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Falsche Grundstücksgrenze - Verjährung Rückbau

15.04.2014 11:16 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


14:43

Zusammenfassung:

Überbau

Ein Grundstück wurde geteilt und an verschiedene Beteiligte verkauft. Die Vermessung wurde noch vom Verkäufer durchgeführt und die Grenzen abgesteckt. Bei Käufer bauten auf den Grundstücken Eigenheime. Käufer A baute Garage als Grenzbebauung auf die Grenze. Käufer B setzte an die Restgrenze Hecke und kleine Mauer. Bei einer Vermessung in 2009 veranlasst von B fiel auf, dass die angenommene Grenze nicht richtig ist, sondern dem A noch ca 1,50 m zusteht. Zum Grenztermin im Jahr 2010 einigten sich beide, dass die Grenze so bleibt, wie bisher angenommen. Die Unterlagen wurden vom Vermesser so beim Verm.-amt eingereicht. Im Jahr 2013 erfolgte eine erneute Vermessung. Der Grenztermin fand 2014 statt. Dabei wurde wieder das gleiche festgestellt. Die Vermessung im Zuge der Teilung ist offensichtlich falsch, dem A steht noch Fläche von B zu. Der Einwand des B über Grenzverhandlung u. -einigung wird vom Verm.amt nicht anerkannt, da laut diesem die richtigen Punkte in der Akte vorhanden sind, eine Grenzverhandlung hätte nicht stattfinden dürfen, die dazu vom Vermesser erstellte Urkunde ist nichtig.
Nun meine Fragen: 1. Kann A den Rückbau erzwingen und notfalls dem B die Kosten in Rechnung stellen, oder kann B sich auf Verjährung berufen? 2. Kann A Entschädigung und Nachzahlung der Grundsteuer von B verlangen? Wenn ja, wie würde sich die Entschädigung bemessen? 3. Kann B Schadensersatz einfordern a) beim Vermesser, der vom Amt bereits wusste, das die Grenzverhandlung nichtig ist, b) vom Verkäufer?

15.04.2014 | 12:16

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Fragen beantworte ich anhand Ihrer Angaben wie folgt:

1. Kann A den Rückbau erzwingen und notfalls dem B die Kosten in Rechnung stellen, oder kann B sich auf Verjährung berufen?

Es liegt ein Überbau (§ 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht ) vor.
Dieser ist wohl auch entschuldigt, d.h. weder vorsätzlich noch grob fahrlässig, beide Nachbarn sind von der Richtigkeit der falschen Grenze ausgegangen.

A hat keinen Anspruch aif Rückbau. Ihm steht aber eine sogenannte Überbaurente gemäß § 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht , § 913 BGB: Zahlung der Überbaurente zu. Die Höhe der Überbaurente richtet sich nach dem Verkehrswert der überbauten Fläche.

2. Kann A Entschädigung und Nachzahlung der Grundsteuer von B verlangen? Wenn ja, wie würde sich die Entschädigung bemessen?

Einen Anspruch auf Entschädigung bezüglich der Grundsteuer besteht nicht.

3. Kann B Schadensersatz einfordern a) beim Vermesser, der vom Amt bereits wusste, das die Grenzverhandlung nichtig ist, b) vom Verkäufer?

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer könnte bestehen. Hier wird aber Verschulden vorausgesetzt. Auch könnte ein Anspruch verjährt sein (Regelverjährung 3 Jahre). Es fehlen hier Angaben zum Jahr des Kaufs.

Ein Ersatzanspruch gegen den Vermesser sehe ich nicht. Er hat keinen Fehler gemacht.

4.
Es sind Zivil- und öffentliches Recht zu unterscheiden. Zivilrechtlich können die Nachbar alles Mögliche untereinander regeln.

Der zivilrechtliche Eigentümer ist zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet (§ 10 GrStG: Steuerschuldner , § 39 AO: Zurechnung ).

Wirtschaftlicher Eigentümer (§ 39 AO: Zurechnung ) und damit Steuerschuldner der überbauten Fläche ist jedoch der Überbauende. Sie sollten daher gegen den (Grundsteuer)Bescheid vorgehen.

Auch kann überlegt werden, dass der überbauende Nachbar die überbaute Fläche (ab)kauft.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 15.04.2014 | 13:20

Im § 912 BGB: Überbau; Duldungspflicht steht Gebäude, in der Streitsache geht es aber um die Mauer und die Hecke. Verstehe ich es richtig, dass B sich darauf berufen kann, dass A von der falschen Grenze bereits 2010 wusste und somit für Kosten der Beseitigung der Mauer und der Hecke selbst aufkommen muss? Ist Verjährung zu Gunsten des B eingetreten? Ein Abkauf von B war angestrebt wurde aber von A verwehrt.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.04.2014 | 14:43

Sehr geehrte Ratsuchende,

A ist Eigentümer der Hecke und der Mauer (§ 946 BGB: Verbindung mit einem Grundstück , § 94 BGB: Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes und § 2 BGB: Eintritt der Volljährigkeit ). Er darf damit nach Belieben verfahren.

Einen Anspruch auf Beseitigung seines Eigentums hat A gegen B nicht.

B hat gegen A sogar einen Anspruch auf Entschädigung (§ 951 BGB: Entschädigung für Rechtsverlust ) für den Eigentumsverlust, den A dadurch abwehren kann, dass der dem B die Wegnahme gestattet.

Der Anspruch des B verjährt in 10 Jahren.

Ist B weder an der Entschädigung noch an der Wegnahme/Umsetzung/Umpflanzung interessiert, müsste A die Kosten der Beseitigung selbst tragen, kann über Hecke und Mauer aber frei verfügen.

Tragen Sie den Fall dem örtlichen Friedensrichter /Mediator vor. Möglicherweise kann eine einvernehmliche Lösung gefunden werden.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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