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Fehlerhafte Wohnfläche im Immobilien-Kaufvertrag

| 21.01.2018 12:12 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe kürzlich ein EFH gekauft. Nach den Angaben des Makler-Exposees beträgt die Wohnfläche des Hauses 105 m².

In den notariellen Kaufvertrag wurde explizit aufgenommen, dass die Angaben des Exposees der Richtigkeit entsprechen. Eine von Verkäufer, Käufer und Notar unterschriebene Kopie des Exposees wurde dem Kaufvertrag beigeheftet.

Im Nachhinein hat sich nun herausgestellt, dass die Wohnfläche mindestens 9 m² geringer ist, als im KV bzw. Exposee angegeben.

Wie ist die Rechtslage - besteht ein Anspruch, den Kaufpreis entsprechend der geringeren m² WFL (Berechnung über Dreisatz) nachträglich zu reduzieren (z.B. KP bei 105 m² WFL: 166 T€ - reduzierter KP bei 96 m² WFL: 151,7 T€).

Wenn dem so ist: wie erfolgt die technische Abwicklung dieser KP-Reduzierung am sinnvollsten? An sich würde sich ja eine entsprechende Ergänzung des ursprünglichen KP über den Notar anbieten, da sich demzufolge ja auch die gezahlte bzw. zu zahlende Grunderwerbsteuer und auch die Notarkosten bzw. die Maklerkosten entsprechend reduzieren - stimmt das so?

Danke für Ihre Antwort.
Eingrenzung vom Fragesteller
21.01.2018 | 12:21
21.01.2018 | 13:53

Antwort

von


(132)
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Sehr geehrter Fragesteller,

ob Ihnen ein Recht auf Minderung der Kaufpreises zusteht, hängt davon ab, welche Vereinbarungen Sie im Kaufvertrag geschlossen haben. In Neubauverträgen wird oft eine Regelung speziell für Flächenabweichungen getroffen. In Gebrauchthausverträgen wird üblicherweise die Haftung für Sachmängel weitestgehend ausgeschlossen. Dann besteht ein Minderungsrecht nur unter der Voraussetzung gemäß § 444 BGB , dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat oder dass er eine Garantie im Sinne von § 443 BGB für die Beschaffenheit der Kaufsache übernommen hat. Ob eine solche Garantieübernahme hier dadurch stattgefunden hat, dass das Exposé mit der Flächenangabe zum Bestandteil des Notarvertrages gemacht wurde, wäre anhand der Unterlagen näher zu überprüfen.

Sofern die Minderung nicht ausgeschlossen ist, können Sie einen Teil des Kaupreises zurückverlangen, der sich aus dem Unterschied des Wertes mit der zutreffenden und mit der unzutreffenden Flächenangabe ergibt. Die Anwendung des Dreisatzes bietet einen Anhaltspunkt, aber auch nicht mehr, denn es kommt auf dem Marktwert an. Dieser Unterschied im Marktwert ist mithilfe eines Sachverständigen und gegebenenfalls durch Schätzung zu ermitteln. Er kann auch niedriger oder auch höher ausfallen als die rein rechnerische Differenz.

Eine Änderung des Kaufpreises im Notarvertrag macht Sinn, wenn Sie sich mit dem Verkäufer über den Minderungsbetrag einigen können. Aber auch dann, wenn Sie die Minderung erstreiten müssen und dabei keine einvernehmliche Vertragsänderung erreichen können, können Sie nachträglich beim Finanzamt die anteilige Rückerstattung gezahlter Grunderwerbsteuer beantragen. Hierzu können Sie gegen den Grunderwerbsteuerbescheid vorsorglich Einspruch einlegen. Aber auch eine nachträgliche Korrektur findet statt, wenn die Minderung erst nachträglich feststeht.

Im ersten Schritt sollten Sie die Vertragsunterlagen näher prüfen lassen und sodann entscheiden, ob und wie Sie an den Verkäufer herantreten. Unter Umständen kommt auch eine Inanspruchnahme des Maklers in Frage.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Hinweisen behilflich sein.

Mit besten Grüßen aus Saarbrücken nach Saarbrücken


Rechtsanwalt Martin Schröder

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Bewertung des Fragestellers 23.01.2018 | 07:30

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Vielen Dankr für die ausführliche Antwort. Sie haben mir sehr weitergeholfen!


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