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Falsche Wohnflächenangabe beim Kauf einer Eigentumswohnung

| 25.03.2011 17:37 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


An Anwälte aus dem Raum Düren-Brühl-Rheinbach-Gemünd.
1. Beim Kauf einer Eigentumswohnung Ende April 2010 wurde die Wohnfläche mit 132 qm im Maklerexposé angegeben und lt. Makler ungeprüft vom Voreigentümer übernommen.
2. Nach den 2005 eingereichten Bauunterlagen wurde die Wohnfläche berechnet nach
- der II. BerechnungsVO mit 112 qm (- 15,15 %) und
- der WohnflächenVO mit 104 qm (- 21,21 %).
3. Der Voreigentümer hat bei der Einheitsbewertung 113 qm angegeben (-14,4 %).
4. Die Umlagen wurden über 5 Jahre mit 116,96 qm (- 11,39 %) abgerechnet und bezahlt.
5. Im notariellen Kaufvertrag wurde keine Wohnfläche angegeben und eine Sachmängelhaftung des Verkäufers ausgeschlossen.
6. Im Mietrecht gibt es zahllose höchstrichterliche Urteile zu falschen Wohnflächenangaben und Mietminderungen bei Abweichungen von über 10 %; beim Erwerb von Wohnungseigentum meines Wissens nicht.
7. Ich habe 132 qm zu einem angemessenen Preis gekauft und fühle mich bei Abweichungen von 11,39 bis 21,21 % getäuscht und möchte gerne klagen.
8. Grob fahrlässig oder sogar arglistig sind m.E. die Angaben im Exposé (132qm) im Verhältnis zur Umlageabrechnung (116,96 qm)) und zur Einheitswertermittlung (113 qm).
9. Habe ich Aussicht auf Erfolg?
10. Vorher unabhängiges Wohnflächengutachten einholen?
11. Verjährungsfristen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.


Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Auch bei einem Wohnungskauf kommt normalerweise das Sachmängelrecht des BGB zur Anwendung.

Gemäß § 434 ist der Sachmangel folgendermaßen geregelt:

„Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat."

Die von Ihnen erwähnte 10 % Klausel des Mietrechts findet hier keine Anwendung. Es geht lediglich darum inwieweit die Sache – also die Wohnung – die vereinbarte Wohnfläche besitzt.

Die Größe einer Wohnung ist unzweifelhaft ein Beschaffenheitsmerkmal.

Allerdings stellt sich in Ihrem Fall die Frage, ob die Beschaffenheit – also die Wohnungsgröße – vereinbart war.
Im notariellen Vertrag ist die Wohnungsgröße nicht enthalten. Das Maklerexpose nutzt demgegenüber nichts, da die Beschaffenheitsvereinbarung der gleichen Form bedarf wie der Kaufvertrag, also einer notariellen Beurkundung.

Daher scheiden Gewährleistungsansprüche in Ihrem Fall aus.

Es bleibt lediglich die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung. Damit könnten Sie den Kaufvertrag anfechten, wenn dem Verkäufer die falsche Größe der Wohnung bewußt gewesen ist.

Nach den allgemeinen Regeln sind Sie hierfür beweispflichtig, was das Hauptproblem sein dürfte.
Inwieweit die Größe des Einheitswerts mit der Größe der verkauften Wohnung gleich zu setzen ist – und ob sich der Verkäufer dieser Tatsache bewußt war- kann im Rahmen dieses Forums nicht beurteilt werden.
Vor allem wäre es wichtig zu wissen, woher der Verkäufer den Wert von 132 qm übernommen hat.

Die Anfechtungsfrist beträgt nach § 124 BGB ein Jahr nachdem der Berechtigte die Täuschung entdeckt.

Zusammenfassend ist zu sagen, daß lediglich eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung in Betracht kommt. Ob dies erfolgversprechend ist, kann nur nach genauer Aufklärung aller Umstände entschieden werden.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für weitere Fragen auch über die Direktanfrage zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 25.03.2011 | 19:48

Sehr geehrter Herr Mack,
vielen Dank für Ihre Beantwortung.
Die 132 qm sind nach Angaben des Maklers vom Voreigentümer. Woher er diese hat, ist unbekannt.
Er kann sie aber nicht aus seinem Kaufvertrag oder -prospekt haben. Er war 2005 Erstkäufer und im Bauantrag war die Vergleichsberechnung 112 bzw. 104 qm, da zum 31. 12. 2004 die II. BerechnungsVO von der WohnflächenVO abgelöst wurde.
Die 113 qm dienten dem Finanzamt zur Ermittlung der Jahresrohmiete, aus der sich der Einheitswert ergibt. Diese Erklärung ist 2005 vom Voreigentümer handschriftlich ausgefüllt und unterschrieben. Er war sich m.E. schon der Konsequenzen bewußt.
Die wohnflächenmäßigen Umlagen waren von 2005 bis 2010 mit 116,96 qm berechnet. Auch hier war die veränderte Wohnfläche relevant. Immerhin profitierte er von der falschen Wohnfläche zwischen 35.000 - 60.000 EUR.
Im Übrigen lockte er auch mit dem Argument erhöhter steuerlicher Absetzungen für ein Denkmalobjekt, was sich für die Vergangenheit als unwahr herausstellte.
Ich fühle mich ganz schön gelinkt und will einfach nicht wahrhaben, dass er mit dieser Masche davonkommt.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.03.2011 | 20:02

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Nach Ihren Angaben sehe ich durchaus Aussicht, den Kaufvertrag anfechten zu können.

Beachten Sie allerdings, daß die Anfechtung nicht auf Schadensersatz, Minderung o.ä. hinausläuft, sondern auf Rückgabe der Wohnung gegen Erstattung des Kaufpreises.

Wenn der Verkäufer der Erstkäufer der Wohnung war, sollte ihm die tatsächliche Größe der Wohnung bekannt gewesen sein.
Bedingter Vorsatz genügt bei der Anfechtung nach § 123 BGB, d.h. auch Angaben ins Blaue hinein, bei denen der Erklärende mit der Unrichtigkeit seiner Angaben rechnet.

Dies sollte nach Ihrer Schilderung auch nachweisbar sein. Sie sollten daher einen Anwalt aufsuchen und die Durchsetzung Ihrer Ansprüche prüfen lassen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 26.03.2011 | 01:11

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