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Falsche Vorgaben der Verwaltung bei energetischer Generalsanierung

| 21.08.2012 13:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Markus Koerentz, LL.M.


Ich bin Eigentümer in einer WE-Gemeinschaft mit 26 Parteien. Unser Verwalter möchte eine energetische Generalsanierung des Wohnblocks für inzwischen ca 1 Mio Euro (seinerzeitige Beschlussfassung über 830.000 EURO) durchführen.

Mit der "wirtschaftlichen und technischen Vorbereitung" sowie einer "finanzwirtschaftlichen Analyse und Fördermittelsicherung" wurde ein darauf spezialisiertes Unternehmen beauftragt. Die Verwaltung erhält für ihren Aufwand eine zusätzliche Bezahlung für ihr "Projektcoaching" in Höhe von 12.000 Euro.

Die Untersuchungsergebnisse liegen inzwischen vor. Laut Verwaltung liegt die einzige wirtschaftlich sinnvolle Lösung in dieser Generalsanierung, die angeblich nahezu vollumfänglich über einen 1%-Kredit von der KfW finanziert werden könne - und diese günstigen Konditionen würden nur für das Gesamtpaket vergeben! (Bei einer "nach-und-nach-Sanierung" gäbe es keine günstigen Kredite - was faktisch falsch ist!)

Für uns WE bedeutete das Belastungen zwischen 20 und 40.000 Euro (je nach Anteil), die in den nächsten 20 Jahren abbezahlt werden müssen. Alternativen gäbe es nicht, da die KfW nur solche gesamt-energetischen Maßnahmen unterstütze. Bei Ablehnung wurde uns in einem offiziellen Schreiben von der Verwaltung "angedroht" (als unumgänglich dargestellt), binnen Monatsfrist 70.000 Euro für die Aufzugssanierung aufbringen. Zudem müsste die Instandhaltungspauschale um 82 Euro (auf dann insgesamt 19 Euro/qm!) erhöht werden! In den nächsten 2 bis 15 Jahren sieht die Verwaltung einen Investitionsbedarf (vorwiegend per Sonderumlage) von bis zu 600.000 Euro!

Abgesehen von zahllosen kleineren sachlichen und rechnerischen Mängeln lässt sich eindeutig nachweisen, dass z.B. Aufzugs- und Heizungssanierung natürlich problemlos auch einzeln mit dem gleichen günstigen Prozentsatz (1%) von der KfW finanziert werden könnten - und dass das der Verwaltung bekannt ist! Es wird seit fast einem Jahr ständig und wiederholt schriftlich ausgeführt, dass nur das GESAMTE Maßnahmenpaket die Eigentümer vor ständigen und hohen Sonderumlagen bewahren würde.

Weiterhin ist Tatsache, dass für das über 30 Jahre alte Haus nur minimale Rücklagen vorhanden sind - nach Bezahlung der beauftragten Beratungsfirmen noch ca 50.000 Euro. Die von der Verwaltung angestrebte Gesamtsanierung würde eine Reihe von Maßnahmen beinhalten, die z.Z. absolut nicht erforderlich sind und die man in den nächsten Jahren ansparen könnte, aber das würde bedeuten, dass z.B. die Verwaltung diese Arbeiten im Rahmen ihrer normalen Tätigkeit erledigen müsste (somit keine 12.000 Euro extra bekäme) und dass jene mit der Sanierungsbegleitung beauftragte Firma ein wesentlich geringeres Auftragsvolumen hätte.

Das alles hat bei mir zu dem - wie ich glaube begründeten - Verdacht geführt, dass sich Verwaltung und/oder beauftragte Dienstleistungsfirma einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen versuchen, indem man uns für die anstehenden Arbeiten falsche Tatsachen präsentiert, um eine positive Entscheidung in der anstehenden Beschlussfassung zu erreichen.

Kann ich in einem die Sachlage aufklärenden Schreiben an die Miteigentümer nachfolgende Formulierung verwenden, ohne mich dem Vorwurf übler Nachrede auszusetzen?

"Im Falle eines Beschlusses im Sinne der Verwaltung werde ich (neben anderen Maßnahmen) den Entscheidungsprozess, der dahin geführt hat, einer Prüfung nach §263 StGB unterziehen lassen"

Oder sollte ich grundsätzlich anders vorgehen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworte:


1.

Ihre Ankündigung den WEG-Entscheidungsprozess staatsanwaltschaftlicher Ermittlungen zu unterziehen ist nicht sinnvoll. Sie sollten vielmehr anders vorgehen, im Rahmen der Beschlussfassung gegen den Vorschlag der Verwaltung stimmen und die vorgeschlagenen Baumaßnahmen ablehnen, soweit es sich nicht um Instandsetzung oder Modernisierung handelt, sondern vielmehr um eine als Baumaßnahme zu qualifizierende Generalsanierung. Eine solche Beschlussfassung muss einstimmig erfolgen. Anderenfalls ist die Beschlussfassung unwirksam und keine taugliche Grundlage für die durchzuführenden Arbeiten.


2.

Da Sie von Generalsanierung sprechen, ohne konkrete Maßnahmen zu nennen, verweise ich exemplarisch auf die Entscheidung des Landgerichts Koblenz, Urteil vom 26.05.2009, Az. 2 S 52/08. Dieser Entscheidung lag eine Beschlussfassung zugrunde, in der es darum ging, eine 37 Jahre alte, marode Ölzentralheizung durch einen Gas-Brennwertkessel nebst zuschaltbarem Blockheizkraftwerk zu ersetzen. Gegen diesen Beschluss wandte sich der Kläger mit der Begründung die Beschlussfassung habe nur einstimmig erfolgen dürfen, weil Gegenstand nicht bloße Modernisierung war bzw. über modernisierende Instandsetzung hinausgehe.


3.

Das Landgericht Koblenz gab der Klage statt. Der Beschluss entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG. Vielmehr hätte die beabsichtigte Maßnahme nur einstimmig beschlossen werden können. Zwar sei die Ersetzung des alten Ölofens durch einen modernen Gas-Brenner eine modernisierende Instandsetzung, die nach § 21 Abs. 5 Nr. 2, § 22 Abs. 3 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann, der darüber hinausgehende Einbau eines Blockheizkraftwerks handelte es sich nach Auffassung des Gerichts nicht um eine modernisierende Instandsetzung, sondern vielmehr um eine Maßnahmen die anlässlich der anstehenden Heizungssanierung z u s ä t z l i c h vorgenommen werden sollte.


4.

Da eine Neuerung im Sinne einer zusätzlich vorzunehmenden Anschaffung vorliege, handele es sich um eine Baumaßnahme, für die das Einstimmigkeitserfordernis gelte. An den für eine bauliche Veränderung entstandenen Kosten braucht sich gemäß § 16 Abs. 3 Hs. 2 WEG jedenfalls derjenige Wohnungseigentümer nicht zu beteiligen, der der Maßnahme nicht zugstimmt hat und auch nicht zuzustimmen brauchte. Eine solche Zustimmungspflicht besteht gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 22 Abs. 1 WEG dann, wenn nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage sich verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.


5.

Soweit dies in Ihrem Fall durch das Gesamtpaket der Maßnahmen gegeben ist, wovon ich angesichts Ihrer Schilderungen ausgehe, besteht in Ihrem Fall das Einstimmigkeitserfordernis in Bezug auf den Beschluss insgesamt. Ist diese nicht gegeben, weil beispielsweise Sie in der Beschlussfassung mit NEIN gestimmt habe, besteht die Anfechtbarkeit des Beschlusses. Diese könnten Sie gerichtlich dursetzen und auf diesem Wege auch ohne staatsanwaltschaftliche Hilfe die rechtliche Grundlage für die Sanierungsmaßnahmen insgesamt aus der Welt schaffen.


6.

In Bezug auf die aus Ihren Schilderungen herauszulesende Deklarierung der Arbeiten als energetische Modernisierung ist zudem die Entscheidung des LG München I, Beschluss vom 18.07.2007, Az. 1 T 5543/05 zu beachten. Danach stellt das Wärmedämmverbundsystem auch dann keine Maßnahme der modernisierenden Instandhaltung dar, wenn sich an den Fassadenflächen Schäden zeigten und es in den Häusern zu Feuchtigkeitsschäden gekommen ist. Der Beschluss zur Durchführung der Fassadensanierung (Gesamtkosten etwa 2,4 Mio €) wurde angefochten. Das Landgericht kam zum Ergebnis, dass es sich hier um eine "bauliche Veränderung" handle, die der Zustimmung aller Eigentümer bedurft hätte. Die Anfechtung hatte deshalb Erfolg.


7.

Auch in Ihrem Fall wäre also eine Beschlussanfechtung möglich, nach der Rechtsprechung ist entscheidend, dass Sie Aufwendungen innerhalb von 10 Jahre zu amortisieren haben, damit eine nicht dem Einstimmigkeitserfordernis unterliegende modernisierende Instandsetzung vorliegt. Maßgeblich ist dazu eine so genannte dynamische Berechnungsweise, in der auch die Zinserträge der Heizkostenersparnis zu berücksichtigen sind.


8.

Auch zu beachten ist, dass sich eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung nicht auf eine bloße Wiederherstellung des früheren Zustands beschränkt, sondern vielmehr auch solche Modernisierungen einschließt, die die Vorteile neuer technischer Entwicklungen und verbesserter Standards unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse enthielten.


9.

Nach Ihrem Sachverhalt spricht schon die Abzahlungsfrist von 20 Jahren für eine Baumaßnahme und damit für das Einstimmigkeitserfordernis. Dementsprechend halte ich es in Ihrem Fall – gegebenenfalls nach sachverständiger Beratung / Einholung eines Privatgutachtens für sinnvoll, den Rechtsweg zu beschreiten und die Rechtmäßigkeit der Maßnahmen gerichtlicher Klärung zu überlassen.


Bitte beachten Sie, sehr geehrter Ratsuchender, dass dies nur eine erste Einschätzung auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts sein kann.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
LL.M. Markus Koerentz, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.08.2012 | 12:44

Sehr geehrter Herr Koerentz,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die mir in einigen Punkten wesentliche Argumentationshilfen geliefert haben!

Trotzdem ist mein Hauptanliegen bisher nicht zu meiner Zufriedenheit beantwortet. Ich möchte wissen, ob die von mir genannten Fakten - ausschließlich aus Schreiben der Verwaltung oder dem Online-Programm der KfW - mir das Recht geben, mich auf $263 StGB zu beziehen, ohne mich dem Vorwurf der üblen Nachrede auszusetzen?

Zur Verdeutlichung: Die bewusste Firma war beauftragt, eine wirtschaftliche und technische Analyse zur Energetischen Sanierung zu erstellen, um den Eigentümern eine Entscheidungsgrundlage zu liefern. Im Falle einer Durchführung der Sanierung sollte diese Firma Architektenleistung, Bauaufsicht, und technische Begleitung übernehmen, ein nicht unerhebliches Auftragsvolumen.

Nun wurden, offensichtlich und nachweisbar, Details zur Finanzierung faktisch falsch darstellt, damit das von der Verwaltung gewünschte Ergebnis einer k o m p l e t t e n energetischen Sanierung als einzige wirtschaftlich tragbare Lösung die Zustimmung der Eigentümer finden sollte.

Sollte das Vorhaben wie geplant zum Tragen kommen, kämen wesentlich höhere monatliche Belastungen auf die Eigentümer zu, außerdem würden die Wohnungen wegen der Belastungen durch die Kreditaufnahmen (je nach Größe zwischen 20 und 40.000 Euro) an Wert verlieren.

Kann ich solches Vorgehen als Betrug bezeichnen, bzw. als Versuch, da ein Vermögensschaden ja noch nicht eingetreten ist?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.08.2012 | 13:31

Ja, die von Ihnen erwähnten offensichtlich und falsch dargestellten Details zur Finanzierung sprechen für eine Verwirklichung der Tatbestände des Betruges gemäß § 263 StGB, des Kapitalanlagebetruges gemäß § 264 a StGB und für für die Möglichkeit eines Kreditbetruges gemäß § 265 b StGB.

Ob eine entsprechende Strafanzeige im Ergebnis Erfolg hätte, kann ich von hier aus nicht überblicken. Entscheidend ist auch, dass die handelnden Personen die fehlerhaften Angaben machten um selbst einen Vorteil zu erzielen, d.h. die Projektcoaching-Kosten dürften so gar nicht erforderlich sein, bzw. der beantragte Zuschuss sollte eigentlich für andere Zwecke verwendet werden.

Auch die Frage ob und wieweit eine Gesamtsanierung Sinn macht unterliegt sachverständiger Würdigung. Ist das gefundene, Ihnen präsentierte Ergebnis vertretbar, durfte sich Ihr WEG-Verwalter auf die Gutachten-Angaben verlassen.

Zudem ist zu beachten, dass der für die Verwirklichung der Straftatbestände erforderliche Vorsatz bei tatsächlichen Fehlern des Sachverständigen dessen Versicherungsschutz erlöschen lässt. Möglicherweise entstandene Schäden könnten also beim Vorliegen der Straftatbestände nicht von einer Versicherung ersetzt verlangt werden.

Die faktisch falsch dargstellten Details müssten zudem gegebenenfalls durch ein Sachverständigengutachten substantiiert werden, wodurch weitere Kosten entstehen.

Der Ausgang eines von Ihnen zu initiierenden Strafverfahrens ist also mehr als offen.

Mit freundlichen Grüßen

Markus Koerentz

Bewertung des Fragestellers 22.08.2012 | 18:26

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