Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Falsche Nebenkostenabrechnung 'rückgängig machen'

| 19.07.2010 16:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

ich bin Eigentümer einer Wohnung in einer Gemeinschaft mit rund 20 Parteien.

Auf der Eigentümerversammlung 2009 wurde die Nebenkostenabrechnung für 2008 beschlossen und genehmigt, was für einige Nachzahlungen und für andere Guthaben bedeutete.

Nun (über 12 Monate später) wurde festgesellt, dass die abrechnenede Firma die Abrechnung deutlich falsch erstellt hat. Es gäbe eigentlich empfindliche Abweichungen gegenüber der beschlossenen Abrechnung. Die, die nachzahlen mussten, verfügen nun teilweise über Guthaben und umgekehrt. Der errechnete Gesamtbetrag der Gemeinschaft ist zwar korrekt, er verteilt sich nur anders.

Nun meine Fragen:

1) Kann die Nebenkostenabrechnung von 2008 nun noch (12 Monate später, aber aufgrund falscher(!) Tatsachen beschlossen) angefochten werden und was ist dazu nötig?

2) Sofern sie nicht mehr geändert und keinen neuer Wirtschaftsplan erstellt werden kann - können die Mieter gegenüber dem jeweiligen Vermieter ggf. die Korrektur fordern?

3) Kann man ggf. bei der abrechenden Firma etwas wie Schadensersatz geltend machen?

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Soweit die Nebenkostenabrechnung durch die Wohnungseigentümer beschlossen wurde, ist vorbehaltlich anderer Unwirksamkeitsgründe zunächst davon auszugehen, dass dieser Beschluss wirksam ist.
Allein der Umstand, dass die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist, führt nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses, denn die Beschlussfassung beinhaltet gerade das Prüfungsrecht der Wohnungseigentümer bzgl. der Abrechnung.
Ein Beschluss ist gemäß §23 Abs.4 WEG nur dann ungültig, wenn er gemäß §43 Abs.1 Nr.4 WEG für ungültig erklärt ist, wobei der Antrag auf eine solche Entscheidung binnen eines Monats seit Beschlussfassung gestellt werden muss.
Diese Monatsfrist ist vorliegend bereits abgelaufen. Dies bedeutet, dass der Beschluss rechtskräftig und die Nebenkostenabrechnung bestätigt ist. Eine Anfechtung ist damit nicht mehr möglich. Demnach besteht ein Anspruch auf Nachzahlung bzw. Erstattung von Betriebskosten.
Ein Verstoß gegen Rechtsvorschriften, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden konnte, ist vorliegend nicht ersichtlich.
Soweit Sie nunmehr feststellen, dass eine grob fehlerhafte Berechnung vorliegt, so verbleibt den Wohnungseigentümer lediglich erneut zu beschließen, dass die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft erfolgte und entsprechend der Neuberechnung Verrechnung und Gutschriften zu erfolgen haben- Problem hierbei ist, dass ein Rechtsanspruch auf solch eine Beschlussfassung nicht besteht, der alte Beschluss auch hiermit nicht beseitigt werden kann. Dies bedeutet, dass einige nachzuzahlen haben und für andere ein Guthaben verbleibt. Ein erneuter Beschluss wäre allein der Fairness aller Eigentümer geschuldet. Ob dieser jedoch zustande kommt, ist fraglich, wäre jedoch ein Versuch wert.
Diesbezüglich rate ich Ihnen an, beim Verwalter die Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung zu beantragen, das Thema zum TOP zu machen und entsprechend darüber zu beschließen.

Den Mieter bleibt selbstverständlich unbenommen, binnen 12 Monate seit Zustellung der Betriebskostenabrechnung Einwände hiergegen zu erheben. Der Beschluss der Wohnungseigentümer wirkt lediglich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber gegenüber dem einzelnen Mieter.
Sollte es dazu kommen, dass Mieter nunmehr Einwände erheben und infolge Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung, Nachzahlungen ausbleiben und ungerechtfertigt Guthaben entstehen, so dass den Wohnungseigentümern ein Schaden entsteht, so kommt ein Schadensersatzanspruch dann in Betracht, wenn der abrechnenden Firma eine Pflichtverletzung zur Last zu legen wäre, §§611, 280 BGB. Hier könnte man sich ggf. auf eine Sorgfaltspflichtverletzung oder Schlechtleistung im Allgemeinen stützen, wenn Daten falsch abgelesen wurden oder aber grobe Rechenfehler vorliegen. Weiterhin muss ein Verschulden vorliegen, was grds. vermutet wird, es sei denn, die Firma kann nachweisen, dass sie den Fehler nicht zu vertreten hat.
Problem könnte jedoch sein, dass auch die Prüfung durch die Wohnungseigentümer keine Fehlerhaftigkeit zunächst erbrachte. Hier müssten Sie im Streitfall nachweisen, dass einem verständigen Leser der Betriebskostenabrechnung die Fehlerhaftigkeit nicht auffallen konnte. Ob dies tatsächlich der Fall ist oder die Fehler so grob sind, dass sie jedem aufmerksamen Leser aufgefallen wären, lässt sich derart pauschal nicht beurteilen.

Zusammenfassend ist Ihnen also anzuraten, einen Beschluss zu treffen, welcher die Fehler des 1.Beschlusses, den Sie nicht mehr anfechten können, ausgleicht. Sollte dies nicht gelingen und Ihnen ein Schaden entstehen, da die Mieter nicht zahlen, sollten Sie – zunächst außergerichtlich und ggf. unter weiterer Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe – Schadensersatzansprüche gegenüber der abrechnenden Firma geltend machen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe

Nachfrage vom Fragesteller 19.07.2010 | 18:11

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Meine einzige Zusatzfrage:

Muss dieser erneute Beschluss einstimmig beschlossen werden, oder reicht auch eine einfache Mehrheit, um die Abrechnung 2008 erneut zu fassen?

(Angenommen, alle, die nun eigentlich ein Guthaben haben stimmen mit ja (60%) und alle anderen, die nun Nachzahlen müssen, stimmen mit nein (40%), können diese dann "gezwungen" werden?)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.07.2010 | 14:15

Sehr geehrte Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Das Gesetz sieht gemäß §16 Abs.3 sowie §28 IV WEG den Beschluss durch einfache Mehrheit vor. Eine Qualifizierte Mehrheit ist daher nicht erforderlich.

Mit freundlichen Grüßen

Nicole Schwuchow

Bewertung des Fragestellers 20.07.2010 | 15:21

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Schnelle und kompetente Antworten, die mir den möglichen Rechtsweg aufzeigen."