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Fehlplanung


| 17.12.2006 22:14 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Silke Terlinden



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben einen Architekten in unserem Haus getroffen und ihm geschildert, dass wir mehr Wohnraum, und zwar Zimmer, benötigen.
Dabei liegt unser Problem im Untergeschoss, welches in den Hang gebaut ist und einen großen Fluranteil hat.
Nach seiner Planung hätten wir jetzt im Obergeschoss ein ca. doppelt so großes Wohnzimmer (war nie ein Thema), die beiden Schlafzimmer von 12 und 20 m2 werden an anderer Stelle zu zwei 7 m2 kleinen Zimmern, die Küche vergrößert sich um 4 m2. Das Bad im Obergeschoss entfällt. (Nach seiner eigenen Aussage wäre ihm das Wohnzimmer auch zu groß.)
Im problematischen Untergeschoss hingegen bekommt lediglich das Zimmer, welches nur durch den Heizungsraum zugäglich war, einen direkten Zugang. Dies geschieht durch Verlegung des Heizungsraumes, Vergrößerung des Flures und Verkleinerung des Kellers. Dieser letztere Teil wäre auch ohne jeglichen Umbau des Obergeschosses machbar gewesen. Stattdessen bleibt kaum eine Leitung (Elektrik/Heizung) sowie die meisten tragenden Wände unverändert.

Man muss dazu sagen, dass wir für einen Anbau bereit waren bis zu 120 T€ zu zahlen(z.B. Treppenturm). Ein Umbau durfte bis maximal 50 T€ kosten, in beiden Fällen abhängig vom gewonnenen Wohnwert. Aufgrund des Bebauungsplans stellte sich heraus, das kein Anbau möglich ist.

Der Architekt hat für uns ein architektonisch anspruchsvollen Plan abgegeben, der den Eindruck erweckte künstlich die Baukosten in die Höhe zu treiben. Unser Haus ist Jahrgang 1979 und absolut in Ordnung, eine Grundsanierung ist nicht erforderlich (Heizung und Fenster sind 3 Jahre alt).

Jetzt kommt eine Rechnung gemäß HOAI, auf Grundlage einer fiktiven Umbaumassnahme in Höhe von 136 T€ (=50% einer fiktiven Bausumme unseres Hauses). Sein ermitteltes Architektenhonorar auf den kompletten Umbau beträgt darauf 26 T€ und somit seine Rechnung davon 10% für die Grundlagenermittlung und Vorplanung.

Was können wir machen? Es ist definitiv der falsche Architekt für uns.
1. Können wir die Rechnung kürzen? (dennoch fehlt die Gegenleistung)
2. Können wir ihn dazu bringen einen angemessenen Entwurf abzugeben, so dass auch seine jetzige Honorarforderung abzuändern ist?

Vielen Dank vorab.
Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre frage beantworte ich auf Grundlage des von Ihnen
geschilderten Sachverhalts unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Für die Ermittlung des Honorars nach HOAI kommt es grundsätzlich zunächst auf den geschlossenen Werkvertrag an. Die HOAI ist nicht Rechtsgrundlage des Honorars, sondern der zugrundeliegende Vertrag. Demnach ist zunächst entscheidend, welche Leistungsphasen Sie beauftragt haben, bzw. ob Sie überhaupt einen (schriftlichen) Auftrag erteilt haben.

2. Der Archtitekt hat in der Rechnung die Leistungsphasen 1 und 2 abgerechnet (Grundlagenermittlung und Vorplanung), § 15 HOAI. Für die Berechtigung zur Abrechnung muß der Architekt die Grundleistungen dieser LP (Leistungsphasen) erbracht haben.
Die Höhe des jeweils zu berechnenden Honorars hängt zunächst von der Honorarzone und von den anrechenbaren Kosten (§§ 10,11 HOAI) ab. Für die LP 1 und 2 werden die anrechenbaren Kosten auf Grundlage der Kostenberechnung, soweit diese nicht vorliegt, auf Grundlage einer Kostenschätzung ermittelt.
Wenn der Architekt hier z.B. die Kostenschätzung schuldhaft zu hoch angesetzt hat und damit sein Honorar unberechtigt nach oben schraubt, ist das Honorar aufgrund der richtigen, sorgfältigen Kostenermittlung (u.U.) durch Sachverständigengutachten anzupassen.
Dies könnte vorliegend der Fall sein, wenn zwischen Ihnen und dem Architekten vorab bereits abgesprochen war, wie hoch die Kosten des Umbaus höchstens sein dürfen.

Im Hinblick auf die anrechenbaren Kosten (hier 136t €) ist es zulässig, daß die Kosten der vorhandenen Bausubstanz berücksichtigt werden, § 10 Abs. 3 a HOAI. Allerdings sollte die Höhe der anrechenbaren Kosten vorher schriftlich gestgelegt werden. Fehlt eine schriftliche Vereinbarung hierzu, muß die Angemessenheit der Höhe der Kosten überprüft werden. Die Anrechenbarkeit besteht darüber hinaus nur dann, wenn die vorhandene Bausubstanz technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird.

Die Höhe der anrechenbaren Kosten bildet die Grundlage des jeweiligen Mindestsatzes der Vergütung der einzelnen LP. Sodann wird das vollständige Honorar (bei Beauftragung aller LP) festgestellt und letztlich die Prozentzahl der erbrachten Leistungen (für LP 1 und 2 sind dies 10 %) in Rechnung gestellt.

3. Die konkrete Richtigkeit der Rechnung des Architekten kann ohne Einsicht nicht ermittelt werden. Wenn aber der Architekt nicht Ihren Vorgaben entsprechend die Leistungen erbracht hat, können Sie ihn zunächst zur Nacherfüllung auffordern. Der Architekt ist zur Nacherfüllung verpflichtet, soweit er die Vorplanung fehlerhaft erbracht hat. Hierfür kommt es allerdings entscheidend auf die vertragliche Vereinbarung an.

4. Solange der Architekt die Nacherfüllung nicht erbracht hat, steht Ihnen ein Zurückbehaltungsrecht zu, ebenso dann, wenn die Leistungen noch nicht vollständig erbracht sind.

5. Eine Kürzung der Rechnung kommt wie oben dargestellt dann in Betracht, wenn die anrechenbaren Kosten falsch ermittelt sind. Dies kann allerdings im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis derselben nicht abschließend beantwortet werden.

Ich hoffe Ihre Fragen im Rahmen der hier möglichen Erstberatung zufriedenstellend beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Silke Terlinden
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 18.12.2006 | 11:44

Sehr geehrte Frau Terlinden,

vielen Dank für Ihre Antwort.
Wir haben keinen schriftlichen Auftrag erteilt.
Über die Festsetzung des Honorares gemäß Bausubstanz wurden wir nicht informiert. Der Archtiekt hat uns lediglich mitgeteilt, dass seine Gebühren von der Höhe der Umbaukosten (inclusive eines Zuschlages bei kleinen Umbauten) sowie des Fortschrittes abhängen. Somit beschränkten wir (mündlich) einen externen Anbau mit zusätzlicher Grundfläche auf 120T€ und einen reinen Umbau auf ca. 50 T€. Die Planung und die Umbaukosten basieren jetzt aber auf einem Komplettumbau des Hauses (bzw. der Bausubstanz), darin inbegriffen ein 3-monatiger Auszug für eine vierköpfige Familie!
Muss der Architekt auf dieser Grundlage nachbessern und auch seine Rechnung stellen, oder müssen wir beweisen, dass er an den Vorgaben vorbei geplant hat?

Vielen Dank vorab.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2006 | 15:18

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Für die Richtigkeit der Rechnung sind die erbrachten Leistungen sowie die Höhe der (Umbau-)Kosten entscheidend. Wenn der Architekt demnach z.B. im Hinblick auf einen Anbau "nur" in der Leistungsphase 1 tätig war, kann auch nur diese LP auf Grundlage der im vorhinein festgelegten Anbaukosten nebst anrechenbaren Kosten der vorhandenen Bausubstanz abgerechnet werden.

Hinsichtlich der hier vorliegenden Rechnung muß demnach differenziert werden, ob Sie den Architekten beauftragt haben, einen Anbau zu planen. Wenn z.B. durch Einsicht in die Bauunterlagen bereits vor Beginn der Tätigkeit feststand, daß ein Anbau rechtlich nicht zulässig ist und dies dem Architekten bekannt war, erübrigte sich eine Planung und hat er insoweit eine nicht geschuldete und nicht verlangte Leistung erbracht.
Wenn Sie allerdings zunächst eine Anbau- und eine Umbauplanung beauftragt haben, kommt es darauf an, in welcher Leistungsphase welche Leistungen tatsächlich erbracht wurden.

Die Beweislast ist geteilt: Der Architekt hat den Umfang seiner Beauftragung nachzuweisen und daß tatsächlich die Teilleistungen der beauftragten LP erbracht wurden.
Der Architekt hat darüber hinaus auch die Grundlagen der Entlohnung darzulegen. Wenn wie hier ein schriftlicher Vertrag nicht geschlossen wurde, gilt zunächst §§ 631 ff BGB (Werkvertrag), wobei sich die Höhe der Vergütung nach der Vereinbarung richtet, § 632 BGB. Wenn die Höhe der Vergütung nicht bestimmt ist, ist die übliche Vergütung zu zahlen.

Problematisch ist folgendes: Wenn die HOAI als Grundlage des Honorars vereinbart wurde, ist eine Abrede z.B. über die Rechnungsstellung aufgrund einer pauschalen Kostenschätzung, (50.000,00 € für den Anbau) nur dann zulässig, wenn diese bei Auftragserteilung und schriftlich getroffen wurde, § 4 a HOAI. Mündliche Vereinbarungen sind unwirksam.
In diesem Fall ist nach den konkret entstehenden Kosten abzurechnen. Der Architekt darf aber nicht eine fiktive, nicht nachprüfbare Kostenschätzung zugrunde legen. Insoweit müßte die Rechnung nochmals näher geprüft werden.

Einwendungen gegen die Richtigkeit der Rechnung sind von Ihnen darzulegen. Dies kann hier durch Zeugenbeweis erfolgen, daß nur der Umbau zu planen war, nachdem feststand, daß der Anbau nicht genehmigungsfähig war.

Sie sollten den Architekten zunächst schriftlich auffordern, die Leistungen wie mündlich vereinbart zu erbringen, d.h. seine bisherige Planung nachzubessern. Auf Grundlage der Nachbesserung (soweit diese nur den Umbau betrifft) ist dann jedenfalls die Rechnung zu stellen. Bezüglich des Anbaus kommt es entscheidend darauf an, ob Sie hierzu ausdrücklich eine Leistung verlangt haben oder nicht. Wenn Sie einen Auftrag hinsichtlich des Anbaus nicht erteilt haben, kann der Architekt auch nur die Rechnung nach der Höhe der Umbaukosten nebst den anrechenbaren Kosten (vorhandene Bausubstanz) erstellen.
Ich empfehle Ihnen, den Architekten im Rahmen des oben beschriebenen Schreibens auch auf die ursprüngliche Kostenvereinbarung hinzuweisen (trotz Unzulässigkeit, da dies vielen Architekten nach wie vor nicht bekannt ist).

Sollte sich eine Einigung so nicht erzielen lassen, ist es unumgänglich, die Rechnung konkret prüfen zu lassen. Gerne können Sie mich in diesem Fall nochmals kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen


Silke Terlinden
Rechtsanwältin

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