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Familienwohnheim mit zeitweiser Vermietung einzelner Zimmer

19.05.2019 17:50 |
Preis: 68,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Diplom Kaufmann Peter Fricke


Das selbstbewohnte Familienwohnheim (260m2) wurde 2013 erworben und in 2014 bezogen. Ab 2019 soll ein Zimmer (30 m2) zeitweilig an Studenten vermietet werden. Wie wirkt sich die Vermietung auf die steuerfreie Veräußerung des Familienwohnheims in 2022 aus?

Wie stellt sich ggfls die Vermietung eines Büros (weitere 30m2) an eine GmbH dar? Wird zum Zeitpunkt der Veräußerung innerhalb von 10 Jahren der anteilige (auf 30m2 entfallende) Spekulationsgewinn versteuert?





Einsatz editiert am 19.05.2019 18:58:33

Sehr geehrter Ratsuchender,

in Ihrer Frage steckt auch schon die Antwort. Die Spekulationsdauer beträgt bekannter Maßen 10 Jahre. Vorher wird jeder Differenzgewinn erst einmal besteuert. Während die Eigennutzung unschädlich ist, würde die Vermietung zu ihrem Flächenanteil zu einer ( anteiligen) Versteuerung führen.

Die ersten 30 QM bedingen anteilig also zu 30 / 260 x Gesamtgewinn die erste zu beachtende Größe nach Veräußerung, die dann zu versteuern wäre.

Für das Büro würde das gleiche gelten, auch wenn diese Vermietung kurzfristig vor Ablauf der 10 Jahresfrist erst erfolgen soll.

Ob sich dies ( für die restlichen 3 Jahre noch 9) lohnt, wird nur eine Zahlenaufstellung bewerten können. Dazu müssten der zweifach versteuerte Mieteinnahmenbetrag für ca. 3 Jahre größer sein, als die Steuerlast für die 30 / 260 aus dem Gesamtgewinn für je die erste und die zweite vermietete Einheit.

Insgesamt liefe das auf eine Besteuerung von 60 / 260 als Quote hinaus, so daß der mir nicht bekannte Gewinn bei Veräußerung zu ca. 24 Prozent versteuert werden müsste. Bei 10.000 Euro wären dies nur 2.400 Euro, bei 100.000 Euro aber schon 24.000 Euro. Wägen Sie bei diesen Zahlen also die Einnahmen nach Steuern ab, die Ihnen netto verblieben sind und dann können und werden Sie eine richtige Entscheidung fällen können.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

Mit besten Grüssen

Fricke
RA

Nachfrage vom Fragesteller 21.05.2019 | 06:07

Danke für Ihre Antwort, Herr Fricke.

"Zeitweilige Vermietung an Studenten" hat als Ziel, die ein bis zwei Monate nach Semesterbeginn zu entschärfen, weil es da in unserer Universitätsstadt immer wieder zu Engpässen kommt. Wird also bereits bei einer vierwöchigen Vermietung die Folge die Gleiche sein, wie eine ganzjährige Vermietung? Dies wäre natürlich bei der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung einer möglichen Veräußerung des Familienwohnheims ein k.o. Kriterium.

Vielen Dank für die Klarstellung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.05.2019 | 20:25

Sehr geehrter Nachfragender,

diese Frage ist dem Gesetz nicht zu entnehmen, da es nur auf die Vermietung selber ankommt. Ich lege aber die gesetzgeberische Vorgabe so aus, daß jede Art und Zeit der Vermietung hier zu beachten ist.

Eine kurze Vermietung aus den oben von Ihnen benannten Gründen dürfte damit in der Tat die Wirtschaftlichkeit Ihres Gesamtvorhabens in unnötige Gefahr bringen.

Mit besten Grüssen

Fricke
RA



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