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Falsche Personenzahl in Nebenkostenabrechnung


16.03.2005 20:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Guten Tag,

wir haben das Problem, dass wir für die Jahre 2002 & 2003 jeweils ca 450€ nachzahlen sollen.
Bei der Durchsicht der Unterlagen ist mir aufgefallen, dass in der Abrechnung eine Person weniger aufgeführt wurde. Diese fehlende Person war die Freundin des Nachbarn. Sie hat unserer Meinung nach fest im Haus gewohnt, da auch ein Namensschild am Briefkasten angebracht war.
Wir haben den Verwalter darauf angeschrieben. Dieser hat eine Antwort mit schriftlicher Bestätigung des Nachbarn geschickt, dass diese Freundin nur zu Besuch gewesen sei und nicht hier GEMELDET war.

Wieder wurden wir aufgefordert die ausstehende Summe zu zahlen.
Haben wir eine Chance diese Forderung abzuwehren? Vielleicht auch über einen Vergleich der Vebrauchszahlen aus den vergangenen Jahren?
Achso, der Wasserverbrauch (Frisch & Abwasser) werden über eine Wasseruhr abgrechnet, eben nach Personenzahl.
Eine Antwort mit evtl. Urteilen würde uns bestimmt weiterhelfen.
16.03.2005 | 20:30

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

§ 4 Miethöhegesetz bestimmt:

(1) Für Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen.

(2) Der Vermieter ist berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.

(3) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage vom Ersten des auf die Erklärung folgenden Monats oder, wenn die Erklärung erst nach dem Fünfzehnten eines Monats abgegeben worden ist, vom Ersten des übernächsten Monats an. Soweit die Erklärung darauf beruht, daß sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.

(4) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist der Mietzins vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

(5) Der Vermieter kann durch Erklärung in Textform bestimmen,

1. daß die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung ganz oder teilweise nach dem erfaßten unterschiedlichen Wasserverbrauch der Mieter und die Kosten der Müllabfuhr nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der der unterschiedlichen Müllverursachung Rechnung trägt, oder
2. daß die in Nummer 1 bezeichneten Kosten unmittelbar zwischen den Mietern und denjenigen abgerechnet werden, die die entsprechenden Leistungen erbringen.

Die Erklärung kann nur für künftige Abrechnungszeiträume abgegeben werden und ist nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten im Mietzins enthalten, so ist dieser entsprechend herabzusetzen.

Kosten sind grundsätzlich nur auf die Mieter umzulegen.
Erfolgt keine Einzelverbrauchserfassung, kann der Wasserverbrauch nach Personenzahl bestimmt werden.

Ist als Verteilungsschlüssel die Personenzahl vereinbart worden, sind nur die tatsächlich wohnenden Personen und keine Besucher anzugeben. (AG Kassel, Az. 803 (85) C 6329/91) HKA 96, 2

Zahlreiche Besucher bei einer Mietpartei ändern insbesondere nicht die Personenzahl im Mietshaus, die für den Umlageschlüssel der Betriebskosten herangezogen wird. (AG Ahaus, Az. 5 C 788/96, aus: WM 4/97, S. 232).

Die Frage lautet also: Wann ist ein Besucher als Mieter anzusehen ?

Voraussetzung für die EIgenschaft als Mieter im SInne des WHG ist die Tatsache, dass der Mieter an dem Ort, an dem er eine Wohnung angemietet hat, auch gemeldet ist. Besucher sind dagegen üblicherweise nicht am Ort des Mieters angemeldet.

Wenn ein Lebenspartner dauerhaft in eine Mietwohnung aufgenommen wird, bedarf dies nach dem Urteil des BGH VIII ZR 371/02 zwar der Zustimmung durch den Vermieter, ändert aber nichts daran, dass der Vermieter ohne eine solche Meldung nur nach den Köpfen abrechnen kann, die ihm bekannt sind.

Es können im Ergebnis also nur die Personen abgerechnet werden, die in dem Gebäude gemeldet sind. Besucher dürfen dagegen nicht mit abgerechnet werden. So auch LG Mannheim WM 73,5 ; AG Frankfurt/Main WM 95, 396

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben

F.Sachse
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 17.03.2005 | 16:52

Sehr geehrter Herr Sachse,

vielen Dank für die Antwort.
Heißt das für uns nun, da die Freundin des Nachbarn nicht dort gemeldet war & der Vermieter sagt er wußte nichts davon, das ich zahlen muß, obwohl die Frau dort mit Namen am Briefkasten gelebt hat? Ab wann gilt der Besuch nicht mehr nur als Besuch?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.03.2005 | 17:02

Sollte die Person nicht in der Wohnung gemeldet gewesen sein, haben Sie schlechte Karten. Aus obiger Rechtsprechung folgt dann, dass der Vermieter die Kosten weiterhin auf die gemeldeten Mieter abwälzen kann.

Natürlich können Sie versuchen, einen Ersatzanspruch gegen Ihren Mitmieter durchzusetzen, wenn die Nichtmieterin eigentlich tatsächlich in der WOhnung gewohnt hat und sich daher dort hätte anmelden müssen. Sie wären jedoch dann für alle Tatsachen beweispflichtig, insbesondere den Umstand, dass die Freundin des Mieters tatsächlich Ihren dauerhaften Lebensmittelpunkt in der Wohnung hatte.

ANTWORT VON

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