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Familiengrundschuld blockiert Verkauf


| 01.03.2006 03:09 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Verkäufer ist Eigentümer zweier Gewerbegrundstücke. Eines wird an die Ehefrau gegen Übernahme der (relativ hohen) Grundschuld-Verpflichtungen (Bank - Schuldnerwechsel, Kaufpreis = Übernahme Grundschuldverpflichtung Bank) veräußert. Bonität Ehefrau wird von Bank positiv geprüft, Bank stimmt dem Schuldnerwechsel zu, Schuldnerwechsel wurde -mit erheblichen Bankkosten- durchgeführt. Weil die Mutter des Verkäufers (Schwiegermutter Käuferin) auf einer ihrer eigenen lastenfreien Immobilien eine Ersatzsicherheit für die Finanzierung eines anderen Objektes des Verkäufers bestellt hatte, hatte Ehemann - ohne Wissen der Ehefrau - auf Drängen der Mutter Gesamtgrundschulden eintragen lassen, quasi als "Gegen-Sicherheit", auch auf dem Verkaufsobjekt. Das Verkaufsobjekt sollte - mündlich zugesagt - von der Mithaft aus dieser Gesamtgrundschuld freigegeben werden. Als die Schwiegermutter erfährt, dass - zu völlig marktkonformem Preis - Käufer die unliebsame Schwiegertochter ist, blockiert sie den Verkauf und verweigert die Haftungsfreigabe der veräußerten Grundstücke bzw. Teillöschung der Gesamtgrundschulden. Sie hat die Grundschuldbriefe und gibt diese auch nicht heraus, geschweige Notartermin etc. Schuldübernahme bei der Bank durch die Käuferin ist aber schon erfolgt. Auflassungsvormerkung eingetragen. Die Schwiegermutter hat keine Darlehensforderung etc. Lediglich eine vom Verkäufer abgetretene Eigentümergrundschuld als Quasi-Gegensicherheit für die eigene Belastung auf ihrer Immobilie. Die Löschung oder der Sicherheitentausch ist genau bei dieser Finanzierung aber derzeit nicht möglich, sodass das Objekt der Schwiegermutter nicht lastenfrei gestellt werden kann.
Fragen:
1. Können Verkäufer und Käufer die Eigentumsumschreibung bewirken, wenn vereinbart ist, dass nur die eigentlichen Bankverpflichtungen zu übernehmen sind ?
2. Ist es ggf. möglich, zu vereinbaren, dass die dinglichen Rechte aus diesen leidigen Gesamtgrundschulden der Schwiegermutter zwar übernommen werden, aber ohne persönliche Schuldunterwerfung der Käuferin im Innen- und Außenverhältnis und ist dann trotzdem Eigentumsumschreibung ohne Mitwirkung der Schwiegermutter möglich ?
3. Schwiegermutter erpreßt den Verkäufer regelrecht mit Forderungen, die mit der eigentlichen Angelegenheit nichts zu tun haben. Ihren Grundschulden liegt keine Geldforderung zugrunde. Kann Teillöschung / Haftungsfreistellung Verkaufsobjekt erzwungen werden ?
4. Was passiert, wenn Verkäufer und Käufer einfach die einvernehmliche Eigentumsumschreibung beantragen ? Kann das ein Notar dann rechtswirksam beantragen ?
5. Welche Risiken würde die Käuferin eingehen, wenn sie alle Belastungen in Abt. III übernimmt, quasi "Kaufpreis-erhöhend", also auch diese Gesamtgrundschuld ? Können daraus automatisch Mithaftungen für die anderen Immobilienfinanzierungen des Verkäufers entstehen, die mit diesen nachrangigen Gesamtgrundschulden abgesichert sind ? Es steht zu befürchten, dass die Schwiegermutter die Grundschulden wiederum anderweitig abtritt, sagen wir mal aus "Rache". Hat die Käuferin dann plötzlich mit einem anderen Grundschuldgläubiger - ohne Zustimmung des Verkäufers bzw. Käufers - zu tun und haftet in diesem Fall nicht nur die Immobilie, sondern auch Käufer persönlich nach § 800 ZPO ??
6. Die Eigentümer-GEsamtgrundschulden, um die es hier geht, wurden notariell an die Schwiegermutter abgetreten. Abtretung wurde aber (noch) nicht grundbuchlich eingetragen. Steht nun zu befürchten ? Schnell noch Antrag Eigentumsumschreibung stellen ? Konsequenzen ?

Bitte beantworten Sie diese Fragen, möglichst konkret, unter Angabe der Rechtsgrundlagen und empfehlen Sie eine Vorgehensweise, um die unvorhergesehene "Blockade" der Schwiegermutter aufzuheben bzw. dennoch eine wirksame Eigentumsumschreibung ohne persönliche Schuldübernahme der Käuferin zu bewirken.

Vielen Dank.

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Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Frage 1:

Verkäufer und Käufer können die Eigentumsüberschreibung wirksam beantragen (vgl. §§ 873, 925 BGB). Dabei gehen jedoch sämtliche im Grundbuch eingetragene Lasten immer mit, d.h. werden automatisch vom Käufer übernommen. Grundschulden haben dingliche Wirkung, können also vom Inhaber gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks geltend gemacht werden. Verkäufer und Käufer können daher nicht vereinbaren, dass das Grundstück quasi ohne Grundschulden übernommen wird. Andernfalls wäre dieses Sicherungsinstrument ja auch wirkungslos, da man bei einem durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesicherten Bankkredit dann einfach das Grundstück auf einen Käufer umschreiben könnte, ohne dass der Verkäufer weiterhin mit dem im Zweifel einzigen für den Kredit hingegebenen Vermögenswert (dem Grundstück) für den Kredit haftet.


Frage 2:

Eine Eigentumsübertragung ist jederzeit ohne die Zustimmung der (Schwieger-)Mutter möglich. Deren Grundschuld gibt ihr nämlich nur das Recht, wegen dieser Grundschuld die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zu verlangen und zur Befriedigung dieser Forderung die Zwangsversteigerung des Grundstücks zu betreiben (vgl. den Wortlaut von § 1191 BGB: „…eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist …“).

In der Regel enthalten alle Grundschuldbestellungsurkunden gleichzeitig eine Regelung, dass der Eigentümer sich mit Wirkung für sämtliche Rechtsnachfolger der Zwangsvollstreckung in das Grundstück nach § 800 ZPO unterwirft (dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung). Daher wirkt diese Vereinbarung dann auch immer gegen den Käufer des Grundstücks. Hiervon zu unterscheiden ist die persönliche Haftung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung, wegen derer sich ein Schuldner mit seinem gesamten persönlichen Vermögen der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen der zu besichernden Forderung unterwirft. Diese persönliche Haftung müsste zwischen dem Käufer (hier: Ehefrau) und dem Inhaber der Grundschuld (hier: (Schwieger-)Mutter) extra vereinbart werden. Hierzu besteht aber seitens der Ehefrau keine Verpflichtung.

Gleichwohl kann mit der (Schwieger-)Mutter natürlich eine Vereinbarung dahingehend getroffen werden, dass eine solche Zwangsvollstreckung gegen den Käufer (hier: die Ehefrau des Verkäufers) nicht betrieben wird. Dazu müsste aber die (Schwieger-)Mutter „mitspielen“, was nach Ihrer Darstellung nicht der Fall sein dürfte.


Frage 3:

Die Grundschuld (§ 1191 BGB) unterscheidet sich von der Hypothek (§ 1113 BGB) gerade dadurch, dass sie abstrakt - also von einer Forderung unabhängig - bestellt werden kann, während die Hypothek „akzessorisch“, also vom Bestand einer Geldforderung abhängig ist (vgl. den Wortlaut der beiden Vorschriften, z.B. § 1113 BGB: „…zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung …“).

Eine Haftungsfreistellung kann nicht alleine deshalb erzwungen werden, weil die (Schwieger-)Mutter den Verkäufer erpresst. Ihre Einschätzung, der Grundschuld läge keine Geldforderung zugrunde, kann ich aber nicht ohne weiteres teilen. Sie selbst schreiben, dass die (Schwieger-)Mutter auf einer ihrer eigenen lastenfreien Immobilien eine Ersatzsicherheit für die Finanzierung eines anderen Objektes des Verkäufers bestellt hätte. Diesem Sachverhalt könnte durchaus eine Art Sicherungsabrede des Inhaltes zugrunde liegen, dass die (Schwieger-)Mutter für eine von ihr zur Finanzierung eines Grundstückskaufvertrages des Sohnes gewährte Sicherheit ebenfalls einen Anspruch auf Eintragung der Grundschuld hat, bis die Belastung ihrer eigenen Immobilie gelöscht ist (der Sohn also seinerseits alle Verbindlichkeiten bei dem gesicherten Gläubiger bezahlt hat). Zu den weiteren Umständen dieser Abrede enthält Ihr Sachverhalt jedoch keine Angaben.

Eine Löschung der Grundschuld käme insoweit in Betracht, dass der Sohn als (Noch-)Eigentümer des belasteten Grundstücks aufgrund der Erfüllung des Sicherungszwecks (Rückzahlung der Verbindlichkeiten, wegen derer die Mutter ihre eigene Immobilie belastet hat) der (Schwieger-)Mutter eine dauernde Einrede entgegensetzen oder von dieser die Herausgabe der erworbenen Grundschuld fordern kann (bzw. nach Wahl den Verzicht auf die Grundschuld (§ 1168 Abs. 1 und 2 BGB) oder statt ihrer Aufhebung (§ 875 BGB) die Abtretung des Grundpfandrechts). Dieselbe Situation ergäbe sich, wenn die (Schwieger-)Mutter die Grundschuld rechtsgrundlos erworben hätte.


Frage 4:

Das Eigentum an dem verkauften Grundstück kann selbstverständlich wirksam auf die Ehefrau als Käufer übertragen werden.

Jedoch werden die Belastungen des Grundstücks (also auch die Grundschulden, die zugunsten der (Schwieger-)Mutter eingetragen sind) natürlich mit übernommen. Das ist ja gerade das Wesen dieser dinglichen Sicherung).


Frage 5:

Sollte die Käuferin die Gesamtschuld ablösen und übernehmen - also als dinglich Berechtigte im Grundbuch eingetragen werden - so würde sich die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld umwandeln (vgl. §§ 1177, 1196 BGB), weil Stellung als Eigentümer des Grundstücks und dinglicher Grundpfandrechtsgläubiger zusammenfallen. Insoweit hätte die Käuferin dann einen erhöhten Kaufpreis bezahlt und würde mit ihrer Eigentümergrundschuld nachrangig hinter den anderen Grundschulden der Bank stehen.

Eine Haftung des Verkäufers würde sich natürlich insoweit ergeben, als dass Verkäufer und Käuferin gleichzeitig eine schuldrechtliche Vereinbarung treffen, dass der Verkäufer der Käuferin haftet, weil diese ja immerhin die bestehenden Grundschulden ablöst. Hierzu enthält Ihr Sachverhalt jedoch keine weiteren Angaben.

Aus dinglicher Sicht käme dann nur noch eine Haftung des Verkäufers in Frage, wenn dieser sich gleichzeitig in der Grundschuldbestellungsurkunde der persönlichen Haftung und gleichzeitig der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterworfen hätte. Auch hierzu enthält Ihr Sachverhalt keine weiteren Angaben.

Sollte die (Schwieger-)Mutter die Grundschuld auf einen Dritten übertragen, so haftet der jeweilige Eigentümer des Grundstücks mit diesem für die bestehende Grundschuld, soweit sich dieser in der Grundschuldbestellungsurkunde mit Wirkung für sämtliche Rechtsnachfolger der Zwangsvollstreckung in das Grundstück nach § 800 ZPO unterworfen hat (s.o. unter Frage 2). Er selbst haftet mit seinem restlichen Vermögen nur dann weiter, wenn er sich gleichzeitig der persönlichen Haftung und der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterworfen hat und diese Ansprüche ebenfalls an den Dritten abgetreten werden (sowie im Übrigen, wenn bestehende schuldrechtliche Verpflichtungen wirksam an den Dritten abgetreten werden, wobei hier im Zweifel noch ein Urteil gegen den Verkäufer erstritten werden müsste). Zu diesen Punkten enthält Ihr Sachverhalt jedoch keine Angaben.


Frage 6:

Soweit der Antrag auf Eintragung der Grundschuld auf die (Schwieger-)Mutter noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat dies lediglich zur Folge, dass ein gutgläubiger, lastenfreier Erwerb eines Dritten möglich wäre. Dieser könnte dann das Grundstück frei von dieser Grundschuld erwerben. Da die Käuferin aber offensichtlich um die bestehende Abtretung weiß, kommt eine Gutgläubigkeit nicht mehr in Betracht.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.

Gerne bin ich auch bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Sie können mich gerne für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 01.03.2006 | 11:35

Guten Tag, Herr Hein !
Die Schwiegermutter hat die Eigentümer-Grundschulden damals ohne Rechtsgrund erworben. Kurz zum Hintergrund: Auf einem anderen als dem nun in Rede stehenden Kaufgrundstück wurde ein Neubau verrichtet. Trotz gültigem Darlehensvertrag verzögerte sich die zusagte Valutierung der Bank damals so lange, dass der Bauunternehmer - trotz Festpreisvereinbarung - eine Sicherungshypothek bestellte und diese erst wieder löschen ließ, als kurze Zeit später aus den Darlehensmitteln der Abschlag bezahlt und der Festpreis erhöht wurde. Der jetzige Verkäufer hat darauf, um das Anwesen gegen Dritte zu sichern, 10 x 100.000 DM Eigentümer-Grundschulden bestellt und präventiv an die eigene Mutter (hier Schwiegermutter) abgetreten.
Völlig unabhängig davon hatte einige Zeit zuvor die Oma des jetzigen Verkäufers und Mutter der Schwiegermutter auf einem lastenfreien Objekt eine ERsatzsicherheit für ein Darlehen des Enkels (jetzt Ehemann und Verkäufer) bestellt für ein langfristiges Annuitätendarlehen. Nun ist diese Oma vor knapp 2 Jahren verstorben und Alleinerbin (einziges Kind) ist die jetzt in Rede stehende Schwiegermutter. Eine Verbindung der Eigentümer-Grundschulden und dieser Zusatzsicherheit auf dem von Schwiegermutter geerbten Haus gibt es nicht und gab es nicht. Nur weil die damalige Eigentümer inzwischen verstorben ist und die - ohne eigenen Rechtsgrund - eingesetztes Schwiegermutter Abtretungsgläubigerin der Eigentümergrundschulden ist, wird diese Verbindung nun von ihr nachträglich "konstruiert". Sie fordert also den Behalt der ohne Rechtsgrund erlangten Eigentümer-Grundschulden jetzt, nur weil sie - zufällig - inzwischen das von der Oma für den Enkel belastete Haus geeerbt hat !!! Können wir die Löschung dieser Eigentümergrundschulden erwirken, ggf. auch nach Eigentumsumschreibung, die wohl nur sofort erfolgen kann, wenn die dinglichen Lasten erst mal übernommen werden, richtig ? Wäre es ratsam, eine nachträgliche Vereinbarung zum Kaufvertrag zu machen, wonach diese dinglichen Lasten erst mal vom Käufer kaufpreiserhöhend mit den Valuten übernommen werden, um die Eigentumsumschreibung rechtswirksam durchzuführen und darin auch festzuhalten, dass die Klärung im Raum steht, wonach diese Eigentümergrundschulden ohne Rechtsgrund seinerzeit vom Verkäufer an die Dritte (Schwiegermutter) abgetreten wurden ?
Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.03.2006 | 12:10

Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Grundsätzlich wäre es durchaus möglich, die Löschung der Grundschuld mit dem Argument zu veranlassen, diese sei ohne Rechtsgrund erworben. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass die Gegenseite eben genau den Einwand bringen wird, dass die Oma das langfristige Annuitätendarlehen des Enkels (jetzt Ehemann und Verkäufer) eben mit einer Grundschuld auf ihrem lastenfreien Grundbesitz abgesichert hat und die der Oma gewährte Grundschuld ihrerseits der Sicherung dieser gewährten Grundschuld diente. Sie selbst sprechen ja insoweit von einer „Ersatzsicherheit“.

Soweit es hier keine klaren vertraglichen Regelungen gegeben hat, wird bei streitigem Vorbringen vor Gericht wohl zu fragen sein, wer für sein jeweiliges Vorbringen die Beweislast trägt und wie die „Sicherungsabrede“ mit der Oma auszulegen ist.

Lebensnah wäre wohl die Annahme, dass die der Oma gewährte Grundschuld dazu diente, die Belastungen des Grundstücks des Enkels durch Dritte (wie mit der Sicherungshypothek geschehen) zukünftig zu verhindern. Dann ergäbe sich wohl ein Anspruch auf Löschung der Grundschuld. Ebenso lebensnah ist es aber auch, dass die Gegenseite einwendet, dass die Oma keine Veranlassung hatte, mit ihrer eigenen lastenfreien Immobilie für die Schulden des Enkels zu haften, da sie insoweit wohl kein eigenes wirtschaftliches Interesse hatte. Daher ist es wahrscheinlich, dass die Grundschuld auf dem Grundstück des Enkels so lange bestehen sollte, bis das Annuitätendarlehen abbezahlt ist. Erst dann ergäbe sich auch ein Anspruch auf Löschung der Grundschuld.

Auch hier ist letztlich alles eine Frage, wer was beweisen kann. Sollte es zutreffen, dass eine Haftungsfreigabe mündlich zugesagt war, dann müsste eine solche auch erfolgen. Dies hätten Sie aber in einem Prozess durch Zeugen zu beweisen.

Lediglich der guten Ordnung halber teile ich mit, dass der (Schwieger-)Mutter als Erbin der Oma natürlich aus ihrer Erbenstellung alle Rechte der Oma zugewachsen sind und sie diese nunmehr selbst geltend machen kann.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für eine weitere (dringend zu empfehlende) rechtliche Vertretung stehe ich natürlich gerne zur Verfügung. Sie können mein Büro gerne kontaktieren und wir besprechen die Angelegenheit in Ruhe.




Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
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