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Fehlende Baugenehmigung für einen Anbau eines Gebäudes im Landschaftsschutzgebiet

27.03.2019 09:01 |
Preis: 66,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Zusicherung einer Baubehörde, bauaufsichtsbehördliche Maßnahmen zu unterlassen und eine Absicherung im Kaufvertrag hinsichtlich des Vorliegens einer Baugenehmigung bzw. Bestandschutzes

Von A wird ein Wohngebäude zum Kauf über einen Makler M angeboten, das derzeit als Ferienhaus genutzt wird.
Den potentiellen Käufern K wird durch M die Nutzung als Wohngebäude zum dauerhaften wohnen zugesichert. Außerdem wird erläutert, dass das Gebäude im Außenbereich stehe und Bestandschutz genieße. Weitere An- und Umbauten sowie Bauten auf dem Grundstück, wie z.B. Carports, sollen aber kein Problem sein. Das lassen sich K vom Bauamt mündlich bestätigen, schriftlich will das Bauamt nichts ausstellen. Vom Bauamt erfahren K aber auch, das sich das Gebäude im Landschaftsschutzgebiet befindet und das Grundstück im Flächennutzungsplan als Fläche für Weinbau dargestellt ist.

Eine Baugenehmigung von 1928 wurde beim Bauamt im Archiv gefunden. Beim Einsehen der Baupläne fällt K allerdings auf, dass das Gebäude ursprünglich 2 Meter kürzer war und der damalige Balkon nun zugemauert ist. Für diese Erweiterungen gibt es keine Unterlagen beim Bauamt.
A versichern K, dass das Gebäude schon immer so dastand wie es derzeit ist. Auch das Bauamt versichert, dass das Gebäude vermutlich schon immer so war oder dass der Anbau zumindest baurechtlich genehmigt wurde. Schriftlich bekommen K aber seitens des Bauamts keinerlei Zusicherungen. Von M und dem Bauamt wird K vermittelt, dass es ungewöhnlich sei, so viel nachzuforschen und zwischen den Zeilen klingt auch durch, dass man sich nicht so anstellen solle. Nun haben K aber trotzdem die Sorge, dass der Bestandsschutz auf dem Spiel steht oder der Abriss der Anbauten gefordert wird, auch wenn vom Bauamt anderes behauptet wird.

Von A gibt es zum Gebäude nur sehr wenige Unterlagen. Es ist lediglich ein Grundriss des EG aus dem Jahre 1963 aufgetaucht in dem der Anbau als Schopf bezeichnet ist. Der Architekt, der diesen Grundriss erstellte, ist leider schon verstorben und mit seinen Tod wurde auch das Archiv aufgelöst.

Wie können K das Anwesen ohne (rechtliches) Risiko kaufen?
-Gibt es die Möglichkeit sich durch den Kaufvertrag abzusichern?
-Könnten A den Anbau noch legalisieren oder durch eine Bauvoranfrage die Situation klären? (Bauvoranfrage wird vom Bauamt als Lösung vorgeschlagen)
-Wie können sich K die Nutzung zum dauerhaften Wohnen sichern?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sich über den Kaufvertrag abzusichern wäre das beste - im Einzelnen:
Der Verkäufer hat rechtlich zwar die Möglichkeit, sich im ganzen den zivilrechtlichen Gewährleistungsregelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu entsagen, aber darauf würde ich mich im vorliegenden Fall aufgrund der unklaren Genehmigungssituation der baulichen Anlage in Form der Immobilie nicht einlassen.

D.h., vertraglich wäre durch den Notar eine Regelung zu finden und zu formulieren, dass der Verkäufer sämtlich für die Baugenehmigung und den Bestandsschutz einzustehen hat, insbesondere bei einem baurechtlichen Vorgehen der Baubehörde alle damit in Verbindung stehenden Kosten zu tragen hat.

Ansonsten würde ich mich auf den Kaufvertrag nicht einlassen, wenn diese Klausel nicht im Vertrag steht. Das muss auch der Verkäufer verstehen.

Das betrifft das Grundstück und das Gebäude in seinem jeweiligen Bestand zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschluss und der darin geregelten Übergabe an Sie als potentiellen Käufer.

Baurechtlich ist es schwieriger:
Der in § 57 der Landesbauordnung Baden-Württemberg geregelte Bauvorbescheid hilft da leider nicht weiter:

"(1) Vor Einreichen des Bauantrags [Um einen solchen geht es hier ja nicht] kann auf schriftlichen Antrag des Bauherrn ein schriftlicher Bescheid zu einzelnen Fragen des Vorhabens erteilt werden (Bauvorbescheid). Der Bauvorbescheid gilt drei Jahre."

Wenn die Behörde das aber entsprechend auf den vorliegenden Fall anwenden will, ist das natürlich gutzuheißen, wäre aber rechtlich anders meines Erachtens nach umzusetzen:

§ 38 des Landesverwaltungsverfahrensgesetzes Baden-Württemberg - Zusicherung - sieht vor:

"(1) Eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen oder zu unterlassen (Zusicherung) [Hier eine Bauordnungerfügung gleich welcher Art, die negativ den Bestandsschutz bzw. die Baugenehmigung und die bauliche Anlage tangiert], bedarf zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Form. Ist vor dem Erlass des zugesicherten Verwaltungsaktes die Anhörung Beteiligter oder die Mitwirkung einer anderen Behörde oder eines Ausschusses auf Grund einer Rechtsvorschrift erforderlich, so darf die Zusicherung erst nach Anhörung der Beteiligten oder nach Mitwirkung dieser Behörde oder des Ausschusses gegeben werden.

[...]

(3) Ändert sich nach Abgabe der Zusicherung die Sach- oder Rechtslage derart, dass die Behörde bei Kenntnis der nachträglich eingetretenen Änderung die Zusicherung nicht gegeben hätte oder aus rechtlichen Gründen nicht hätte geben dürfen, ist die Behörde an die Zusicherung nicht mehr gebunden.

Sprechen Sie die Behörde unbedingt auch darauf an, das wäre als zweite Möglichkeit auf jeden Fall neben der kaufvertraglichen Regelung zu nutzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen."

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2019 | 15:42

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

Vielen Dank für ihre zügige Antwort. Wir haben von der Notarin folgenden Vorschlag erhalten:
"Der Verkäufer verpflichtet sich den Käufer von allen Kosten und Ansprüchen Dritter, die aus dieser Differenz (Abweichung von Istzustand zur Baugenehmigung wird vorher beschrieben) entstehen könnten, freizustellen und freizuhalten."
Sind Sie der Ansicht, dass das genügt auch wenn wir keine Zusicherung seitens des Bauamts bekämen?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.03.2019 | 19:53

Sehr geehrter Fallensteller,

ich antworte gerne wie folgt:
Ja, das ist schon mal ein Anfang, aber die Notarin sollte das noch etwas konkreter fassen, sodass auch insbesondere von einem "Baurechtsgemäßen Zustand" zu sprechen ist, für den der Verkäufer vertraglich einzustehen hat und Sie von allen Kosten, die durch bauaufsichtsbehördlichen Maßnahmen entstehen können , freizustellen hat.

Darüber hinaus wäre als Zusatz eine Zusicherung des Baurechtsamt noch besser, aber das scheint auch nicht wirklich das Problem zu sein, wenn die Baurechtsbehörde selbst die Bauvoranfrage vorschlägt. Aus den oben genannten Gründen ist aber der Weg über die von mir genannte behördliche Zusicherungen zu gehen, mit dem gleichen positiven Ergebnis.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen Daniel Hesterberg Rechtsanwalt

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