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Fehlende Baugenehmigung - Abschlagszahlung gerechtfertigt?

| 22.10.2014 21:42 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

Im April vergangenen Jahres wurde ein zwischen dem Bauträger und mir vereinbarter Bauträgervertrag unterzeichnet und notariell beurkundet. Gegenstand des Vertrages ist der Erwerb einer Eigentumswohnung + Garage in einem noch zu sanierenden denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus (Flächendenkmal) mit 8 Wohnungen, 8 Garagen, 4 Stellplätzen sowie 4 Gartenflächen. Der Bauträger verpflichtet sich, das Haus zu sanieren, die Garagen zu bauen und die Wohnung saniert zu verkaufen. Die Grundlagenurkunde mit Bauplänen, Lageplan und Baubeschreibung ist Bestandteil des Bauträgervertrags, auf diese wird verwiesen. Das Objekt befindet sich in Sachsen-Anhalt.

Ich habe im September diesen Jahres vom Bauträger eine Zahlungsaufforderung über die erste Abschlagzahlung i.H.v. 30% der Kaufpreissumme abzgl. 5% Sicherheitseinbehalt der Kaufpreissumme erhalten.

Meine Frage: Ist der Bauträger berechtigt, Vermögenswerte (erste Abschlagszahlung) vom Erwerber zur Ausführung des Auftrages entgegenzunehmen, wenn sich die Situation wie nachstehend beschrieben darstellt:

Gemäß Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger, den Vertragsbesitz bis September dieses Jahres fertig zu stellen (das noch zu sanierende Haus, Garagen, Stellplätze). Der Baustart „Beginn der Erdarbeiten" war aber erst im September dieses Jahres, prognostizierte Fertigstellung ist jetzt 2. Quartal nächsten Jahres. Der Bauträger ist also ca. 9-10 Monate in Verzug. Gemahnt habe ich diesen Verzug bisher nicht, Schadensersatzforderungen (weiter laufende Miete) habe ich bisher nicht geltend gemacht. Hier wollte ich im Sinne einer kooperativen Zusammenarbeit dem Bauträger entgegenkommen.

Der Bauträger begründet den Verzug mit Kommunikationsschwierigkeiten zwischen BauOAmt, Denkmalbehörde und diversen Auflagen zur Baugenehmigung, welche bearbeitet werden mussten.

Im September diesen Jahres war nun endlich Baustart (Beginn der Erdarbeiten) worauf unmittelbar die erste Abschlagszahlung wie oben beschrieben folgte. Aufgrund des starken Verzuges und „unschönen" Gerüchten anderer Erwerber, habe ich mich nach dem Vorliegen der beiden Baugenehmigungen erkundigt – eine für den Garagenkomplex und eine für das zu sanierende Haus.

Nach einigem hin und her wurde mir vom Bauträger bestätigt, dass es (noch) keine Baugenehmigung für die Garagen/Stellplätze gibt. Lt. Aussage des Bauträgers „… hätte das Bauamt zugestimmt, die Denkmalbehörde sah dann alles anders". Um die Vorgaben der Denkmalbehörde zu erfüllen, war eine Umplanung der Außenanlagen inkl. Garagen und Stellplätze erforderlich. Die Umplanung ist bis zum heutigen Tage nicht 100%ig abgeschlossen, der formelle Antrag auf Baugenehmigung wurde noch nicht beim BauOAmt eingereicht. Der nicht verbindliche aktuelle Planungsstand des Lageplans wurde den Erwerbern auf Nachfrage zur Kenntnisnahme übersandt. Für mich stellen die Änderungen keine Schlechterstellung gegenüber dem beurkundeten Lageplan dar. Mir sind aber Änderungswünsche anderer Erwerber zum aktuellen Stand des Lageplans bekannt, weil diese mit der derzeitigen Ausführung gegenüber dem beurkundeten Lageplan nicht ganz einverstanden sind.

Diese Erwerberhinweise werden aktuell in den Lageplan eingearbeitet. Ist dies abgeschlossen, soll er beim BauOAmt eingereicht werden. Wie stark der genehmigte Lageplan und die Ausführung der Garagen und Zufahrtswege schlussendlich vom beurkundeten Stand abweichen, vermag ich zum heutigen Zeitpunkt nicht mit Sicherheit sagen.

Die Baugenehmigung für das Haus wurde im letzten Jahr erteilt unter einer Bedingung (ein relevanter Nachweis ist noch einzureichen) und einer Reihe von Auflagen. Die Baugenehmigung liegt mir als Kopie vor.

Die erforderlichen Unterlagen, um Bedingung und Auflagen zu erfüllen, wurden in Form eines Nachtrags vor 4 Wochen beim BauOAmt eingereicht. Es findet sich auch folgender Wortlaut im ersten Nachtrag zur Baugenehmigung: „Für die Garagen erhalten Sie einen separaten Bauantrag." Der erste Nachtrag liegt mir als Kopie vor.

Bezüglich des ersten Nachtrags zur Baugenehmigung für das Mehrfamilienhaus liegt bis zum heutigen Tage kein positiver Bescheid vom BauOAmt vor. Der Nachtrag ist also noch in Bearbeitung. Die Aussage habe ich schriftlich vom Bauträger.

Der von mir beauftragte Bausachverständige ist regelmäßig auf der Baustelle – die Arbeiten sind tatsächlich angelaufen. Die Baufreigabe ("Roter Punkt") hängt auf der Baustelle aus. Die üblichen Bauaktivitäten finden statt.

Folgende Punkte lassen mich zweifeln, ob eine erste Abschlagszahlung gerechtfertigt ist.

1) Auszug Bauträgervertrag: „Weitere - vom Notar nicht zu bestätigende - Grundvoraussetzung für die Fälligkeit der Raten das Vorliegen der Baugenehmigung. Das Vorliegen wird vom Verkäufer bestätigt."

Es liegt zum heutigen Tage aber nur eine Baugenehmigung vor – die vom Haus. Die Baugenehmigung für die Garagen wurde noch nicht beantragt und liegt somit auch nicht vor.

2) Die Baugenehmigung für das Haus wurde an eine Bedingung geknüpft (unzureichender Nachweis muss erbracht werden) sowie diverse Auflagen. Nun ist es ja so: ist die Baugenehmigung mit einer Bedingung verknüpft, wird die Baugenehmigung erst wirksam, wenn der Bauträger diese Bedingung erfüllt hat. Der geänderte Nachweis wurde aber erst in Form eines ersten Nachtrags eingereicht, welcher noch nicht positiv beschieden ist vom BauOAmt.

Liegt die Baugenehmigung nun vor oder nicht im Sinne des Bauträgervertrags?
Alles entscheidende Frage: Ist die Forderung der ersten Abschlagszahlung gerechtfertigt oder nicht?

Wenn ja, in voller Höhe oder um den Betrag der Garage gemindert. Ich weiß ja nicht mit Sicherheit wie und wo sich Garagen und Zufahrt später in den Außenanlagen wiederfindet, schaue ich vielleicht auf Garagendächer statt in den Garten (wie es gem. beurkundeten Lageplan der Fall war)? Wie hoch darf eine evl. Minderung sein?

Bisher habe ich die erste Rate zurückbehalten. Der Bauträger rügt mich deshalb und hat kein Verständnis für die Zahlungszurückhaltung, beschwert sich über mangelndes Entgegenkommen von meiner Seite. Er verweist auf die erteilte Baugenehmigung und die begonnenen Erdarbeiten. Bezüglich der fehlenden Baugenehmigung für die Garagen erklärt er, es sei die Schuld der Denkmalbehörde, er könne nichts dafür. Da die Garagen im Vergleich zur Wohnung einen verhältnismäßig geringen Sachwert darstellen, wirft er mir „Unverhältnismäßigkeit der Mittel" vor, wenn ich die gesamte erste Rate zurück halte.

Ich möchte ja gerne zahlen, aber nur dann, wenn dies mit geltendem Recht im Einklang steht. Meines Erachtens ist die Voraussetzung aber nicht erfüllt: (einer der beiden) Baugenehmigungen liegt nicht vor. Habe ich Recht oder Unrecht?

Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen
T.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Ich empfehle Ihnen den am Ende meiner Ausführungen vorgeschlagenen Kompromiss, da für ein definitives Ja oder Nein, also eine abschließende und rechtssichere Beurteilung Ihrer Fragestellung, die vollständige Überprüfung des abgeschlossenen Vertrages unumgänglich ist. Da dies im Rahmen einer hier online vorzunehmenden Erstberatung nicht möglich ist, kann von mir nur eine erste rechtliche Einschätzung vorgenommen werden. Für eine rechtssichere Beurteilung müssten die Vertragsunterlagen zur Einsicht vorgelegt werden.

Dies vorausgeschickt, nehme ich wie folgt Stellung:

Die Baugenehmigung für das Haus, respektive Ihre Eigentumswohnung, liegt vor. Für den Bau Ihrer Garage wird der Bauantrag hingegen noch geprüft.

Es wäre daher zu untersuchen, ob vertraglich beide Objekte als Einheit beschrieben sind oder getrennt behandelt werden. Danach richtet sich dann, ob die Voraussetzung Ihrer Zahlungsverpflichtung, nämlich das Vorliegen "der Baugenehmigung", erfüllt ist oder nicht.

Die Tatsache, dass baurechtlich die Genehmigungen (Haus und Garagen/Stellplätze) gesplittet wurden, könnte dafür sprechen, dass mit dem Wort "Baugenehmigung" in Ihrem Vertrag nur diejenige für das Haus gemeint ist. Es hätte sonst heißen müssen "die Baugenehmigungen". Weitere Anhaltspunkte sind auch der vereinbarte Preis (gesonderter Preis für Wohnung und Garage ?) und die Abschlagsbeträge. Hier müsste geschaut werden, ob in der Ihnen zugegangenen Abschlagsrechnung auch Beträge für die Garage enthalten sind.

Da dies alles ohne Einblick in den geschlossenen Vertrag mit dem Bauträger von hier aus nicht abschließend beurteilt werden kann, Sie jedoch zahlungswillig sind, schlage ich Ihnen vor, dass Sie in Anbetracht des Baubeginns am Haus einen Teilbetrag aus der Abschlagsrechnung an den Bauträger überweisen, und zwar 70% des angeforderten Betrages.

In einem Begleitschreiben an Ihren Vertragspartner sollten Sie unter Hinweis auf die fehlende Baugenehmigung für die Garage mitteilen, dass Sie den Restbetrag unverzüglich überweisen, sobald die Baugenehmigung für die Garage vorliegt. Diese Vorgehensweise halte ich für einen tragfähigen Kompromiss, mit dem beide Seiten gut leben können. Durch den Einbehalt der 30% wird der Bauträger bemüht sein, den Erhalt der Baugenehmigung für die Garagen/Stellplätze zu forcieren.

Für eine abschließende rechtliche Prüfung ist es jedoch, wie bereits ausgeführt, erforderlich, Einblick in die Vertragsdokumente zu nehmen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Einschätzung der Problematik ermöglicht zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Vielen Dank !

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 25.10.2014 | 17:59

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Nach Rücksprache mit dem Bauträger kann dieser lediglich eine Minderung um 6,5 % akzeptieren. Deshalb - und weil sich die Frage offensichtlich nicht so ohne weiteres mit "ja" oder "nein" beantworten lässt - werde ich für eine rechtssichere Beurteilung den Vertrag von einem Fachanwalt prüfen lassen. Leider konnte ich Sie trotz mehrfachen Versuchs telefonisch nicht erreichen, musste angesichts des Zeitdrucks deshalb einen anderen  Anwalt konsultieren. Was die Online-Erstberatung angeht, haben Sie mir durch Ihre Antwort bereits sehr gut und schnell geholfen. Vielen Dank. 

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