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Falsche Nebenkostenabrechnung - besteht Schadenersatz der betroffenen Mietpartei?


| 06.12.2010 15:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa



Meine Frage ist folgende:

In einem Mietshaus mit mehreren Parteien wurde über lange Jahre der Wasserverbrauch falsch zugeordnet. Grund ist, dass an zwei Entnahmestellen – einer separaten Toilette und einem Gartenanwasser-Anschluss – keine Wasserzähler angebracht waren. Dies wurde bis vor kurzem weder von dem Ableseunternehmen (Ista), noch von uns als Vermietern, noch von den Mietern bemerkt.

Die nicht erfassten Wasserkosten wurden – auf dem Weg einer „Differenzrechnung" – vom Ableseunternehmen kurzerhand der Mietpartei im Haus zugeordnet, die als einzige in dem Altbau bis jetzt gar keine eigenen Warm- und Kaltwasserzähler hat.

Diese Mietpartei wurde folglich über Jahre mit zu hohen Wasserkosten belastet und fordert jetzt Schadensersatz.

Die Frage ist:
- besteht Schadenersatz der betroffenen Mietpartei?
- wenn ja, auf welcher Berechnungsgrundlage?
- bis zu welcher Höhe?
- und für welchen Zeitraum?

Die betroffene Mietpartei lebt bereits seit rund 20 Jahren im Haus. Eine Nacherhebung bei anderen Mietparteien ist nicht möglich, weil a) bis jetzt keine Berechnungsgrundlage existierte und weil b) viele frühere - unbeabsichtigt und unbemerkt - „begünstigte" Mieter längst ausgezogen sind.

Mit bestem Dank für die Auskunft
die Fragesteller
Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Frage.

Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen ist zu beachten, dass nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Einwendungen gegen diese vom Mieter innerhalb einer Frist von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden müssen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Aus Ihrer Schilderung ist zu entnehmen, dass der Mieter die unrichtige Wasserabrechnung nicht erkennen konnte, daher greift die Ausschlussfrist des § 556 III BGB von 12 Monaten hier nicht.

Auch eine Verjährung der Rückforderungsansprüche ist nicht gegeben. Die Ansprüche auf Rückforderung zuviel gezahlter Wasserkosten unterliegen zwar der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB von drei Jahren, allerdings erst gerechnet von dem Schluss des Jahres, in dem der Mieter von den entstandenen Ansprüchen Kenntnis erlangt hat ( § 199 Abs. 1 BGB.). Dies bedeutet, dass die Rückforderungsansprüche Ihres Mieters noch nicht verjährt sind , da der Mieter offensichtlich erst jetzt Kenntnis von der zuviel Berechnung erhielt.

Da die Mieter keinen eigenen Wasserzähler hat, muss anhand eines Sachverständigengutachtens ermittelt werden, welcher Wasserverbrauch in den vergangenen Jahren von ihm tatsächlich verursacht wurde. Dies wird jedenfalls aufgrund eines Sachverständigengutachtens möglich sein, es gibt insofern entsprechende Erfahrungswerte.
Diese alsdann ermittelten, tatsächlichen Wasserkosten sind von denjenigen abzuziehen, die dem Mieter in Rechnung gestellt wurden. Die entsprechende Differenz ist dem Mieter zu erstatten und zwar, da offensichtlich keine Verjährung vorliegt, für den Zeitraum der zuviel Berechnung.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung im Rahmen dieser Internetplattform gegeben zu haben, die allerdings das persönliche Gespräch mit einem Anwalt, der die Unterlagen einsehen und überprüfen kann, nicht ersetzen kann.

Mit freundlichem Gruß
Rechtsanwalt
Peter Dratwa
Bewertung des Fragestellers 06.12.2010 | 23:21


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