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Falsche Wohnfläche Teilungserklärung

13.11.2011 14:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Hallo,

vor 17 Jahren hat ein Freund eine Eigentumswohnung erworben.

Die Wohnfläche ist im KV nicht vermerkt, lediglich die Wohnung als Nr. 19 lt. TE/Aufteilungsplan verzeichnet. Die TE war Bestandteil der Beurkundung wurde jedoch nicht verlesen.

In der TE sind 56,2 m² für die Wohnung angegeben. Der WEG Verwalter hat diese 56,2 m 2 für seine WEG-Abrechnung zur Basis genommen.

Im Mietvertrag stehen 51,01 m² Wohnfläche und wurden (vom WEG Verwalter der auch Mietverwalter war) dem Mieter über abgerechnet. D.h. der selbe Verwalter hat unterschiedliche Flächen gegenüber Eigentümer und Mieter zugrunde gelegt.

Jetzt habe ich mir die Wohnung in natura angeschaut und festgestellt, dass die Wohnung nur 45,7 m² Wohnfläche hat. Das sind mehr als 20% weniger als in der Teilungserklärung bzw. beurkundet werden sollte.

Welche Möglichkeiten hat mein Bekannter überhaupt in seiner Situation? Jetzt soll die WE verkauft werden und dabei ist die Misere erstmalig zutage getreten.

Das Notariat hat die Pläne mit den Angaben gestempelt, der Architekt ist da ebenfalls vermerkt. Dieser Architekt hat 1994 Wohnungseigentum gebildet, vorher war das ein normales Mietshaus und nicht aufgeteilt.

Ist die Sache verjährt oder kann jemand in die Verantwortung genommen werden, schliesslich handelt es sich hierbei um einen gewaltigen Vermögensschaden. Die Vertriebsfirma gibt es natürlich nicht mehr.

Vielen Dank für die Resonanz.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte Ihre Anfrage anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer ERSTberatung wie folgt beantworten:

"Ist die Sache verjährt..."

Es gilt dem Grunde nach drei Verjährungsfristen zu beachten.

1,
Die Verjährung bei Rechten an einem Grundstück betragen 10 Jahre (§ 196 BGB).
Die 30 jährige Verjährung aus § 197 BGB gilt nur für Herausgabeansprüche. Die Herausgabe des Wohneigentums liegt längstens 17 Jahre zurück, mithin ist nicht anzuwenden.

Aufgrund des Schuldrechtsmodernisierungsreform gibt es nach Art 229 § 6 EGBGB eine Überleitungsvorschrift.
Nach dem alten Recht betrug die regelmäßige Verjährungsfrist 30 Jahre. Sie wurde nunmehr auf in diesem Fall auf 10 Jahre verkürzt. Damit findet Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 BGB Anwendung.

Demnach beginnt die Frist zum 1.1.2002 und endet zum 31.12.2011.

2.
Die zweite Frist ist jene der Anfechtung aufgrund Irrtums nach §§ 119, 121 BGB bzw. arglistiger Täuschung nach §§ 123 Abs. 1, 124 BGB. Beide Anfechtungsfristen stellen auf den Zeitpunkt der Kenntnis ab. Wegen Irrtums ist unverzüglich die Anfechtung zu erklären, wegen arglistiger Täuschung binnen Jahresfrist. Beide Fristen sind auf 10 Jahre begrenzt. Da diese Fristen mit der Schuldrechtsmodernisierungsreform ebenfalls von 30 auf 10 Jahre verkürzt wurden,so gilt Obiges.

Somit enden die Anfechtungsfristen ebenfalls zum 31.12.2011.

Nochmaliger Hinweis, wegen Irrtums ist unverzüglich nach Kenntnis die Anfechtung des Kaufvertrages zu erklären. Eine unverzügliche Anfechtung wird, ohne Betrachtung des Einzelfalles, in der Regel mit einer Frist von zwei Wochen nach Kenntnis gewahrt sein.

3.
Fristen die der regelmäßigen Verjährung unterliegen, beginnen nach § 199 Abs. 1 BGB nach Entstehung des Anspruchs und! von den den Anspruch begründenden Umständen ... Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.

Insoweit bedarf es des Rückgriffes auf Art 229 EGBGB nicht.

Die Kenntnis lag in der Information der wahren Wohnfläche begründet.

Fraglich und ungeklärt bleibt, ob Ihr Bekannter Gelegenheit und Anlass hatte die Wohnfläche vor Vermietung zu prüfen, dies insbesondere im Hinblick auf die Abrechnung von 51 statt 56 m² Wohnfläche.

"Welche Möglichkeiten hat mein Bekannter überhaupt in seiner Situation?"

Das hängt davon ab, wie "Die Vertriebsfirma gibt es natürlich nicht mehr." zu verstehen ist. Wenn damit gemeint ist, dass der Verkäufer und frühere Eigentümer nicht mehr existiert, ist es schwierig einen Haftenden zu finden.

Gegen den Verkäufer wäre die Anfechtung und die Gewährleistung eines Sachmangels (Wohnfläche) zu prüfen.

Der Notar hat lediglich eine Beurkundung und eine Belehrung durchgeführt. Insoweit ist es dem Notar weder möglich noch anzulasten, dass die tatsächliche Wohnfläche von der in angenommenen bzw. in der TE aufgeführten Wohnfläche abweicht. Zu dieser Prüfung war der Notar sicher auch nicht verpflichtet worden.

Der einzig mögliche Haftende wäre dann der Architekt. Gegen diesen sind, soweit keine vertraglichen Verbindungen existieren, lediglich Schadensersatzansprüche möglich.

Diese Ansprüche bestimmen sich nach § 823 BGB, der unerlaubten Handlung.

Inhaltlichen Prüfungen der Schadensersatzansprüche bzw. anderen Ansprüche gegen den Verkäufer wären jedoch nur mit Einblick in die Vertragsunterlagen zu erbringen.

-----------------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.

Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Ergänzung vom Anwalt 17.11.2011 | 09:18

Nachtrag und Korrektur:

"Damit findet Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 BGB Anwendung."

Der Artikel 229 ist nicht im BGB sondern im EGBGB verortet.

Sehr geehrter Fragesteller,

ich möchte zu 3. noch folgendes ergänzen:


Die Schadensersatzansprüche, die nicht auf der Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beruhen, und nach der 3 jährigen regelmäßigen Verjährungsfrist erst mit Kenntnis beginnen, haben jedoch eine Höchstfrist von 10 Jahren nach Entstehung und werden von Art. 229 § 6 EGBGB erfasst, mithin enden diese ebenfalls mit Ablauf des 31.12.2011.

Mit freundlichen Grüßen


Heiko Tautorus
Rechtsanwalt


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