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Falsche qm Anzahl / Klauseln im Mietvertrag / muss ich renovieren?

11.01.2009 20:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe im April 1998 einen Mietvertrag unterschrieben, den ich nun zum 01.03.2009 gekündigt habe.

1.

Die qm Anzahl ist mit knapp 85 qm angegeben, als ich meine Wohnung per Zufall bei Immobilienscout24.de im Dezember 2008 entdeckte, wurde eine qm Anzahl von 70 qm genannt. Die Rückfrage bei der Hausverwaltung ergab, dass die 70 qm korrekt seien und es sich bei den 85 qm um einen Irrtum handelt. Ich habe über 10 Jahre in einer Wohnung gelebt, die m.E. 85 und nicht 70 qm gross war. Die Nebenkosten wurden allerdings all die Jahre über 70 qm abgerechnet, nur auf dem Mietvertrag stand die qm Zahl von 85.

Frage: muss ich diesen Fehler und die Abweichung von fast 15 qm hinnehmen oder habe ich eine Möglichkeit auf Schadenersatz?


2.

Ist eine Renovierung überhaupt notwendig hinsichtlich der neuen Urteile in Bezug auf Renovierung bei Auszug? Gerne zitiere ich aus meinem Mietvertrag:

§ 6. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhätnisses anfallen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen (vgl § 13). Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fussböden, der Heizkörper einschliesslich der Heizrohre, der Innentüren, sowie der Fenster und Aussentüren von innen.

(...)

§ 13. Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen

Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich sein:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Wie ist hier die Rechtslage? Muss ich die renovierungsbedürftige Wohnung tatsächlich renovieren oder sind die Klauseln im Mietvertrag ungültig?

Ich bedanke mich für eine zügige Bearbeitung und verbleibe

mit freundlichem Gruß!

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

1. Der BGH hat entschieden, dass eine Rückforderung überzahlter Miete in Betracht kommt, wenn die Abweichung der Wohnfläche bei mehr als 10 % liegt. Dies wäre bei Ihnen der Fall. Anteilig können Sie Schadensersatz verlangen. Allerdings dürfte in Ihrem Fall die Frage der Verjährung kritisch sein. Es kommt nach § 199 I Nr. 2 BGB auf Ihre Kenntnis von der Abweichung an, oder aber auf die grob fahrlässige Unkenntnis. Aufgrund der Nebenkostenabrechnungen wird man Ihnen möglicherweise vorwerfen können, dass Ihnen die Abweichung hätte bekannt sein müssen. Zwingend ist dies aber nicht, hier kommt es auf alle Details an. Falls Verjährung gegeben wäre, könnten Sie nur die Mieten von 2006-2009 zurückfordern.

2. Die Klausel ist im Hinblick auf die aktuelle Rechtsprechung des BGH zu Schönheitsreparaturen wirksam, denn Sie sieht keine starren Fristen vor, was aus dem Wort "Im Allgemeinen" hervorgeht.
Es kommt also darauf an, ob die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist, was nach Ihren Angaben der Fall wäre.

Allerdings könnte sich eventuell aus einer sog. Quotenklausel zur Abgeltung der Kosten für Schönheitsreparaturen eine Unwirksamkeit Ihrer Verpflichtung ergeben, Sie sollten den gesamten Vertrag prüfen lassen. Die von Ihnen genannte Klausel ist jedenfalls wirksam.

Es spricht in Ihrem Fall einiges dafür man mit dem Vermieter eine Regelung trifft, nach der Sie keine Renovierung durchführen müssen und im Gegenzug auf Rückforderung von Miete verzichten. Dies macht natürlich nur Sinn, wenn die Werte sich ungefähr entsprechen.

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