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Falsche RA Beratung Vergleich

| 25.10.2009 12:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte dringend um Ihren Rat.

Vergleich

Über die rechtlichen Folgen eines Vergleichs wurde ich weder von meinem RA noch von der Richterin hin-gewiesen.

Mietvertrag 01.12.2000. Am 09.01.2006 habe ich eine Miete erhöht. Zustimmung erfolgte unter Vorbehalt (ohne Mängel). Bei allen Zahlungen erfolgte kein weiterer Vermerke „unter Vorbehalt“. Verjährt nach 3 Jahren 8 Monaten ?

Mieter erhielt am 28.07.08 eine NK-Nachzahlung über 38,40€ - nicht bezahlt - Klage – Urteil, bezahlt ohne Mieterhöhungsrückforderung. Ist diese dann dadurch nicht verwirkt? RA hat diesen Umstand angeblich nur am Rande mitbekommen, obwohl er Urteil hatte und den Punkt in seiner Klage aufgenommen hat.

Seit 08/09 hält sich Tag und Nacht eine 2., mir fremde, Person in der Wohng. auf – ohne meine Zustim-mung. Mehrmalige Abmahnungen.

Am 27.02.09 fristlose/ordentliche Kündigung zum 30.11.09. Mieter hat nicht reagiert. RA eingeschaltet. Fristlos gekündigt zum 23.06.09. Am 25.06.09 RA Klage auf Räumung.

2008 ergab sich eine NK-Nachforderung über 230,--€. Zahlung erfolgte nicht. 21.05.09 ich habe die NK wegen erheblichem Mehrverbrauch erhöht. Keine Reaktion.

11.09.09 mündl. Anhörung. RA war anwesend. Er versicherte mir zuvor, es ginge nur um die Räumung und nicht um finanzielles. Vorstehendes waren ihm bekannt. Auf eine evtl. Verjährung und Verwirkung des Miet-rückforderungsanspruchs ging er nie ein, es sei für den Vergleich unrelevant.

Bei dem Termin ging es 1.um meinen PKH- Antrag. Bis dahin noch nicht bewilligt, obwohl dies vor dem Termin erfolgen sollte.Diskussion zwischen Richterin und RA, dann bewilligt. Hier war ich schon aufgeregt.

Dann ging es nicht um Räumung, sondern um Finanzielles – ohne Einwand des RA. Auf Vorschlag der Rich-terin solle ich auf die NK-Nachzahlung verzichten, ansonsten würde der Mieter auf der Mieterhöhungsrück-forderung (ca. 1.200,--€) bestehen. Mein RA riet mir immer wieder eindringlich, darauf einzugehen, diese Lösung sei optimal für mich.

Einwände die ich vorbringen wollte, wurden von ihm sofort unterbrochen und abgeblockt. Ich verstand nicht, warum er mir dazu riet und stand ab dem Moment unter starkem psychischen Druck.

Einwände die ich vorbringen wollte, wurden von ihm sofort unterbrochen und abgeblockt. Ich verstand nicht, warum er mir dazu riet und stand ab dem Moment unter starkem psychischen Druck.

Es wurde auf einen Vergleich hingewirkt, dem stimmte der RA sofort zu. Er riet mir mehrmals sehr eindring-lich, zuzustimmen. In meinem schon psychisch angeschlagenen Zustand wurde von der Richterin nachfol- gend beschlossen, der Mieter dürfe bis 31.03.2010 in der Wohnung bleiben. Er muß nur 14 Tage vor Auszug Bescheid geben (wie soll ich in 14 Tagen einen neuen Mieter finden). Der Mietpreis, wie bisher 360,--€ und die NK-Vorauszahlung von 102,75€ auf 115,--€ erhöht. Des weiteren darf ich für 2009 bis 31.03.2010 keine NK mehr abrechnen.

All dem konnte ich in meiner Aufregung nicht mehr richtig folgen, zumal mich der RA ständig und eindringlich aufforderte dem Vergleich zuzustimmen. Der RA hat auf die 2. Person, die beim Mieter unerlaubt wohnt, nicht mehr hingewiesen, obwohl dies Bestandteil der Klage war. Auch die Anschuldigungen des Mieters wegen übler Nachrede, Verleumdung, Wucher, Betrug durfte ich so hinnehmen.

Während des Termins und auch vorher wußte ich nicht, was ein Vergleich für rechtliche Folgen hat (habe ich erst hinterher im Internet erfahren). Ich hätte einem Vergleich niemals zugestimmt. So war ich darauf nicht vorbereitet, zumal mir der RA einige Tage zuvor noch sagte „wir wollen ja den Prozeß gewinnen“. Daß ein 14-tägiges Widerspruchsrecht beantragt werden kann, hat der RA mir auch nicht gesagt, obwohl er gemerkt haben muß, daß ich total verunsichert war. Hier ließ mich der RA voll ins Messer laufen.



RA stand nach dem Termin für mich nicht mehr zur Verfügung, der Fall sei für ihn erledigt. Telefonate wurden zurückgewiesen.

Wegen dieses Vergleichs werde ich die Kosten für mein Haus nicht mehr tragen können, da ich jetzt für den Mieter die NK bezahlen und auch noch mit Mietausfall rechnen muß. Ich sehe mich schon jetzt in der Zwangsversteigerung.

Der RA hatte den Auftrag auf Räumung zu klagen. Stattdessen macht er einen Vergleich wegen Mietkosten.
Ich bin der Meinung, er hat seinen Auftrag deutlich verfehlt und mir somit nicht nur finanziellen, sondern auch gesundheitlichen Schaden verursacht.

Inzwischen habe ich den Vergleich angefochten. Ist in dem Fall eine Anfechtung aussichtsreich?
Was können für Kosten auf mich zukommen? (PKH?)

Eine 2. Möglichkeit, den Anwalt wegen falscher Beratung in Haftung nehmen (PKH)?

Ihrer geschätzten Meinung sehe ich hoffnungsvoll entgegen und verbleibe mit den besten Grüßen aus Ulm





Sehr geehrte Fragestellerin,

1.

Hinsichtlich einer Anfechtungsmöglichkeit des Vergleichs sind die Erfolgsaussichten leider gering.

Ein Irrtum als Anfechtungsgrund (§ 119 BGB) scheidet hier aus, da Sie höchstens über die Rechtsfolgen im Unklaren waren, was nicht zur Anfechtung berechtigt (sog. unbeachtlicher Motivirrtum).

Ebensowenig ist hier eine Täuschung (§ 123 BGB) durch Ihren Rechtsanwalt ersichtlich. Selbst wenn Ihr Rechtsanwalt die Erfolgsaussichten hinsichtl. Ihrer diversen Forderungen falsch eingeschätzt hat (was allerdings allein anhand Ihrer Schilderung nicht abschließend beurteilt werden kann) und zu einem vielleicht ungünstigen Vergleich geraten hat, begründet dies nicht den Vorwurf einer vorsätzlichen Täuschung.

Gegenüber Ihrem Mieter müssen Sie sich an der Vergleichsregelung also leider festhalten lassen.


2.

Für die Frage einer möglichen Haftpflicht Ihres Anwalts kommt es zunächst darauf an, wie die Erfolgsaussichten im Prozess tatsächlich waren. Es müsste anhand der Akte genauer geprüft werden, ob der Rat zu einem Vergleich hier eine Falschberatung dargestellt hat. Allein aufgrund Ihrer Angaben lässt sich dies leider nicht beurteilen.

Selbst wenn Ihr Anwalt Sie in der Verhandlung falsch beraten hat, müssen Sie sich zudem eine erhebliche Mitschuld anrechnen lassen. Sie waren in der Verhandlung schließlich anwesend und haben dem Vergleich auch zugestimmt. Wenn es Ihnen vorrangig um die Räumung ging, hätten Sie schon während der Vergleichsverhandlungen darauf bestehen müssen, dass die Räumung in die Vereinbarung aufgenommen wird.

Ob Sie also letztlich einen Schadensersatzanspruch geltend machen können, erscheint nach erster Einschätzung eher zweifelhaft.

Für eine genauere Beurteilung kann ich Ihnen nur raten, dass Sie Beratungshilfe beim Amtsgericht in Ihrer Nähe beantragen und dann einen Anwalt aufsuchen, der den Sachverhalt prüft. Falls Ihr (neuer) Anwalt Erfolgschancen sieht, kann für den Regressprozess gegen Ihren vorherigen Anwalt wiederum Prozesskostenhilfe beantragt werden.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.10.2009 | 16:03

Sehr geehrter Herr Juhre,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
Räumung wurde im Vergleich festgelegt auf 31.03.10.
Allerdings wurde ich genötigt auf 230,--€ NK zu verzichten und auf weitere NK-Abrechnungen bis dahin zu verzichten. Mieter wäscht 4xpro
Woche Wäsche und badet 3xpro Woche mit 2. Person, die sich unerlaubt in der ''Whg. aufhält. Die Kosten dürften dieses Jahr bis auf 300 - 500,--€ steigen, die ich dann tragen müßte.
Kann ich gegen die 2. Person eine einstweilige Verfügung beantragen?
Jedenfalls werde ich Ihrem Rat folgen und eine Beratung beantragen.
Nochmals vielen Dank für Ihre Information.

Mit freundlichen Grüßen

oktober09

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.10.2009 | 17:38

Zu Ihrer Nachfrage:

Zunächst kommt es auf den genauen Wortlaut des Vergleichs an. Wenn dort die Aufnahme der zweiten Person und auch die dadurch entstehenden Kosten geregelt sind, dann dürften weitere Maßnahmen insofern aussichtslos sein. Üblicherweise enthält ein Vergleich eine sog. Abgeltungsklausel, wodurch alle gegenseitigen Ansprüche aus dem Rechtsstreit erledigt sind.

Grundsätzlich hat Ihr Mieter Anspruch auf Ihre Zustimmung, dass er eine weitere Person aufnimmt. Dies können Sie nur aus wichtigem Grund verweigern (§ 553 Abs. 1 BGB). Allein die Tatsache, dass häufiger gebadet oder Wäsche gewaschen wird, genügt dafür noch nicht.

Sie können allerdings einen Zuschlag auf die Miete verlangen, um die erhöhten Betriebskosten auszugleichen (§ 553 Abs. 2 BGB). Dies sollten Sie ebenfalls von Ihrem Anwalt prüfen lassen - vorausgesetzt, wie gesagt, dass diese Fragen nicht schon durch den Vergleich miterledigt sind!

Eine einstweilige Verfügung zur Räumung von Wohnraum wäre übrigens nicht zulässig (vgl. § 940a Zivilprozessordnung - ZPO -).


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 25.10.2009 | 15:01

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