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Fehlen der Eigenschaft/Einrede


| 31.12.2009 12:10 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle




Guten Tag im November 08 wurde eine Immobilie gekauft.

Notarvertrag:
Die Rechte des Käufers wegen einem Sachmangel sind ausgeschlossen, dies gilt auch für Ansprüche auf Schadensersatz.

Der Verkäufer versichert das ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind und die für die Bebauung erforderlichen Genehmigungen, mit Ausnahme für die Garage, erteilt wurden.

Es stellte sich jedoch heraus das einige weitere Baugenehmigungen für das Wohnhaus und weitere Anbauten fehlen.

Wegen Arglist wurde der Vertrag im August 08 Außergerichtlich angefochten.

Frage:
Die zugesicherte Eigenschaft, (alle erforderlichen Genehmigungen sind erteilt), fehlte Nachweislich bei Vertragsschluss.

Dies würde den Nachweis der Arglist erübrigen, man weiß ja nie vor Gericht. Wenn ich mich nun auf das Fehlen der zugesicherten Eigenschaft zusätzlich berufe ist das nun Verjährt da länger als 12Monate vergangen sind, oder ist das durch das Vorbringen der Mängel und der Arglist in der 12 Monatsfrist in Ordnung.
( Erhaltung der Mängeleinrede durch Anzeige oder Beweissicherung?)

Kann ich den üblichen Schadensersatz wegen Mangels einer zugesicherten Eigenschaft ohne den Nachweis von Arglist bekommen oder ist dieser ausgeschlossen durch den obigen Satz im Notarvertrag.......dies gilt auch für Ansprüche auf Schadensersatz? Bei Vertragsabschluss fehlten ja schon die Eigenschaften. Für weitere Hinweise wäre ich Dankbar!

Vielen Dank!






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Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst gilt für die Ansprüche mindestens die zweijährige Verjährungsfrist nach § 428 BGB. Die von Ihnen angedachten 12 Monate spielen also insoweit keine Rolle.

Der vertraglich ansich mögliche Haftungsausschluss wird hier nicht eingreifen.

Denn nach § 444 und § 443 BGB ist der Ausschluss hier nach Ihren Angaben hinfällig, da die Genehmigungen bei Vertragsschluss fehlten und auch nicht beigebracht werden können.

Aber ich würde mich an Ihrer Stelle zusätzlich auch auf die Arglist berufen, also zweigleisig fahren. Denn der Verkäufer muss ja aufgrund der notariellen Vereinbarung hinsichtlich der Garage sehr genau gewußt haben, dass dann auch andere Genehmigungen fehlen, sofern es sich um genehmigungspflichtige Anbauten gehandelt hat.

Daher würde ich auf die zusätzliche Arglisteinrede keineswegs verzichten.



Da die Haftung hier nicht wirksam ausgeschlossen werden konnte, können Sie auch nach § 437 und 440 BGB Schadensersatz fordern.

Der Einschub "gilt auch für Ansprüche auf Schadensersatz" greift nicht dort, wo schon der Ausschluss nicht möglich ist. Und dieses liegt hier nach Ihren Angaben vor, so dass Sie auch Schadensersatz geltend machen können.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 31.12.2009 | 14:28

Vielen Dank für die Antwort!
Muss man dem Verkäufer Gelegenheit der Nachbesserung/Nacherfüllung einräumen wegen der fehlenden Baugenehmigungen? Es ist im absoluten Außenbereich §35, der Verkäufer nicht mehr Privilegiert und Nachgenehmigungen in dem illegalen Zustand fraglich oder gar unmöglich und wohl nur mit einer Gesamten Nutzungsänderung der Immobilie von Landwirtschaft auf Wohnen möglich! Ich wollte aber die Landwirtschaft weiter führen. Eine Eigentumsumschreibung ist nicht erfolgt sondern noch verhindert worden durch mich. Er wäre also Zuständig für die Genehmigungen oder Nacherfüllung.

Vielen Dank schon mal und guten Rutsch und alles Gute in 2010!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.12.2009 | 15:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

für den Schadensersatzanspruch werden Sie nach den von mir genannten Vorschriften eine Nachfrist setzen müssen. Diese dürfte mit 14 Tagen aber angemessen sein.

Gerade im Außenbereich muss der Verkäufer die Problematik der fehlenden Genehmigungen gekannt haben, so dass auch Arglist vorliegen wird.

Setzen Sie die kurze Frist (schriftlich per Einschreiben/Rückschein) zur Beibringung der Genehmigungen. Diese wird er nicht einhalten können. Danach sollten Sie dann einen Kollegen vor Ort aufsuchen, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.

Auch Ihnen einen guten Rutsch, ein glückliches neues Jahr und eine hoffentlich problemlose Durchsetzung ihrer Ansprüche.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Bewertung des Fragestellers 31.12.2009 | 15:27


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