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Familienhaus | Sanierung | Schwester Eigentümerin

23.03.2016 00:00 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrte Rechtsanwälte,


ich möchte in das Haus (Baudenkmal Wert ca. 160000€) meiner Eltern ziehen und in dem Zuge müsste es auch Komplett Saniert beziehungsweise modernisiert werden. Meine Schwester hat vor 10 Jahren das Haus gekauft und Sie ist auch im Grundbuch eingetragen. Die Sanierungskosten liegen bei ca. 120000,-€ bis 145000,-€. Das Haus hat eine Restschuld von 45000,-€. Meine Schwester und ich verstehen uns sehr gut, Streitigkeiten gibt es wenig in der Familie. Das wollte ich einfach noch mal betonen. Als meine Schwester es damals gekauft hat, waren meine Eltern bei Ihr Mieter. Meine Schwester würde mich auch in das Grundbuch eintragen lassen das wäre nicht das Problem. Meine Schwester und mein Schwager wollen das Haus nicht, da es Ihnen zu klein ist und suchen eine Immobilie mit Anliegerwohnung.

Welches Szenario macht jetzt sinn und welches nicht? Bitte vor- und Nachteile jeweils erläutern.

1. Ich hatte jetzt vor einen Bausparkredit von 120000,-€ bis 145000,-€ zu nehmen und das Haus sanieren und zusätzlich mich in das Grundbuch eintragen lassen. Eigentümer wären dann meine Schwester und ich. Kann ich dann die Sanierungskosten steuerlich geltend machen?

2. Ich hatte jetzt vor einen Bausparkredit von 190000,-€ zu nehmen und die Restschuld begleichen, damit meine Schwester schuldenfrei wäre und Sie sich eine neue Immobilie suchen kann. Meine Schwester würde mich in das Grundbuch eintragen und Sie sich austragen (wenn das möglich ist) oder wir bleiben beide Eigentümer. Was wäre wenn meine Schwester für das zukünftige Haus die Raten nicht mehr zahlen kann, geht die Bank dann an das Haus meiner Eltern, obwohl ich Eigentümer (50%) bin. Falls ich doch alleine im Grundbuch stehen sollte, wäre es trotzdem möglich das meine Schwester immer noch ein "Mitsprache-Recht" hat; falls das Haus mal verkauft wird.

3. Welche Kosten würden auf mich zu treffen bezüglich der Eintragung in das Grundbuch?

4. Hier möchte ich gern jetzt einen Rat oder Tip von einem Anwalt haben, was noch möglich wäre, so dass meine Schwester und ich das sauber regeln können und welche anderen Möglichkeiten es noch gibt.



Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Bitte beachten Sie unbedingt, dass jede Eintragung im Grundbuch ein Eigentumsübergang und damit entweder eine Schenkung oder bei Gegenleistung ein Kauf ist. Bei einer Schenkung fällt stets Schenkungssteuer an.

1.: Die Sanierungskosten können Sie im Wege einer Sonderabschreibung geltend machen.

2.: Die Bank kann nur an Ihr Grundstück, wenn noch eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen ist. Dafür ist es unerheblich, ob die Schwester noch Eigentümerin ist. Wichtig ist nur, ob eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen ist. Ein Mitspracherecht hat die Schwester aber nach Überschreibung nicht mehr.

3.: Sie müssen mit Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 2.400 € rechnen. Dazu kommt noch Schenkungssteuer in Höhe von ca. € 9600.

4.: Ich empfehle einen möglichst klaren Schnitt, also dass die Schwester das Haus vollständig an Sie überträgt und Sie oder die Schwester den Kredit der Schwester vollständig ablösen, so dass Sie die alleinige und ungestörte Verfügungsgewalt über die Immobilie haben. Auch sollten Sie das ganze Vorhaben von einem Anwalt für Steuerrecht begleiten lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.03.2016 | 08:47

Sehr geehrter Herr Weber,

danke vorerst für die zügige Antwort. Nur für mich zum Verständnis zu Frage "2":

Wenn ich den vorherigen Kredit meiner Schwester ablöse und ich im Grundbuch stehe und sie ausgetragen wird; könnte man trotzdem irgendwie über den Notar oder Rechtsanwalt/schriftlich festlegen das Sie trotzdem 50% Anspruch oder ein Vorverkaufsrecht hat.

Oder bedeutet das wer nicht im Grundbuch steht hat keinerlei Rechte mehr über die Immobilie.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.03.2016 | 14:56

Sehr geehrter Ratsuchender,
Sie können durchaus im Grundbuch beliebige Rechte der Schwester eintragen, z.B. ein Vorkaufsrecht, ein Übereignungsrecht bei Tod oder Insolvenz oder andere Rechte. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind da sehr vielfältig.
Diese Rechte können auch nur in einem Notarvertrag festgelegt werden, gelten dann aber nur gegenüber Ihnen.
Wenn die Rechte im Grundbuch stehen, gelten sie gegenüber dem Besitzer und Eigentümer des Grundstücks, egal wer das ist, sind also stärker.
Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

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