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Falsche Kostenverteilung bei der WEG Sanierung

10.11.2015 13:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.


Sanierung von Sondereigentum auf Kosten der WEG

Unsere WEG hat nach Jahren des Leerstandes beschlossen das unfertige WEG Haus grundlegend zu sanieren. Zum Zweck der Sanierung wurde eine Sonderumlage beschlossen auf der Grundlage einer Kostenschätzung (durch einen beauftragten Architekten welcher gleichzeitig Miteigentümer der WEG ist) in welcher alle geplanten Sanierungsmaßnahmen aufgeführt wurden sind.

Während der Sanierung des Hauses, wurde von mir festgestellt, dass einige Kosten der Kostenschätzung, Sanierungsmaßnahmen betrifft, welche nicht im Gemeinschaftseigentum stehen. z. B. Errichtung einer Wand zur Trennung von zwei Wohneinheiten oder Schallschutzdecke in der Gewerbeeinheit.

Nachdem ich unserer Hausverwaltung von dem Fehler unterrichtet habe, forderte ich diese auf, Zahlungen vom Gemeinschaftskonto nicht vorzunehmen welche die Sanierung des Sondereigentums betreffen.

Mit Verweis auf den einstimmigen Beschluss einer Sonderumlage gemäß einer vorliegenden Kostenschätzung, sieht die Hausverwaltung sich legitimiert vom Gemeinschaftskonto auch die Rechnungen zu bezahlen, welche das Sondereigentum betrifft.
(Richtig ist, dass Kosten für die Sanierung des Sondereigentums fehlerhaft in der Kostenschätzung aufgeführt waren. Alle Eigentümer sind bei Zustimmung davon ausgegangen, dass die geplanten Sanierungsmaßnahmen dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Von einer Sanierung des Sondereigentums ist bei Abstimmung niemand ausgegangen. )

In folge wurde Sondereigentum auf Kosten der Gesamt WEG saniert.

Die Hausverwaltung hat entgegen meinen Einwand und Forderungen auf Richtigstellung der Kostenzuordnung alle Sanierungsarbeiten vom Konto der Sonderumlage bezahlt.

Die Stellungnahme der Hausverwaltung sieht wie folgt aus:
„Bezüglich der Auszahlung / Verwendung der Sonderumlage darf ich Ihnen vorab mitteilen,  dass es keines gesonderten Beschlusses zur Auszahlung der Sonderumlage bedarf (so die Aussage unseres Anwaltes). Der Zweck der Sonderumlage wurde bereits in dem entsprechenden Beschluss vom 05.07.2014 definiert. Wer wenn nicht der WEG-Verwalter sollte denn sonst die Bezahlung der Rechnungen vornehmen? In der Eigentümerversammlung am 05.07.2014 wurde geregelt, welche Aufgaben der Verwalter in dieser Angelegenheit haben soll – dazu gehörte auch das Bezahlen der bei dem Projekt entstehenden Baukosten auf Grundlage der durch den Architekten / Bauleiter geprüften Rechnungen. Dies wurde im Protokoll festgehalten.
Leider ist uns immer noch nicht klar, inwiefern die Sonderumlage durch uns korrigiert werden soll / kann und was Sie eigentlich von uns erwarten"

Die WEG vertritt mehrheitlich den Standpunkt der Hausverwaltung. Nicht zuletzt aufgrund persönlicher Vorteile was die Sanierung des eigenen Sondereigentums betrifft.


1. Frage: Muss ich als Eigentümer, die Kosten der Sanierung für Sondereigentum mittragen, weil ich der Sonderumlage auf der Grundlage einer fehlerhaften Kostenschätzung zugestimmt habe?
2. Ist es richtig, dass es keinen gesonderten Beschlusses zur Auszahlung der Sonderumlage bedarf.
3.Wäre nicht nach Vorlage von Angeboten durch den Architekten ein gesonderter WEG Beschluss notwendig gewesen, welcher die Sanierungsmaßnahmen beauftragt?.
4. Ist das handeln der Hausverwaltung rechtens, wenn die Mehrheit der Eigentümer die Position der Hausverwaltung vertritt?
5. Hat eine Klage Aussicht auf Erfolg und wenn ja gegen wenn muss ich meine Forderungen richten. Hausverwaltung oder einzelne Eigentümer dessen Sondereigentum saniert wurden ist, oder Gesamt WEG?
6. Wann muss ich Klage erheben? Bisher gibt es noch keine Endabrechnung über die Sanierungsmaßnahmen.
7. Im Versammlungsprotokoll vom 05.07.2014 wurde festgehalten, dass Bezahlung von Rechnungen nur gemeinsam mit einem 2. Zeichnungsberechtigten erfolgen dürfen. Es wurde aber nie durch einen Beschluss ein zweiter Zeichnungsberechtigte Bestimmt.
Ist dies rechtens?
8. Gibt Versäumnisse der Hausverwaltung und wenn ja, mit welchen Rechtlichen Konsequenzen hat diese zu rechnen?


Folgende Beschlüsse wurde getroffen.

Im Versammlungsprotokoll vom 05.07.2014 festgehalten
„die Pflichten der Verwalterin bestehen in der Ausfertigung und Unterzeichnung der Bauverträge nach Prüfung und Freigabe durch den Architekten, in der Bezahlung der Rechnungen (gemeinsam mit einem 2. Zeichnungsberechtigten) und in der buchhalterischen Erfassung der Kontobewegungen. „

Beschluss vom 05.07.2014
„ die Eigentümer haben die vorliegende Kostenschätzung zur Kenntnis genommen und sind damit einverstanden."
Beschluss einstimmig angenommen
(vorliegende Kostenschätzung enthält alle geplanten Sanierungsmaßnahmen inkl. Kosten für Wohnungstrennwände, Schallschutzdecke in Gewerbeeinheit etc..., also Kosten die sowohl Gemeinschafts- als auch teilweise Sondereigentum betreffen.)

Beschluss vom 01.09.2014
„Für die Sanierung des Hauses wird eine Sonderumlage in Höhe von …. gemäß Kostenschätzung vom 05.07.2014 erhoben . Der auf den einzelnen Eigentümer des Hauses entfallende Betrag wird nach Miteigentumsanteilen berechnet."
Beschluss einstimmig angenommen

Beschluss vom 30.05.2015
Laut Auffassung von Herrn H. widerspricht die in der am 05.07.2014 beschlossenen Kostenschätzungen vorgenommene Aufteilung der Kosten für Gemeinschaft und Sondereigentum den Rechtsgrundlagen.
Anmerkung des Verwalters: Herr H. hat die vorliegende Kostenschätzung mit Beschluss vom 05.07.2014 akzeptiert und ebenso den Beschluss vom 01.09.2014, in dem die Sonderumlage beschlossen wurde , zugestimmt.
Nachfolgende Beschlussantrag wurde von Herrn H. Eingebracht.

„ der Eigentümer H. Fordert die Prüfung der Teilungserklärung durch die WEG. Die WEG-Verwaltung wird beauftragt, die Teilungserklärung hinsichtlich der folgenden Punkte durch einen Rechtsanwalt prüfen zu lassen:

Welche Baukosten sind von den einzelnen Eigentümern (Sondereigentum) und welche Kosten sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen?
Die Kosten der Prüfung trägt die WEG gemeinschaftlich.
Antrag wurde abgelehnt!!

--------------------------------------------------------------------------------------------------------
Die Tatsächlichen Kosten der Sanierung überstiegen den Kostenvoranschlag um 33.000euro. Zur Zahlung der offenen Rechnungen wurde eine weitere Sonderumlage Beschlossen.

Beschluss vom 25.09.2015
Für die Fertigstellung der Sanierung des Hauses wird eine Sonderumlage in Höhe von 33.000euro gemäß beiliegender Aufstellung erhoben.. (Betrifft Kosten des Gemeinschaftseigentums).
Antrag mehrheitlich angenommen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Vorab darf ich Sie daraufhinweisen, dass die nachfolgede Sachverhaltskonstellation erhebliches Streit- und Konfliktpotential beinhaltet und im Falle eines Klageverfahrens das Ergebnis nur schwer voraussehbar ist.

1. Frage: Muss ich als Eigentümer, die Kosten der Sanierung für Sondereigentum mittragen, weil ich der Sonderumlage auf der Grundlage einer fehlerhaften Kostenschätzung zugestimmt habe?

Prinzipiell ist gemäß § 14 Nr. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer selbst verpflichtet, sein Sonder- bzw. Teileigentum instand zu halten. Die Eigenümergemeinschaft hat hierfür keine Beschlusskompetenz. So kann die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme, die das Sondereigentum betrifft, durch die Gemeinschaft nicht mehrheitlich beschlossen werden.

Gleichwohl dürfte die Beschlussfassung bzgl. der Sanierung des Gemeinschaftseigentums wirksam sein bzw. kann von der WEG unverzüglich nachgeholft werden, so dass eine Beschlussanfechtung ins vor dem zuständigen Gericht ins leere gehen kann. Zumindest bzgl. der Kosten bzgl. des Gemeinschaftseigentums gehe ich von einer Kostentragungspflicht der WEG und damit auch Ihrerseits (entsprechend Ihren Miteigentumsanteilen) aus. Inwiefern durch die Fehleinschätzung des Architekten Schadensersatzansprüche gegen diesen im Raum stehen, ist gesondert zu klären. Diese Frage betrifft aber nicht die Wirksamtkeit der getroffenen Beschlüsse nebst den hieraus resultierenden Verpflichtungen.

2. Ist es richtig, dass es keinen gesonderten Beschlusses zur Auszahlung der Sonderumlage bedarf.

Ja. Die Sonderumlage wurde ja zu dem Zwecke gebildet und erhoben, dass die Hausverwaltung je nach Baufortschritt die Auszahlungen vornehmen kann.

3.Wäre nicht nach Vorlage von Angeboten durch den Architekten ein gesonderter WEG Beschluss notwendig gewesen, welcher die Sanierungsmaßnahmen beauftragt?

Doch. Aufgrundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhalts ist nich von einer ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WoEigG auszugehen, so dass die Einleitung und Durchfürung der Maßnahmen durch die WEG beschlossen werden muss. Der ledigliche Beschluss über die Bildung einer Sonderumlage auf Grundlage der vorgelegten Kostenkalkulation reicht hierfür nicht aus.

4. Ist das handeln der Hausverwaltung rechtens, wenn die Mehrheit der Eigentümer die Position der Hausverwaltung vertritt?

Auch die Hausverwaltung hat sich selbstverstänldich an das WoEigG zu halten. Dies gilt auch dann, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit dem Handeln und Verhalten der Hausverwaltung einverstanden sind. Das Fehlverhalten der Hausverwaltung (fehlerhafte Bschlussfassung etc.) kann von einem einzelnen Wohnungseigentümer moniert und auch rechtlich geltend gemacht werden.

5. Hat eine Klage Aussicht auf Erfolg und wenn ja gegen wenn muss ich meine Forderungen richten. Hausverwaltung oder einzelne Eigentümer dessen Sondereigentum saniert wurden ist, oder Gesamt WEG?

Dies kann nicht einheitlich benanwortet werden. Sofern können ggü. der Hausverwaltung ggf. Haftungsansprüche aus Pflichtverletzung geltend gemacht werden, da diese keinen gesonderten Beschluss zur Durchführung der Sanierungsmaßnahmen eingeholt hat. Weiter können ggü. dem einzelnen Eigentümer bereicherungsrechtliche Ansprüche in Frage kommen, da dieser hinsichtlich seines Sondereigentums "bereichert" ist. Die Anfechtung eines Beschlusses der WEG (Fristen beachten) ist gegen die WEG zu richten.

6. Wann muss ich Klage erheben? Bisher gibt es noch keine Endabrechnung über die Sanierungsmaßnahmen.

Dies richtet sich danach, welchen Anspruch Sie verfolgen wollen.

7. Im Versammlungsprotokoll vom 05.07.2014 wurde festgehalten, dass Bezahlung von Rechnungen nur gemeinsam mit einem 2. Zeichnungsberechtigten erfolgen dürfen. Es wurde aber nie durch einen Beschluss ein zweiter Zeichnungsberechtigte Bestimmt.
Ist dies rechtens?

Auch dieser Punkt ist meines Erachtens problematisch, da - wie Sie es selbst andeuten - ein Zeichungsberechtigter nicht benannt wurde.

8. Gibt Versäumnisse der Hausverwaltung und wenn ja, mit welchen Rechtlichen Konsequenzen hat diese zu rechnen?

Siehe hierzu die Ausführungen unter 5.). Der Hausverwaltung sind vorliegend erhebliche Pflichtversäumnisse zuzuweisen (fehlende Beschlussfassung, falsche Beschlussfassung mangels Kompetenz etc.). Hieraus können sich Haftungsansprüche der Hausverwaltung aus Pflichtverletzung ergeben.

Wie bereits einleitend festgestellt beinhaltet der vorliegende Fall erhebliches Konflikt- und Streitpotential. Weiter erachte ich eine tiefergehendere rechtliche Prüfung für notwendig. Ich empfehle Ihnen die Konsultierung eines Rechtsanwalts, der mit Ihnen die jeweiligen, rechtlichen Problempunkte durchgeht und ggf. eine weiteres strategisches Vorgehen mit Ihnen abspricht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Über eine positive Bewertung Ihrerseits wäre ich Ihnen verbunden. Dies vor allem unter Berücksichtigung des für die Beantwortung lediglich zur Verfügung stehenden 2-Stunden-Fensters.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
Rechtsanwalt

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