Verhalten des Anwohners sei bedauerlich aber es ist Sache des Wohnungseigentümers, wer in die Wohnung darf. Wir, die Verwaltung und die Beiräte, haben rechtlich kein Vertragsverhältnis mit besagter Person. Die Vorfälle sind rein privatrechtliche Angelegenheiten. Weder der Verwalter noch die Verwaltungsbeiräte sind dafür zuständig"

Zu meiner Frage: Stimmt das?

Bei Punkt Eins wird die Zufahrt zur Tiefgarage blockiert und Strom der Gemeinschaft geklaut.

Bei Punkt Zwei gibt es einen Gemeinschaftsbeschluss wie der Raum genutzt werden darf.

Bei Punkt Drei gilt die Hausordnung. Zudem hat die Verwaltung die Oberhoheit über das schwarze Brett. Den Anwohnern vorzuschreiben wann sie mit ihren Hunden Gassi gehen dürfen überschreitet wohl eine Grenze.

Kann da die Hausverwaltung oder der Verwaltungsbeirat wirklich nichts dagegen unternehmen?

Zu guter Letz würde mich auch interessieren, ob das Verhalten meiner Beiratskollegen richtig ist, die Probleme zu ignorieren...

Mit freundlichen Grüßen und bleiben Sie gesund!

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie können gegen alle Beeinträchtigungen vorgehen.


1. Er stellt sein Moped direkt vor das geschlossene Garagentor der Tiefgarage und zwar auf der Seite der Zufahrt. Ein Einfahren ist dadurch nicht mehr möglich. Zudem legt er ein Ladekabel unter das Garagentor, um an einer Steckdose Strom für die Batterie seines Mopeds zu laden. Die Kosten für den Strom werden hier von der Gemeinschaft getragen. Die Steckdose ist eigentlich für den Hausmeisterservice gedacht. Als ich dies dem Verwalter und meinen Beiratskollegen meldete, wurde das Ganze abgetan.

Die Nutzung des Gemeinschaftsstorms ist eine schwerwiegende Verletzung von Pflichten, auf die z.B. der Wohnungseigentümer Einfluss nehmen kann. Immerhin ist die störende Person mit seinem Wissen und Wollen auf dem "Gelände". Das Blockieren der Einfahrt ist ebenfalls nicht zu akzeptieren.

Sie können gegen die Beeinträchtigung ihres Gemeinschaftseigentums, und gegen die Entnahme des Stromes erfolgreich vorgehen.

2. Wir haben in der Tiefgarage einen umzäunten Hausmeister Verschlag. In einer Eigentümer- Versammlung wurde beschlossen, diesen leer zu räumen und als Abstellraum für E-Bikes zu nutzen. Der Raum bekam ein neues Schloss und alle Interessierten E-Bike- Besitzer bekamen einen Schlüssel. Darunter auch die Lebenspartnerin des besagten Anwohners. Er stellt nun sein Moped darin ab. Darüber gab es nun schon Beschwerden.

E-Bike-Keller: Zum Vergleich AG Itzehoe 32 II 42/04 : Die Einordnung der Angabe "Keller" in der Teilungserkärung nebst Aufteilungsplan als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter hat immer zur Folge, dass die so bezeichneten Räume nur als Keller (Lager- und Abstellraum) oder nur in einer Weise genutzt werden dürfen, die nicht mehr stört oder beeinträchtigt, als eine Nutzung als Keller.Dies gilt analog auch für alle anderen Zweckbestimmungen, z.B. das Abstellen von Mofas in einem Keller, der für E-Bikes vorgesehen ist. Die Unterscheidung ist wegen der grundsätzlichen Verschiedenheit der nutzungen, auch wegen der verwendeten Betriebsstoffe usw. durchaus gerechtfertigt. Wenn das Gemeinschaftseigentum rechtmäßig als E-Bike-Keller zweckbestimmt ist, können Sie von beiden - von dem Eigentümer und von dem Mofa-Besitzer - die Unterlassung der Störung verlangen, dass dort eben keine Mofas abgestellt werden.

3. Der Anwohner hat einen großen deutschen Schäferhund. Laut Hausordnung müssen Hunde auf dem Gelände angeleint werden. Dies tut der Anwohner nicht. Er steuert den Hund mit einem Stromhalsband. Im Innenhof befindet sich ein Kinderspielplatz. Die Eltern haben sich schon beschwert. Der Hund ist sehr aggressiv und es gab schon drei Beissattacken gegen Hunde von anderen Anwohnern. Der Anwohner meinte nun, durch selbst angebrachte Aushänge am schwarzen Brett, den Hundebesitzern vorschreiben zu können, wann sie "Gassi" gehen dürfen.

Wegen Punkt Zwei und Drei habe ich eine E-Mail an die Hausverwaltung und Beiräte geschrieben. Keine Reaktion.

Wenn die Hausordnung dies besagt, so haben Sie alle Möglichkeiten, ihre Rechte durchzusetzen. Es liegt hier KEIN zulässiger Gebrauch mehr vor; Sie sind zur Duldung weder gegenüber dem Eigentümer, noch dessen Lebensgefährten verpflichtet, der wie ein Mieter zu behandeln ist (KGZ MR2002,269=KGReport 2002,269)Der vermietende Sondereigentümer kann von seinem Lebensgefährten die Einhaltung der Pflichten aus dem WEG-Gesetz bzw. Vertrag verlangen.

Das Gassi gehen müsste aber zeitlich durch WEG-Beschluss eingeschränkt werden, andernfalls gibt es in zeitlicher Hinsicht keine aktuell wirksamen Einschränkungen nach Ihrer Schilderung.

4. Als ich gestern Abend von der Arbeit nach Hause kam, haben mich Anwohner abgefangen. Es gab eine vierte Beissattacke. Zwei kleine Hunde einer Nachbarin sind dabei sehr schwer verletzt worden. Ordnungsamt und Polizei wurden verständigt.

Auf eine erneute E-Mail von mir bekam ich folgende Antwort vom Verwalter:

"Das Verhalten des Anwohners sei bedauerlich aber es ist Sache des Wohnungseigentümers, wer in die Wohnung darf. Wir, die Verwaltung und die Beiräte, haben rechtlich kein Vertragsverhältnis mit besagter Person. Die Vorfälle sind rein privatrechtliche Angelegenheiten. Weder der Verwalter noch die Verwaltungsbeiräte sind dafür zuständig"

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, für die Einhaltung der Hausordnung zu sorgen.

Vielleicht sollten Sie der Verwaltung einmal diese Vorschrift zeigen, denn offenbar kennt sie ihre grundlegensten Pflichten nicht. Die Einhaltung der Hausordnung hat durch ALLE Personen zu erfolgen, auch durch den (fremden) Lebensgefährten. Darauf kann die Verwaltung durchaus hinwirken.

Zur Frage. wer verantwortlich ist daher nochmals:

"Eine Störung kann jedoch auch in der Form vorliegen, dass der Wohnungseigentümer seinem Mieter ( hier : Lebenspartner) eine Benutzung gestattet, die nicht mit der Hausordnung der Wohnungseigentümer in Einklang steht. Der Mieter (Lebenspartner) ist unmittelbarer Handlungsstörer, der vermietende Eigentümer ist dagegen mittelbarer Zustandsstörer. Die Zustandsstörerhaftung ergibt sich, weil der Vermieter als Eigentümer und mittelbarer Besitzer der Wohnung für sein Sondereigentum und denen davon ausgehende Störungen verantwortlich bleibt, vgl. § 14 Nr. 2 WEG . Es besteht kein Rangverhältnis zwischen den Störern, sodass auch gegen den Vermieter als Zustandsstörer vorgegangen werden kann, wenn der Mieter als Handlungsstörer in Betracht kommt.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, störende Mieter oder sonstige Nutzer des Sondereigentums (also den Lebensgefährten) direkt in Anspruch zu nehmen. Die anderen Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft (gegebenenfalls vertreten durch den Hausverwalter) können gemäß § 1004 Abs.1 BGB ihren aus dem Eigentum resultierenden Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung der Störung geltend machen. Selbst wenn die Störung mit der mietvertraglich vereinbarten Hausordnung konform geht, aber gegen die WEG-Hausregeln verstößt, sind die Wohnungseigentümer nicht zur Duldung verpflichtet, da ihnen gegenüber der Mietvertrag nicht gilt, vgl. § 1004 Abs. 2 BGB . Im Verhältnis zu den Eigentümern soll der Mieter nicht mehr Rechte in Anspruch nehmen können als der vermietende Eigentümer – wäre dieser jedoch zur Störung berechtigt, kann sich auch der Mieter darauf berufen. "


Die Verwaltung kann sich NICHT darauf berufen, keinen Einfluss auf den Lebenspartner des Eigentümers zu haben. Das Gegenteil ist der Fall; notfalls muss der Eigentümer, der den Störer ins Haus gelassen hat, diesen wieder aus dem Haus entfernen. Er haftet auch zivilrechtlich für Personen, die mit seinem Wissen und Wollen sich auf dem fremden Gelände befinden. Die Verwaltung muss dafür zu dem Störer kein Vertragsverhältnis haben.



Zuletzt bleibt die Frage: was tun? In erster Linie wäre die Hausverwaltung dazu zu bewegen, hier die nötigen Maßnahmen zu ergreifen, nämlich aufzufordern, bestimmte Nutzungen zu unterlassen.

Die Hausverwaltung wäre auch anzufragen, wieso sie ihrer pflicht nicht nachkommt:

https://dejure.org/gesetze/WEG/27.html

Das ganze mit hinweis darauf, dass z.B. bei Nichteinschreiten eine Zahlung des Gemeinschaftsstroms reduziert wird. Ebenfalls ist die schuldhafte Nichterfüllung des Verwaltervertrages ein Mangel, der ebenfalls Folgen nach sich ziehen wird.

Wird die Hausordnung von einem Eigentümer - oder dessen Partner - nachhaltig missachtet und gehen von dem Verhalten des Eigentümers Störungen für einen oder alle anderen Eigentümer aus, so hat jeder Eigentümer jedoch auch gegen den störenden Eigentümer einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch aus § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 BGB .

Ich würde dem aber eine schriftliche Aufforderung an den Störer bzw. den betroffenen Eigetümer vorherschicken. Diese sollte rechtlich gut formuliert sein; die anderen Nachbarn würden sich sicher daran beteiligen. SIe können mir gerne Mailen, wenn Sie weitere Hilfestellung benötigen.

Sie könnten also auch ohne Verwaltungsbeschluss oder Maßnahmen selber vorgehen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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