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Falsches Fenster in neuer ETW

06.07.2008 23:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Guten Tag,

ich habe am 02.01.2007 meine Eigentumswohnung übernommen.
Im Bad ist ein rundes Fenster eingebaut, dieses läßt sich im oberen Bereich lediglich kippen.

In der Baubeschreibung steht zu den Fenstern drin: Es kommen zur Ausführung Dreh-Kippbeschläge, Drehbeschläge, Klappbeschläge und feststehende Elemente.
Im nächsten Absatz heißt es: Je Wohnraum (außer innenliegende Räume) mindestens ein Fensterelement mit Dreh-Kipp-Beschlag, außer runde Fenster.

Eingebaut wurde jedoch ein (nur-)KIPP-Fenster mit gravierenden Nachteilen!

Eine maschinelle Belüftung für das Bad existiert (natürlich) nicht, das Fenster hat einen Durchmesser von 120 cm, der Griff zum öffnen ist auf einer Höhe von 220 cm.

GANZ öffnen läßt sich das Fenster nur, indem ich auf eine dreistufige Leiter steige und die Kippschere aushänge (dazu habe ich zwischen Mauerlaibung und gekipptem Fenster ca. 2-3 cm Platz!!), dann muss ich das halbe Fenster vorsichtig nach unten fallen lassen, was nicht wirklich einfach ist, während ich auf der Leiter stehe, es ist sehr schwer und groß. Putzen kann ich von außen dann auch nur den oberen (heruntergeklappten) Bereich, an die untere Hälfte komme ich von innen nicht heran. (2. OG).
An mehrmaliges tägliches Stoßlüften, wie auch seitens des Bauträgers dringend empfohlen, ist überhaupt nicht zu denken.

Seit Übergabe bin ich mit dem Bauträger in schriftlichem Kontakt, meiner Meinung nach müßte ein Drehfenster eingebaut werden (Klappfenster gibt es nicht für runde Fenster, Dreh-Kippbeschläge sind ja ausgenommen, feststehende Elemente dürften entfallen mangels anderweitiger Lüftungsmöglichkeit).

Die letzte Kaufpreisrate habe ich bisher noch nicht freigegeben, auch wegen anderer Mängel.

Ich habe große Angst wegen Schimmelbildung. Ganz abgesehen von der Unfallgefahr und den akrobatischen Leistungen, welche nötig sind, wenn ich das Fenster öffne.

Der Vollständigkeit halber möchte ich erwähnen, dass in den Bauzeichnungen bei den runden Fenstern im unteren Drittel ein waagerechter Strich eingezeichnet ist, die tatsächlich eingebauten Kippfenster sind in der Mitte horizontal geteilt. Im Kaufvertrag steht, dass bei Zweifeln die Baubeschreibung den Bauzeichnungen vorgeht. Ich bin der Meinung, dass ich aus der Darstellung in der Bauzeichnung nicht davon ausgehen konnte, dass ein Kippfenster, welches nirgends erwähnt ist, zur Ausführung kommt. Außerdem kann man in jedes Fenster Sprossen einbauen.

Der Bauträger sagt, er schuldet mir ein rundes Fenster, es sieht so aus wie in der Bauzeichnung und im übrigen steht ja "außer runde Fenster". (meiner Meinung nach betrifft das jedoch nur den Punkt der Regelung, dass jeder Raum mind. ein Dreh-Kipp-Fenster erhält)

Sehen Sie Chancen, dass ich zu einem Dreh-Fenster komme?

Wenn ja, wie sollte ich dann vorgehen?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrte Ratsuchende,


hier werden vermutlich die anerkannten Regeln der Baukunst nicht eingehalten worden sein, was dann einen Mangel mit den Gewährleistungsfolgen nach sich ziehen könnte:

Denn nach Ihrer Schilderung wird vermutlich die DIN 18017 nicht eingehalten worden sein. Diese DIN-Norm regelt unter andererem die Lüftung von Bädern und Toilettenräumen, wobei ein gewisser Luftaustausch zur Vermeidung von Schimmelbildung und anderen Gesundheitsgefahren gegeben sein muss.

"Vermutlich" muss ich deshalb ausführen, da die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort durch einen Sachverständigen geklärt werden müssen, so dass Sie nun entweder

a) privat einen Sachverständigen zur Überprüfung einschalten, oder

b) ein Beweissicherungsverfahren über das Gericht einschalten

können. Letzteres ist zwar kostenintensiver, hat aber den Vorteil, dass es sich eben nicht um ein Privatgutachten handelt, dessen Verwertbarkeit von einigen Gerichten nicht immer anerkannt wird.

Stellt der Sachverständige diesen Mangel auch fest, können Sie dann den Unternehmer zur Nachbesserung auffordern und ein Drehfenster fordern.

Dieses ist auch unabhängig von der Baubeschreibung/-zeichnung zu werten, da eine Verletzung dieser Regeln dann immer einen Mangel darstellt.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 07.07.2008 | 12:38

Sehr geehrter Herr Bohle,

Herzlichen Dank für Ihre blitzschnelle Antwort und den Hinweis/Tipp auf DIN 18017.
Meine Frage (wohl etwas ungenau formuliert, sorry) ging eher in die Richtung, ob ich bereits aufgrund der Baubeschreibung Anspruch (bzw. gute Chancen besonders unter Kostenrisikogesichtspunkten) auf ein Drehfenster habe und wenn ja, wie ich dann vorgehen sollte.

Ist es möglich bzw. sinnvoll, zunächst aufgrund der Baubeschreibung - ohne weitere Kosten für einen Bausachverständigen zu verursachen - vorzugehen? Meiner Meinung nach wurde der Bau in puncto Fenster nicht vertragskonform ausgeführt, muss dann nicht der Bauträger zunächst das Gegenteil beweisen? Oder habe ich keine Möglichkeiten, da die Baubeschreibung so oder so ausgelegt werden kann? Wie gesagt, noch habe ich das "Druckmittel" der letzten KP-Rate und ich würde gerne zunächst aus dem vorgenannten Grunde (Baubeschreibung) auf Mängelbeseitigung bestehen. Die vermutlich nicht eingehaltene DIN 18017 würde ich mir dann gerne als zweiten Schritt vorbehalten bzw. auch jetzt schon mit aufnehmen…

Vielen Dank nochmals

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.07.2008 | 12:49

Sehr geehrte Ratsuchende,


die Problematik ist mir schon bewusst; daher hatte ich meine Antwort so gewählt, dass der für Sie sicherste Weg aufgezeigt wird.

Denn nach der Baubeschreibung werden Sie - vorbehaltlich der kompletten Vertragsprüfung inkl. Zeichnungen - wohl keinen Anspruch durchsetzen können:

Dort heißt es nach Ihrer Darstellung:

" Es kommen zur Ausführung Dreh-Kippbeschläge, Drehbeschläge, Klappbeschläge und feststehende Elemente."

Es werden also verschiedene Elemente vorgegeben, u.a. auch das Klappfester, wie es ja eingebaut worden ist.


"Je Wohnraum (außer innenliegende Räume) mindestens ein Fensterelement mit Dreh-Kipp-Beschlag, außer runde Fenster."

Und hier wurde ein rundes Fenster eingebaut, so dass diese Einschränkung dann auch zulässig ist.


Eine mögliche Auslegung allein auf diesen Passus des Vertrages würde also vermutlich für Sie negativ ausfallen, da der Wortlaut des Vertrages nach Ihrer Darstellung eingehalten worden ist.

Hier hätte vorab dann genau festgehalten werden müssen, welche Art von Fenster Sie genau wünschen, was nicht geschehen ist, da auch in Ihrem Fall leider der Vertrag nicht VOR Unterzeichnung überprüft worden ist.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Ergänzung vom Anwalt 09.07.2008 | 08:36

Sehr geehrte Ratsuchende,


in der Beantwortung der Nachfrage muss es nach Ihrer Darstellung tatsächlich Kippfenster heißen, da Sie ja ausführen, dass das Fenster - wenn auch beschwerlich und so sicherlich nicht hinzunehmen - sich nach innen öffnen lässt. Diesen Tippfehler bitte ich zu entschuldigen.

Dass der Unternehmer sich darauf zurückziehen will, dass er ein rundes Fenster eingebaut hat, dürfte nach der Vertragspassage ansich zulässig sein, wird aber durch die genannte DIN wieder dahingehend eingeschränkt, dass es eine Verletzung der anerkannten Regeln der Baukunst sein wird.

Daher würde ich nochmals dazu raten, hier einen Sachverständigen hinzuzuziehen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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