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Fehler in Bebauungsplan / Befreiung nach §31 BauGB

| 20.04.2014 22:20 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Gegen Fehler in einem Bebauungsplan ist Antrag auf Normenkontrolle vor dem Oberverwaltungsgericht durch eine natürliche Person zulässig, die durch den Fehler in ihren Rechten verletzt wird (§ 47 Abs. 2 VwGO).

Ich habe ein Baugrundstück im Norden von Sachsen gekauft. Dort soll demnächst ein Einfamilienhaus und Garage entstehen.
Für das Gebiet gibt es einen Bebauungsplan. Dieser umfasst etwa 20 Grundstücke für die Errichtung freistehender Einfamilienhäuser.
Es geht mir um zwei Fragen zur zusätzlich neben dem Baufenster ausgewiesenen Fläche für Stellplätze und Garagen.

Im gesamten Bebauungsplan ist die überbaubare Grundstückfläche festgelegt und erstreckt sich als zusammenhängender Bereich immer über mehrere Grundstücke.
Einige Grundstücke haben zusätzlich in der nichtüberbaubaren Grundstücksfläche eine Fläche für Stellplätze und Garagen ausgewiesen.
Ein Teil des Gebietes ist mit einer Privatstrasse erschlossen. An dieser Privatstrasse liegt eine weitere Fläche für ein halbes Dutzend Stellplätze, welche einzeln verkauft wurden. Die Fläche der Stellplätze grenzt dort nur an die Privatstrasse und ein Grundstück welches nicht Teil des B-Planes ist.

Die Fläche an der Privatstrasse ist im B-Plan beschriftet mit P2. In der Legende steht dazu: "Stellplätze und Garagen (auch Carports) für Besucher".
Die zusätzlichen Flächen auf den Grundstücken sind beschriftet mit P1. In der Legende steht dazu: "Zweckbestimmung: Stellplätze, Garagen (auch Carports) und Abstellräume".
Auf meinem Grundstück gibt es auch so eine zusätzliche Fläche. Sie liegt zwischen dem Baufenster und einem nicht mehr zu B-Plan gehörenden Grundstück. Die Fläche ist circa 3x9m groß und rund 5m von der möglichen Zufahrt entfernt. Auf dem nicht im B-Plan liegenden Gebiet steht ein vierstöckiges Mehrfamilienhaus mit drei Eingängen und die Rückseite mit Balkons zeigt zu meinem Grundstück.
Die Fläche ist bei meinem Grundstück aber gegen meine Erwartung auch mit P2 beschriftet. Die Fläche liegt mit drei Seiten auf meinem Grundstück. Die vierte grenzt an das Grundstück mit dem großen Wohnhaus.

Ich möchte diesen Bereich gerne nutzen, denn die Zufahrt lässt sich gut bauen und auf die Fläche passt gut eine Garage mit Schuppen.
Das Baufenster für das Haus ist mit der Seite zu dieser Fläche noch vier Meter länger. Genau um diese vier Meter würde ich die Garage verschieben wollen. Dadurch passen Garage, Haus und dessen Eingang besser ins Baufenster.

Jetzt zu meinen zwei Fragen:
1. Aus meiner Sicht ist die Fläche falsch beschriftet. Ich habe dies bis jetzt nur telefonisch mit dem Planer beim Amt angesprochen. Dort bekam ich die Antwort dass der Fehler ja eindeutig sei, deshalb kein Risiko besteht und nichts unternommen werden muss.
Nach meinem Stand sind B-Pläne quasi Gesetz und wer weiß was in 20 Jahren jemand dazu sagt.

Wie würden Sie das einschätzen?
Welches Risiko besteht wirklich?
Was muss ich unternehmen damit dieses Detail im B-Plan korrigiert wird?

2. Um die Garage vier Meter weiter hinten bauen zu dürfen, habe ich schon mit dem gleichen Planer gesprochen. Aussage war dort das es generell keine Befreiungen gibt, maximal in Härtefällen. Auf meinem Argumente wurde in dem Telefongespräch nicht weiter eingegangen. Mein Vorschlag das Ganze gemeinsam bei dem Planer im Amt zu erörtern, wurde mit Hinweis auf einen vollen Terminkalender und das bereits alles gesagt sei abgelehnt.
Härtefall ist das sicher keiner. Auf der anderen Seiten sehe ich auch keinen großen Unterschied für den gesamten B-Plan oder die Nachbarn wegen so einer Detailänderung.

Wie schätzen Sie die Chancen für so eine Befreiung ein?
Kann den Antrag nur der Architekt stellen oder kann ich das selber?
Was muss ich tun wenn der Antrag abgelehnt wird (was ich vermute)?
Welche Instanzen habe ich dann noch? Welche Kosten sind zu erwarten?
Macht es eventuell Sinn sich vorher an den Vorgesetzten der Planerin zu wenden?
Lässt es sich eventuell mit der Korrektur des offensichtlichen Fehler von 1. verknüpfen?

Ich hoffe meine Ausführungen waren genau genug.

21.04.2014 | 00:20

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage 1:

Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann jede natürliche Person beim Oberverwaltungsgericht einen Antrag über die Gültigkeit eines Bebauungsplans stellen, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Sie können geltend machen, dass Sie Gefahr laufen, dass Ihnen durch die offenkundig fehlerhafte Beschriftung im Bebauungsplan Ihr Stellplatz streitig gemacht werden kann.

Allerdings steht ein solcher Normenkontrollantrag unter zwei Voraussetzungen:

a) Seit der öffentlichen Bekanntmachung des Plans darf noch nicht mehr als ein Jahr vergangen sein (§ 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO );

b) Wenn Sie die Einwendung auch im Rahmen der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs) oder im Rahmen der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 und § 13a Abs. 2 Nr. 1 des Baugesetzbuchs) hätten geltend machen können, und wenn auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Beteiligung hingewiesen worden ist (§ 47 Abs. 2a VwGO ).

Nach § 47 Abs. 6 VwGO kann das Gericht auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist.

Liegen die Voraussetzungen für einen Normenkontrollantrag nach § 47 Abs. 2 VwGO nicht vor, haben Sie noch die Möglichkeit, durch eine sog. Gegendarstellung (Remonstration) die Gemeinde zu ersuchen, den Fehler von sich aus abzuändern. Dies verleiht Ihnen aber kein einklagbares Recht auf Abänderung, und Im Hinblick auf den Aufwand und die Kosten, die ein Planänderungsverfahren mit sich bringt, müssen Sie damit rechnen, dass die Gemeinde Ihrer Gegenvorstellung keine Folge gibt.

Schließlich können Sie die Gemeinde bitten, Ihnen schriftlich zu versichern, dass die Beschriftung fehlerhaft ist und sich die Gemeinde auf diesen Fehler nicht berufen wird, und eine Abschrift dieser Zusicherung dem Bebauungsplan beizuheften, damit bei Dritten kein entgegenstehender Vertrauensschutz entstehen kann.

Auch hierauf haben Sie aber keinen Rechtsanspruch.

Ein Risiko könnte darin bestehen, dass sich später einmnal ein Nachbar darauf beruht, dass Sie Ihren Stellplatz entgegen den Vorgaben des Bebauungsplans ausschließlich privat nutzen.

Frage 2:

Nach § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen in einem Bebauungsplan auf Antrag befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder
2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Für die Stellung eines solchen Antrags besteht kein Anwaltszwang, so dass ihn auch der Antragsteller persönlich stellen kann.

Wie sich auf dem Gesetzeswortlaut "kann" ergibt, hat die Behörde bei ihrer Entscheidung über eine Befreiung einen Ermessensspielraum. Dementsprechend haben Sie gegen die Behörde nur einen gerichtlich nachprüfbaren Anspruch auf Überprüfung nach Ermessensfehlern oder Ermessensnichtgebrauch, der allenfalls zu einer Verpflichtung der Behörde durch das Geericht auf Neubescheidung führt, nicht jedoch zu einer Abänderung des Bebauungsplans in Ihrem Interesse.

Lediglich im Fall einer sog. Ermessensreduktion auf Null, wenn also jede andere Entscheidung als die Erteilung der gewünschten Befreiung
ermessensfehlerhaft wäre, besteht ein rechtlich einklagbarer Anspruch auf Erteilung einer Befreiung.

Wenn Ihr Antrag auf Befreiung abgelehnt wird, können Sie hiergegen innerhalb eines Monats sxchriftlich Widerspruch bei der Verwaltungsbehörde einlegen, und falls auch der Wisderspruch von der Widerspruchsstelle zurückgewiesen wird, können Sie hiergegen innerhalb eines Monats vor dem Verwaltungsgericht klagen. Die Berufung gegen ein erstinstanzliches Urteil ist nur zuzulassen,

1.
wenn ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2.
wenn die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3.
wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4.
wenn das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5.
wenn ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.

Die Kosten eines Rechtstreits hängen von der Höhe des Streitwerts ab. Der Streitwert wird vom Gericht festgesetzt. Anhaltspunkte zur Höhe des Streitwerts konnte ich Ihrer Frage nicht entnehmen.

Gehen Sie aber davon aus, dass Ihnen Prozesskosten im vierstelligen Bereich anfallen können.

Es ist fraglich, ob eine Kontaktierung des Vorgesetzten der Sachbearbeiterin hilft. Es kann auch das Gegenteil bewirken.

Formell lässt sich eine Klage auf Neubescheidung (Befreiung) mit einem Normenkontrollantrag nicht verbinden, da für ersteres das Verwaltungsgericht zuständig ist, für einen Normenkontrollantrag bereits auf der Ebene der ersten Instanz vom Oberverwaltungsgericht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Carsten Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 21.04.2014 | 21:43

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für die schnelle Antwort!

Ich hätte noch zwei Detailfragen um zu klären ob ich es richtig verstanden habe.
Zu 1.:
Der B-Plan wurde durch ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch beschlossen.
Öffentliche Auslegung fand Ende 2011 statt. Es ist also schon mehr als ein Jahr vergangen. Das Grundstück habe ich vor circa 6 Monaten gekauft.
Dies hat aber alles keine Auswirkung auf die Frist und ich kann keinen Normenkontrollantrag mehr stellen. Korrekt?

Ich würde dann diesen Weg wählen: "Schließlich können Sie die Gemeinde bitten, Ihnen schriftlich zu versichern, dass die Beschriftung fehlerhaft ist und sich die Gemeinde auf diesen Fehler nicht berufen wird, und eine Abschrift dieser Zusicherung dem Bebauungsplan bei zuheften, damit bei Dritten kein entgegenstehender Vertrauensschutz entstehen kann."
Außerdem habe ich in der Begründung des B-Planes noch folgendes Satz gefunden: "Im Bebauungsplan wird eine Fläche für Besucherstellplätze mit dem Ziel festgesetzt, die genaue Lage dieser notwendigen Anlage abschließend zu regeln."
Ich denke im Falle eines Falles könnte ich mich auch hierauf berufen, weil es nochmal deutlich macht das die Beschriftung falsch sein muss, denn ist gibt nur eine solche Fläche und nicht zwei.

Zu 2.:
Ich werde versuchen den Weg über eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB 2. zu gehen.
Ob ich damit bis vor Gericht ziehe, weiß ich noch nicht. Die Kosten würde ich trotzdem gerne abschätzen.
Wie berechnet sich der Streitwert in dem Fall? Grundstückpreis der gesamten Fläche? m² Preis der Fläche um die es geht? Wie berechnet sich daraus der Streitwert?

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.04.2014 | 08:22

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Zusatzfragen nehme ich folgendermaßen Stellung:

Frage 1:

Entscheidend für den Beginn des Laufs der Jahresfrist nach § 47 Abs. 2 VwGO ist allein die öffentliche Bekanntmachung des Bebauungsplans.

Diese Jahresfrist soll für Rechtssicherheit sorgen, damit sich die vom Bebauungsplan Betroffenen auf dessen endgültige Wirksamkeit einstellen und verlassen können.

Wenn Sie erst nach Fristabkauf ein Grundstück im Plangebiet erwerben, müssen Sie sich die Untätigkeit des Verkäufers, Ihres Rechtsvorgängers beim Grundstück, zurechnen lassen.

Frage 2:

Grundsätzlich bestimmt sich der Streitwert bei einem Befreiungsantrag nach § 31 Abs. 2 BauGB nach dem wirtschaftlichen Wert, die die beantragte Befreiung für Sie hat.

Bietet der Sach- und Streitstand für die Bestimmung des Streitwerts keine genügenden Anhaltspunkte, ist nach § 52 Abs. 2 Gerichtskostengesetz (GKK) in verwaltungsrechtlichen Streitigkeiten von einem Regelstreitwert von 5.000,- € auszugehen.

Dieser Regelstreitwert wird von den Gerichten bei Befreiungsanträgen nach § 31 Abs. 2 BauGB üblicherweise zu Grunde gelegt (z.B. OVG Bremen, Beschluss vom 04.04.2003 - 1 B 95/03 ; OVG Greifswald, Beschluss vom 26. März 2013 - Az. 3 M 8/13 ; Hamburgisches OVG, Beschluss vom 17.06.2013 - 2 Bs 151/13 : 10.000,- € für zwei Befreiungsanträge; es ging um eine Zuwegung zu einem Asylantenwohnheim mit 130 Bewohnern).

I. Verwaltungsgebühr

Für die Bearbeitung eines Befreiungsantrags nach § 31 BauGB in Verbindung mit § 67 Abs. 2 SächsLBO erhebt die Verwaltung nach Anlage 17 Nr. 6.3.1 zum 9. Sächsischen Kostenverzeichnis nach pflichtgemäßem Ermessen eine Gebühr zwischen 50,- bis 2.500,- € (je nach Aufwand und Umfang); für die Beteiligung eines Nachbarn wird eine weitere Gebühr zwischen 50,- bis 500,- € fällig (Nr. 6.3.2).

II. Anwaltsgebühr

Beim Regelstreitwert von 5.000,- € beträgt die anwaltliche Grundgebühr 303,- € (netto). Hinzu kommen 19% Umsatzsteuer, falls nicht der Anwalt für Umsatzsteuerfreiheit nach § 19 Abs. 1 UStG optiert.

Für die Vertretung im Verwaltungsverfahren fällt eine Geschäftsgebühr an, Nr. 2300 Vergütungsverzeichnis zum Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (VV-RVG). Hierbei multipliziert der Anwalt die Grundgebühr nach seinem Ermessen mit dem Faktor 0,5 - 2,5. Bei einer baurechtlichen Sache wird mit Sicherheit ein Faktor von über 1,3 angesetzt. Hinzu kommt nach Wahl des Anwalts für Post- und Telekommunikationsauslagen entweder eine Pauschale von 20,- € (Nr. 7002 VV-RVG) oder eine Abrechnung zum tatsächlichen Nachweis.

Es ist aber auch möglich, eine freie Honorarvereinbarung abzuschließen, die von den gesetzlichen Gebühren abweicht (§ 3a RVG ).

Für die Vertretung im Widerspruchsverfahren fällt eine weitere Geschäftsgebühr an, auf die die Gebühr für das vorangegangene Verfahren zur Hälfte, höchstens jedoch mit dem Faktor 0,75 anzurechnen ist (Vorbemerkung 2.3 Abs. 4 zu Nr. 2300 VV-RBG).

Auch hier ist eine freie Honorarvereinbarung möglich.

Für die erstinstanzliche Vertretung vor dem Verwaltungsgericht fällt eine 1,3-Verfahrensgebühr (für den Schriftverkehr und die Klageeinreichung) sowie eine einmalige 1,2-Terminsgebühr für die Wahrnehmung der Gerichtstermine an, zzgl. der Auslagen(pauschale), sowie auf alles 19% Umsatzsteuer (s.o.).

Eine Honorarvereinbarung ist hier nur nach oben möglich, d.h. die gesetzlichen Gebühren dürfen nicht unterschritten werden (§ 4 Abs. 1 Satz 1 RVG ).

Kommt es zu einer vergleichsweisen Einigung mit der Verwaltung, fällt eine 1,0-Einigungsgebühr an.

Auch hier sind die Kosten für die außergerichtliche Vertretung zur Hälfte, höchstens jedioch mit dem Faktor 0,75 anzurechnen (Vorbemerkung 3 Abs. 4 zu Nr. 3100 VV-RVG).

Für die Verrtretung in der Berufungsinstanz fallen noch einmal die gleichen Gebühren an, nur dass hier die Verfahrensgebühr den Faktor 1,6 hat (Nr. 3200 VV-RVG).

III. Gerichtsgebühr

Beim Regelstreitwert von 5.000,- € beträgt die Grundgebühr 146,- €.

Für das erstinstanzliche Gerichtsverfahren fällt eine Verfahrensgebühr an, bei der die Grundgebühr mit dem Faktor 3,0 multipliziert wird (Nr. 5110 KV-GKG). Ggfs. können noch weitere Kosten für Zustellungen und Kopien anfallen.

Gern bin ich bereit, Sie weiter zu beraten.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 24.04.2014 | 21:21

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 24.04.2014
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