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Fehlende Maklerangaben / Denkmalschutz

| 20.11.2016 11:59 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Sehr geehrte Damen und Herren,
Ein namhaftes Maklerunternehmen hat ein Abrissobjekt zum Verkauf angeboten, welches in einem Sanierungsgebiet liegt. Nach Vorklärung mit dem Stadtbauamt und der Genehmigungsbehörde habe ich das Grundstück gekauft.
Ziel ist die Neubebauung mitEigentumswohnungen.
Die Nachbarbebauung wurde vom Vermessungsbüro aufgenommen. Die Planung für die Neubebauung ist abgeschlossen und das Baugesuch sollte eingereicht werden.
Nun zum Problem: das Stadtbauamt hat sich gemeldet und mitgeteilt, dass das alte Wohnhaus ( mit Scheune und Stallungen) unter Denkmalschutz steht und nicht abgebrochen werden darf!!!! Ein erster Ortstermin mit dem Denkmalschutzamt lief wenig erfreulich. Nach aktuellem Stand gibt es wenig Aussicht auf Erfolg das abbruchreife Gebäude auch tatsächlich abreißen zu dürfen.
Zum Glück wurde der Kaufpreis noch nicht fällig, da umfangreiche Räumarbeiten seitens des Verkäufers erfolgen mussten. Der Kauf muss nun rückabgewickelt werden, da die Vertragsgrundlage entfallen ist. Ich habe neben der Grunderwerbsteuer, den Notarkosten, den Vermessungs- und Planungskosten alle bisherigen Kosten bezahlt, in Summe ca 30.000 €.
Der Grundstücksverkäufer will seine "alte Burg" nicht zurück.
Den Kaufpreis werde ich nicht bezahlen.
Bei wem kann ich meine Schadensersatzforderungen geltend machen, maklerunternehmen ( einer Bank) oder dem Verkäufer??
Der Verkäufer bestreitet, jemals von Amtsseite über die Denkmalschutzeigenschaften informiert worden zu sein.
Deckt die Haftpflichtversicherung des "Premiummaklers" dessen Versäumnisse ab ??
Wie soll ich weiter vorgehen ??
Vielen Dank vorab für ihre Unterstützung
H. K.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Schadensersatzpflicht des Maklers

Ein Schadensersatzanspruch setzt grundsätzlich eine vertragliche Pflichtverletzung des Maklers voraus.

Eine Haftung des Maklers wäre hier gegeben, wenn er die Eigenschaft des Objektes "Abrissobjekt" als eigene Angaben im Exposee oder in den weiteren Verhandlungen nachweisbar angepriesen oder gar zugesichert hat.

Der Makler schuldet allerdings nicht eine eigene Bewertung der Beschaffenheit des Kaufobjektes als "Abrisshaus" , sondern er muss vom ihm eingeholte Auskünfte nur zutreffend und vollständig weitergeben. Hat der Makler also nach bestem Wissen die vom Bauamt zuvor eingeholte Auskunft, die vorhandene Bebauung können abgerissen werden, zutreffend weitergegeben, so wird man eine Haftung nicht begründen können. Anderenfalls haftet der Makler auf Schadensersatz, etwa wenn er also überhaupt keine Auskünfte eingeholt oder eingeholte Auskünfte unzutreffend wiedergeben hätte.

Nach dem von Ihnen geschilderten Ablauf, scheint das Bauamt ja zunächst auch nicht von denkmalschutzrechtlichen Beschränkungen ausgegangen zu sein. Insofern scheint die Pflichtverletzung wohl eher bei der Behörde zu liegen. Dies kann aber letztlich nur nach Einsicht in die Unterlagen ( Maklerexposee, Bauakten etc.) abschließend beurteilt werden.

Für die Maklerhaftung müsste genau untersucht werden, welche Angaben der Makler gemacht hat und welche Auskünfte er hierfür von der Baubehörde eingeholt und erhalten hat.

2. Haftung des Verkäufers
Der Verkäufer haftet für die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes. Hier wäre zunächst zu untersuchen, ob diese Beschaffenheit im notariellen Kaufvertrag näher definiert wurde. Kann der Verkäufer Ihnen das Objekt nicht in der vereinbarten Beschaffenheit verschaffen, so besteht zunächst ein Rücktrittsrecht. Kann dem Verkäufer darüber hinaus ein Verschulden ( Fahrlässigkeit oder Vorsatz ) zu Last gelegt werden, so besteht darüber hinaus ein Schadensersatzanspruch.

Der Verkäufer beruft sich darauf, keine Kenntnis vom Denkmalschutz gehabt zu haben. Hier wäre anhand der Bauakten zu prüfen, ob sich aus den Unterlagen der Nachweis einer Kenntnis des Verkäufers vom Denkmalschutz führen lässt. Kann dieser Nachweis geführt werden, so hätte der Käufer eine verkehrswesentliche Eigenschaft bewusst ( = schuldhaft ) verschwiegen. Dann haftet der Verkäufer selbstverständlich auf Schadensersatz.

Grundsätzlich kommt daher eine Haftung beider Beteiligter in Betracht. Eine abschließende Beurteilung wäre aber leider erst nach Einsicht in die Vertragsunterlagen, die Bauakte und die Maklerunterlagen möglich. Bei weiterem Beratungsbedarf wenden Sie gern über die Kanzleiemailadresse an mich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


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Bewertung des Fragestellers 22.11.2016 | 09:13

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FRAGESTELLER 22.11.2016 4,8/5,0
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