Falsches Architektengutachten zur Wohnfläche und Wohnraumhöhe zu niedrig

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ein grundsätzliches Fehlverhalten der Architektin vermag ich nicht zu erkennen, jedenfalls keines, was Schadensersatzansprüche für den Mieter auslöst. Dieser kann sich allenfalls an den Vermieter halten, der wiederum kann möglicherweise die Architektin in Regress nehmen.

Grundsätzlich gibt es bei der Ermittlung der Nutzfläche verschiedene Berechnungsmethoden.

Entscheidende Frage ist in diesem Zusammenhang, worauf der Erwerber ( in Ihrem Fall Vermieter) vertrauen durfte. Als Grundlage für die Berechnung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche kommen verschiedene Regeln der Technik und Grundlagen in Frage.

Diese unterscheiden sich z. T. sehr erheblich. Die für den Erwerber (Vermieter) günstigste und für den Bauträger schlechteste Vergleichsbasis ist die Wohnflächenberechnung nach DIN 283.

Bei der Wohnflächenberechnung nach dieser, früher gültigen Norm, wurden Schrägen, Balkone, Loggien und Nebenräume nur teilweise angerechnet. Das führt dazu, dass eine effektiv größere Grundfläche zur Verfügung steht. Ähnliches gilt für die II. Berechnungsverordnung, die wohnungswirtschaftlichen Zwecken dient. Auch nach dieser Methode sind bei der Ermittlung der Wohnfläche nicht alle Teile der Wohnung und von Nebenräumen voll anrechenbar.

Eine weitere Grundlage für die Ermittlung von Flächen im Hochbau stellt jedoch die DIN 277 dar, die schon im vorigen Jahrhundert die DIN 283 abgelöst hat.

Nach dieser Norm gibt es zwei Berechnungsmethoden, nämlich die Ermittlung der Bruttogrundrissfläche und der Nettogrundrissfläche. Bei beiden Berechnungsgrundlagen geht es ausschließlich um die Grundfläche, so dass auch schräge Räume und Nebenräume sowie Balkone und Loggen in vollem Umfang zur Flächenermittlung herangezogen werden.

Die Bruttogrundrissfläche und die Nettogrundrissfläche unterscheiden sich dadurch, dass erstere im wesentlichen die Außenmaße im Rohbau erfasst, während letztere die lichten Innenmaße unter Berücksichtigung der Wandaufbauten definiert. Als Faustregel gilt hier, dass die Nettogrundrissfläche um ca. 3 % kleiner ist.

Seit 1. 1. 2004 gilt nun die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ihr unmittelbarer Anwendungsbereich betrifft die Wohnflächenberechnung nach dem Wohnraumförderungsgesetz (Rechtsgrundlage § 19 WoFG). Die WoFlV schließt an die früher geltenden Vorschriften der II. BVO an. Aufgegeben wurde aber die Berechnung auf der Grundlage von Rohbaumaßnahmen mit einem pauschalen Punktabzug.

Stattdessen wird auf das „lichte Maß“ abgestellt. Die Grundflächen bestimmter Räume gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 WoFlV: Kellerräume, Abstellräume usw.). Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet (§ 4 Nr. 4 WoFlV).

Welche Berechnungsgrundlage im Einzelfall zugrunde zu legen ist, kann nur durch Auslegung aller Umstände entschieden werden.

Allein aus dem Begriff Wohnfläche lässt sich noch nicht auf eine der Bemessungsgrundlagen rückschließen.

Der allgemeine Sprachgebrauch lässt hier noch keine Entscheidung zu. Während zu Zeiten der Geltung der DIN 283 es nahe lag, dass die Parteien im Zweifel diese Bemessungsgrundlage heranziehen wollten, ist dies heute nicht generell der Fall.

Allerdings kann sich noch heute die Anwendbarkeit der DIN 283 ergeben, wenn nämlich - bei Fehlen sonstiger Auslegungsgesichtspunkte - auf dem konkreten Grundstücks- und Wohnungsmarkt es immer noch üblich ist, dass Wohnflächenangaben nach DIN 283 gemacht werden (BGH Urt. v. 11. 7. 1997 - V ZR 246/96 = NJW 1997, 2874 ).

Diese Frage ist durch Beauftragung eines Sachverständigen zu klären. Auch kann es der Fall sein, dass sich in der betreffenden Gegend eine konkrete Verkehrssitte herausgebildet hat, wonach z.B. eine Terrassenfläche an den Bemessungsgrundlagen der II. Berechnungsverordnung zu messen ist.


Anhaltspunkte für die von den Parteien gewollte Bemessungsgrundlage können sich aus dem notariellen Vertrag, den beigefügten Grundrissplänen oder auch aus Prospekten ergeben.

Enthalten solche Pläne die Eintragung von Einzelflächen in Quadratmetern und daraus folgend eine bestimmte Gesamtfläche, dann deutet dies auf den Maßstab der „reinen Grundflächen“ hin, was mit der Nettogrundrissfläche heute gleichzusetzen wäre OLG (Hamburg BauR 1980, 469 ).

Ist in einem Vertrag von eine „Nutzfläche“ die Rede, dann dürfte dies weitgehend der Nettogrundrissfläche entsprechen.

Demgegenüber soll jedoch bei Angabe einer Nutzfläche nach Quadratmetern in der Teilungserklärung und Eintragung von Rohbaumaßen in einem Grundrissplan die Nutzfläche dann als Rohbaufläche (Bruttogrundrissfläche) zu verstehen sein.

So weit dem Bauträgervertrag eine Wohnflächenberechnung oder Nutzflächenberechnung beigefügt ist oder das Baugesuch Gegenstand des Vertrages wird und hier eine Wohnflächenberechnung enthalten ist, können aus dieser Unterlage Auslegungsgesichtspunkte entnommen werden. Ist in einer dieser Grundlagen auf die DIN 283 Bezug genommen, dann sind deren Bemessungsgrundlagen maßgebend.

Sind im Bauträgervertrag oder in einer für die Auslegung des Leistungsumfangs maßgebenden Grundlage Wohnflächenangaben enthalten und lässt sich aber nicht feststellen nach welcher Grundlage die Wohnfläche zu berechnen ist, dann kommt es zunächst auf den Empfängerhorizont an.

Der Erwerber muss darlegen, welche konkreten Vorstellungen er angesichts der Wohnflächenangabe gehabt hat. In diesem Fall können seine Vorstellungen für die Auslegung des Leistungsumfangs maßgebend sein. Lassen sich solche Vorstellungen nicht ermitteln, dann war an dieser Stelle früher die Auffassung vertreten worden, die DIN 277 sei als anerkannte Regel der Technik im Zweifelsfall zugrunde zulegen.

Diese Auffassung wird aufgegeben. Nach Vorliegen einer klaren Definition der Wohnfläche durch die Wohnflächenverordnung kann nur diese noch die Grundlage auch für Fälle außerhalb ihres eigentlichen Anwendungsbereichs sein. Richtig ist es deshalb, sie für Fälle seit dem 1. 1. 2004 zugrunde zulegen (Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts,
3. Auflage 2008; 11. Teil Rz. 211 ff.)

Da grundsätzlich mehrere Ermittlungsvarianten in Betracht kamen, kann vom Fehlverhalten der Architektin nicht in jedem Fall ausgegangen werden.

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters scheidet auf Grund mangels vertraglicher Beziehungen zur Architektin aus. Ein Schadensersatzanspruch nach § 823 BGB vermag ich ebenfalls nicht zu erkennen.
Die rechtliche Beziehung, wie auch der Rechtsstreit zeigt, besteht lediglich zwischen Vermieter und Mieter.

Der Vergleich wurde auch nicht auf Grund der Frage des fehlerhaften Gutachtens geschlossen, sondern zur Frage, ob die kleinere Fläche dem Mieter bei Einzug bekannt war und er deshalb keine Mietmängelansprüche daraus ableiten kann.
Ein Parteigutachten stellt deshalb im Prozess auch keinen ausreichenden Beweis dar, sonder zählt eben auch nur als Parteivortrag.

Erweist sich im Verlaufe des Mietverhältnisses, dass die als Wohnräume vermieteten Räume u. a. wegen zu geringer Deckenhöhe einer baurechtlichen Nutzungsbeschränkung unterliegen, so mindert sich die Miete ab dem Zeitpunkt der Kenntnis von der Beschränkung auch dann, wenn die Räume als vertragsgemäß angenommen und bewohnt worden sind (LG Lüneburg WuM 1989, 368 ).

Solange die zuständige Gemeinde eine unzulässige Nutzung der Mietsache duldet, können die Mieter allerdings keine Gewährleistungsrechte geltend machen (OLG Düsseldorf DWW 2005, 20 ; DWW 2006, 286 ; OLG Nürnberg NZM 1999, 419 ; OLG Köln ZMR 1998, 91; WuM 1998, 152 ; OLG München ZMR 1996, 496 ).

Voraussetzung für die Annahme eines Sachmangels (fehlende oder beeinträchtigte Gebrauchstauglichkeit) ist, dass die zuständige Behörde die Nutzung untersagt oder insoweit ein behördliches Einschreiten zu erwarten ist.

So kann sich der Mieter nicht auf einen Mangel berufen, solange die zuständige Baubehörde die zu geringe Deckenhöhe in den Zimmern nicht beanstandet hat.

Aus diesem Grund ist die Deckenhöhe von weniger als 2,30 m nicht erheblich. Allerdings fehlen konkrete Angaben dazu, wie hoch denn die Deckenhöhe tatsächlich ist.

2,20 sind nach landesrechtlichen Bauvorschriften in jedem Fall vollkommen ausreichend.

Ggf. müsste der neue Vermieter sich den Rat der zuständigen Bauaufsicht einholen.

Bedauerlicherweise lässt sich kein günstigeres Ergebnis für Sie mitteilen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen dennoch einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt