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Falsche Personenanzahl in Nebenkostenabrechnung

10.10.2008 17:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,
ich habe eine Frage bezüglich einer Nebenkostenabrechnung. Zur Vorgeschichte:
Ich bin Anfang des Jahres zu meiner Lebenspartnerin in ihre bestehende Wohnung gezogen. Davor hatte ich einen Hauptwohnsitz in der gleichen Stadt sowie einen Nebenwohnsitz in der Stadt in der ich studiere und auch arbeite. Der Wohnsitzwechsel wurde fristgerecht dem Einwohnermeldeamt sowie dem Vermieter mitgeteilt.
Nun erreichte uns diese Woche eine Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr, in der mir auffiel, dass schon für das letzte Jahr für diese Wohnung zwei Personen als Bewohner Grundlage der Berechnung für Wasser/Abwasserkosten angenommen wurden. Bei der Durchsicht früherer Abrechnungen musste ich feststellen, dass schon in den Vorjahren (seit 2004) von dieser Personenzahl ausgegangen wurde. Bis Ende 2003 wurde die Abrechnung von einer anderen Hausverwaltung erstellt, diese ging, wie auch im Mietvertrag festgehalten, von einer in der Wohneinheit wohnenden Person aus. Auf Rückfrage wurde mir mitgeteilt, dass die Angaben in der Nebenkostenabrechnung aufgrund einer Liste des Hausmeisters erstellt wurde, der angegeben hatte, dass sich in unserer Wohnung ständig zwei Personen (nämlich ich und meine Partnerin) aufhalten würden. Auf meinen Hinweis hin, dass ich ja nicht nur aus einer guten Laune heraus zwei weitere Wohnsitze unterhalten würde, sondern diese auch bewohne wurde mir gesagt, dass ich ständig ein und aus gehen würde und somit auch berechnet werden müsse. Er hätte mich oft genug gesehen wie ich spät in der Nacht das Haus betreten und morgens wieder verlassen hätte. Möglich ist dies durch eine Kamera im Hauseingang dessen Signal in das Kabelnetz des Hauses eingespeist wird und an jedem Fernseher im Haus frei zu empfangen und mit dem Videorecorder mitzuschneiden ist. Fakt ist jedoch, dass ich im Jahresmittel maximal eine Nacht in der Woche in ihrer Wohnung genächtigt habe, sie jedoch natürlich auch unter der Woche hin und wieder abgeholt habe, wie es für eine Partnerschaft mit getrennten Haushalten üblich ist. Ebenso habe ich in ihrer Wohnung weder eigene Möbel abgestellt, noch Wäsche gelagert, geschweige denn sie gewaschen. In meinen Augen sind daher die Bedingungen für einen weiteren Nebenwohnsitz und somit die Anrechnung meiner Person in einer Nebenkostenabrechnung nicht angebracht. Erschwerend kommt dazu, dass die Änderung der Personenanzahl stillschweigend durchgeführt wurde und meine Partnerin nicht darüber informiert wurde, ebenso wurde keine Erhöhung der Vorauszahlungen durchgeführt.
Meine Fragekomplex ist daher:
a) Ist es rechtens die Festlegung der Personenanzahl dem Hausmeister zu überlassen, der zudem im gleichen Haus wohnt und somit einen geldwerten Vorteil hat wenn er für die anderen Wohneinheiten eine höhere Anzahl an Bewohnern angibt?
b) Bin ich entgegen der Behauptung des Hausmeisters aufgrund der oben beschriebenen Situation nicht eher als Besucher einzustufen und somit in der Nebenkostenabrechnung nicht zu berücksichtigen?
c) Ist es rechtens die Berechnungsgrundlage der Nebenkostenabrechnung(Erhöhung der Anzahl der Personen) einseitig zu ändern ohne den Mieter zu informieren?
d) Kann aufgrund des bisher nicht entdeckten Fehlers in der Abrechnung ein Gewohnheitsrecht seitens des Vermieters entstanden sein?
e) In wieweit kann gegen die bisherigen Abrechnungen noch Einspruch erhoben werden (die Abrechnung für 2006 wurde im Dezember 2007 zugestellt)?
f) Ist es rechtens zur Überwachung der Bewohner eine Kamera im Hauseingang zu installieren, dessen Signal nicht über die Klingelanlage sondern über das Hauseigene Kabelnetz zu empfangen ist und somit von jedem im Haus mit einem Handelsüblichen Aufnahmegerät mitgeschnitten werden kann?
g) Welches weitere Vorgehen kann mir empfohlen werden?

Mit Dank im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage unter Beachtung der Angaben. An dieser Stelle ist nur eine erste Einschätzung möglich, jede Ergänzung des Sachverhalts kann zu einer veränderten rechtlichen Beurteilung führen.

Zunächst wäre zu prüfen, ob die Umlage der Kosten für Wasser/Abwasser nach Personen überhaupt den mietvertraglichen Vereinbarungen entspricht. Grundregel ist nach dem Gesetz die Wohnfläche oder der erfasste Verbrauch. Es kann aber eine Umlage nach Personen vereinbart werden.

a.+b. Im Grundsatz ist davon auszugehen, daß der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ). Für den Bereich des Wohnungsmietrechts ist als "Dritter" im Sinne dieser Vorschrift – anders als Familienangehörige oder Besucher des Mieters – auch der Lebensgefährte anzusehen (BGH VIII ZR 371/02 ). Nach Ihren Angaben sind Sie erst ab Jahresanfang
bei Ihrer Partnerin gemeldet und dann sind Sie bis dahin grundsätzlich Besucher. Der Übergang zwischen Besucher und Mitbewohner ist immer fließend, ich würde in Ihrem Fall dazu tendieren Sie noch also Besucher einzustufen. Es kommt aber nicht auf die Meldung an, sondern auf das, was tatsächlich praktiziert wurde. Grundsätzlich kann der Vermieter sich bei der Ermittlung von Personen auch der Hilfe Dritter bedienen.

c. Der Vermieter soll die Umstellung angeben, muss es aber nicht, dieser Verstoss führt nicht zur Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechung.

d. In der Tat kann sich aus einer jahrelangen Handhabung ergeben, dass der Umlageschlüssel stillschweigend geändert wurde. Bei Ihnen wurden 2004 und 2005 zwei Personen abgerechnet und 2006 ist im Streit. Eine zweimalige Akzeptanz wird noch nicht zu einem stillschweigenden Anerkenntnis führen.

e. Grundsätzlich muss der Mieter nach § 556 III S. 5 BGB innerhalb von 12 Monaten ab Zugang der Abrechung Einwendungen geltend machen, diese Frist ist noch nicht abgelaufen.

f. Eine Videoüberwachung ist nur mit Information der Mieter und aus wichtigen Gründen zulässig. Unzulässig ist die Möglichkeit der Aufzeichnung, denn dies verstösst gegen das allgemeine Persönlichkeitsrecht. Sie sollten der Überwachung widersprechen.

g. Sie sollten eine neue Nebenkostenabrechung für 2006 mit der Änderung auf eine Person verlangen, sowie Entfernung der Kamera.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt

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