Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.
Soweit die Nebenkostenabrechnung durch die Wohnungseigentümer beschlossen wurde, ist vorbehaltlich anderer Unwirksamkeitsgründe zunächst davon auszugehen, dass dieser Beschluss wirksam ist.
Allein der Umstand, dass die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist, führt nicht zur Unwirksamkeit des Beschlusses, denn die Beschlussfassung beinhaltet gerade das Prüfungsrecht der Wohnungseigentümer bzgl. der Abrechnung.
Ein Beschluss ist gemäß §23 Abs.4 WEG nur dann ungültig, wenn er gemäß §43 Abs.1 Nr.4 WEG für ungültig erklärt ist, wobei der Antrag auf eine solche Entscheidung binnen eines Monats seit Beschlussfassung gestellt werden muss.
Diese Monatsfrist ist vorliegend bereits abgelaufen. Dies bedeutet, dass der Beschluss rechtskräftig und die Nebenkostenabrechnung bestätigt ist. Eine Anfechtung ist damit nicht mehr möglich. Demnach besteht ein Anspruch auf Nachzahlung bzw. Erstattung von Betriebskosten.
Ein Verstoß gegen Rechtsvorschriften, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden konnte, ist vorliegend nicht ersichtlich.
Soweit Sie nunmehr feststellen, dass eine grob fehlerhafte Berechnung vorliegt, so verbleibt den Wohnungseigentümer lediglich erneut zu beschließen, dass die Nebenkostenabrechnung fehlerhaft erfolgte und entsprechend der Neuberechnung Verrechnung und Gutschriften zu erfolgen haben- Problem hierbei ist, dass ein Rechtsanspruch auf solch eine Beschlussfassung nicht besteht, der alte Beschluss auch hiermit nicht beseitigt werden kann. Dies bedeutet, dass einige nachzuzahlen haben und für andere ein Guthaben verbleibt. Ein erneuter Beschluss wäre allein der Fairness aller Eigentümer geschuldet. Ob dieser jedoch zustande kommt, ist fraglich, wäre jedoch ein Versuch wert.
Diesbezüglich rate ich Ihnen an, beim Verwalter die Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung zu beantragen, das Thema zum TOP zu machen und entsprechend darüber zu beschließen.
Den Mieter bleibt selbstverständlich unbenommen, binnen 12 Monate seit Zustellung der Betriebskostenabrechnung Einwände hiergegen zu erheben. Der Beschluss der Wohnungseigentümer wirkt lediglich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber gegenüber dem einzelnen Mieter.
Sollte es dazu kommen, dass Mieter nunmehr Einwände erheben und infolge Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung, Nachzahlungen ausbleiben und ungerechtfertigt Guthaben entstehen, so dass den Wohnungseigentümern ein Schaden entsteht, so kommt ein Schadensersatzanspruch dann in Betracht, wenn der abrechnenden Firma eine Pflichtverletzung zur Last zu legen wäre, §§611, 280 BGB. Hier könnte man sich ggf. auf eine Sorgfaltspflichtverletzung oder Schlechtleistung im Allgemeinen stützen, wenn Daten falsch abgelesen wurden oder aber grobe Rechenfehler vorliegen. Weiterhin muss ein Verschulden vorliegen, was grds. vermutet wird, es sei denn, die Firma kann nachweisen, dass sie den Fehler nicht zu vertreten hat.
Problem könnte jedoch sein, dass auch die Prüfung durch die Wohnungseigentümer keine Fehlerhaftigkeit zunächst erbrachte. Hier müssten Sie im Streitfall nachweisen, dass einem verständigen Leser der Betriebskostenabrechnung die Fehlerhaftigkeit nicht auffallen konnte. Ob dies tatsächlich der Fall ist oder die Fehler so grob sind, dass sie jedem aufmerksamen Leser aufgefallen wären, lässt sich derart pauschal nicht beurteilen.
Zusammenfassend ist Ihnen also anzuraten, einen Beschluss zu treffen, welcher die Fehler des 1.Beschlusses, den Sie nicht mehr anfechten können, ausgleicht. Sollte dies nicht gelingen und Ihnen ein Schaden entstehen, da die Mieter nicht zahlen, sollten Sie – zunächst außergerichtlich und ggf. unter weiterer Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe – Schadensersatzansprüche gegenüber der abrechnenden Firma geltend machen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe
