Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Sich über den Kaufvertrag abzusichern wäre das beste - im Einzelnen:
Der Verkäufer hat rechtlich zwar die Möglichkeit, sich im ganzen den zivilrechtlichen Gewährleistungsregelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu entsagen, aber darauf würde ich mich im vorliegenden Fall aufgrund der unklaren Genehmigungssituation der baulichen Anlage in Form der Immobilie nicht einlassen.
D.h., vertraglich wäre durch den Notar eine Regelung zu finden und zu formulieren, dass der Verkäufer sämtlich für die Baugenehmigung und den Bestandsschutz einzustehen hat, insbesondere bei einem baurechtlichen Vorgehen der Baubehörde alle damit in Verbindung stehenden Kosten zu tragen hat.
Ansonsten würde ich mich auf den Kaufvertrag nicht einlassen, wenn diese Klausel nicht im Vertrag steht. Das muss auch der Verkäufer verstehen.
Das betrifft das Grundstück und das Gebäude in seinem jeweiligen Bestand zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschluss und der darin geregelten Übergabe an Sie als potentiellen Käufer.
Baurechtlich ist es schwieriger:
Der in § 57 der Landesbauordnung Baden-Württemberg geregelte Bauvorbescheid hilft da leider nicht weiter:
"(1) Vor Einreichen des Bauantrags [Um einen solchen geht es hier ja nicht] kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn ein schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen des Vorhabens erteilt werden (Bauvorbescheid). Der Bauvorbescheid gilt drei Jahre."
Wenn die Behörde das aber entsprechend auf den vorliegenden Fall anwenden will, ist das natürlich gutzuheißen, wäre aber rechtlich anders meines Erachtens nach umzusetzen:
§ 38 des Landesverwaltungsverfahrensgesetzes Baden-Württemberg - Zusicherung - sieht vor:
"(1) Eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen oder zu unterlassen (Zusicherung) [Hier eine Bauordnungerfügung gleich welcher Art, die negativ den Bestandsschutz bzw. die Baugenehmigung und die bauliche Anlage tangiert], bedarf zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Form. Ist vor dem Erlass des zugesicherten Verwaltungsaktes die Anhörung Beteiligter oder die Mitwirkung einer anderen Behörde oder eines Ausschusses auf Grund einer Rechtsvorschrift erforderlich, so darf die Zusicherung erst nach Anhörung der Beteiligten oder nach Mitwirkung dieser Behörde oder des Ausschusses gegeben werden.
[...]
(3) Ändert sich nach Abgabe der Zusicherung die Sach- oder Rechtslage derart, dass die Behörde bei Kenntnis der nachträglich eingetretenen Änderung die Zusicherung nicht gegeben hätte oder aus rechtlichen Gründen nicht hätte geben dürfen, ist die Behörde an die Zusicherung nicht mehr gebunden.
Sprechen Sie die Behörde unbedingt auch darauf an, das wäre als zweite Möglichkeit auf jeden Fall neben der kaufvertraglichen Regelung zu nutzen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen."
Mit freundlichen Grüßen
